Rohrdorf

Marktüberblick: Hohe Rendite durch moderaten Kaufpreis

Rohrdorf im Landkreis Calw bietet einen der renditestärksten Immobilienmärkte im Nordschwarzwald. Die Angebotsmiete liegt bei 11,67 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.524 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,55 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 18,03. Beide Werte sind kein amtlicher Mietspiegel, sondern basieren auf Inseratangeboten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die hohe Rendite von 5,55 Prozent ist vor allem auf den vergleichsweise niedrigen Kaufpreis zurückzuführen. Der Kaufpreisfaktor von 18,03 liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 21,12, dem Landesdurchschnitt von 23,49 und dem Bundesdurchschnitt von 23,49. Das bedeutet, dass man in Rohrdorf weniger Jahre mit der Jahresmiete braucht, um den Kaufpreis zu decken, als in den meisten anderen Orten. Im Bundesland liegt Rohrdorf bei der Rendite im Perzentilrang von 93,6 – damit gehört es zu den Top-Quartil der renditestärksten Orte in Baden-Württemberg.

Preis- und Mietentwicklung: Miete steigt, Kaufpreis korrigiert

Die Mietentwicklung in Rohrdorf zeigt einen starken, aber volatil verlaufenden Anstieg. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 7,09 Euro pro Quadratmeter, beträgt sie 2026 geschätzt 14,55 Euro – ein Anstieg von über 105 Prozent in acht Jahren. Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 9,4 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung verlief anders: Von 1.897 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg der Preis bis 2021 auf einen Höchststand von 3.452 Euro, fiel dann aber bis 2024 auf 2.595 Euro und liegt 2026 bei 2.554 Euro. Der Kaufpreis ist also um etwa 25 Prozent vom Peak gefallen und liegt heute deutlich über dem Niveau von 2018. Der CAGR von 3,78 Prozent über den gesamten Zeitraum ist positiv, spiegelt aber keine stabile Entwicklung wider.

Die Kombination aus gestiegener Miete und gesunkenem Kaufpreis seit 2021 hat die Bruttomietrendite in die Höhe getrieben. Während sich die Rendite 2021 bei etwa 3,8 Prozent bewegte, liegt sie heute bei 5,55 Prozent – ein sprunghafter Anstieg, der weniger auf eine fundamentale Verbesserung des Marktes hindeutet als auf die Verschiebung von Kaufpreis und Miete zueinander.

Regionale Einordnung: Ausreißer bei der Rendite

Im regionalen Vergleich hebt sich Rohrdorf durch seine Kombination aus moderatem Kaufpreis und überdurchschnittlicher Miete ab. Mit 2.524 Euro pro Quadratmeter liegt der Kaufpreis unter dem der meisten Nachbarorte, ist aber höher als der von Ebhausen (2.359 Euro, 1,8 km entfernt). Nagold (3.416 Euro), Jettingen (3.437 Euro) und Mötzingen (3.433 Euro) liegen deutlich darüber.

Die Angebotsmiete von 11,67 Euro liegt über fünf der acht Nachbarorte: Ebhausen (10,52), Egenhausen (10,23), Haiterbach (10,56), Altensteig (10,26) und Wildberg (10,44) liegen alle unter Rohrdorf. Nur Nagold (12,13), Jettingen (12,43) und Mötzingen (12,08) weisen höhere Mieten aus.

Diese Kombination – moderater Kaufpreis bei überdurchschnittlicher Miete – erklärt die herausragende Rendite von 5,55 Prozent. Alle Nachbarorte liegen mit 4,22 bis 5,35 Prozent deutlich darunter. Rohrdorf folgt damit keinem regionalen Muster, sondern ist ein klarer Ausreißer nach oben bei der Rendite.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, mittelmäßige Kreiswerte

Rohrdorf ist eine kleine Gemeinde mit 1.972 Einwohnern auf 3,92 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 503 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 relativ stabil: Von 1.929 Einwohnern (2015) auf 1.972 (2024), ein Anstieg von 2,2 Prozent. Die höchste Bevölkerungszahl wurde 2020 mit 1.996 erreicht, seither ist sie leicht rückläufig.

Der Landkreis Calw, dem Rohrdorf angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 164 von rund 400 deutschen Kreisen – damit im Mittelfeld. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Arbeitsmarkt (Rang 257) und bei der Dynamik (Rang 269). Stärker sind die Bereiche soziale Lage (Rang 122) und Demografie (Rang 130). Diese Bewertung gilt für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Infrastrukturell ist Rohrdorf gut angebunden: Die L362 verbindet den Ort mit der A81 nach Stuttgart. Der Malmentunnel südlich des Ortes schafft eine Ortsumgehung. Der ÖPNV erfolgt über Buslinien der VGC, der nächste Bahnhof befindet sich in Nagold, eine S-Bahn-Station in Herrenberg. Die Gemeinde verfügt über die Gewerbegebiete Kämmerle und Breitwiesen/Uferstraße mit kleineren Handwerksbetrieben und mittelständischen Unternehmen.