Wörnersberg

Marktüberblick

Wörnersberg ist die flächen- und einwohnerkleinste Gemeinde im Landkreis Freudenstadt. Mit 3,48 km² und 203 Einwohnern (2024) handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden Baden-Württembergs. Die Gemeinde liegt auf 618 bis 700 Metern Höhe im Nordschwarzwald.

Die Angebotsmiete liegt bei 7,47 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.427 Euro je Quadratmeter. Die Angebotsmiete liegt damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis knapp darüber (Bundesdurchschnitt: 2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 27,07 — das Verhältnis des Kaufpreises zur jährlichen Bruttomiete — liegt über dem Kreisdurchschnitt von 22,10 und dem Landesdurchschnitt von 23,49.

Die Bruttomietrendite beträgt 3,69 Prozent. Sie ist die niedrigste unter allen Nachbarorten im Umkreis bis 9,5 km Entfernung und entspricht dem 14. Perzentil im Bundesland Baden-Württemberg — von 1.102 vergleichbaren Orten liegt Wörnersberg damit in den unteren 14 Prozent. Das bedeutet: Die Mieteinnahmen stehen in keinem angemessenen Verhältnis zum Kaufpreis.

Preisentwicklung: Kaufpreis steigt, Miete fällt

Die Entwicklung von Miete und Kaufpreis in Wörnersberg verläuft seit 2022 in entgegengesetzte Richtungen.

Der Kaufpreis ist von 1.121 Euro je Quadratmeter (2021) auf 2.640 Euro (2024) gestiegen — das entspricht einem Anstieg von 135 Prozent in drei Jahren. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 33 Prozent.

Die Angebotsmiete hingegen zeigt ein anderes Bild: Von 6,25 Euro (2018) stieg sie bis 2022 auf 9,20 Euro, fiel dann aber bis 2025 auf 6,95 Euro zurück. Die jährliche Wachstumsrate über die gesamte Reihe beträgt nur 1,53 Prozent. Der Rückgang von 9,20 Euro (2022) auf 6,95 Euro (2025) entspricht einem Verlust von 24,5 Prozent.

Die Diskrepanz zwischen steigendem Kaufpreis und fallender Miete ist der bestimmende Faktor des Wörnersberger Marktes. Sie führt dazu, dass die Bruttomietrendite von einem potenziell höheren Niveau auf 3,69 Prozent gesunken ist. Ein Markt, in dem die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten, verschlechtert die Rendite für Investorinnen und Investoren.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Freudenstadt liegt die Angebotsmiete von Wörnersberg mit 7,47 Euro deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 9,42 Euro. Der Kaufpreis von 2.427 Euro liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 2.511 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,69 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,68 Prozent.

Im Landesvergleich Baden-Württemberg ist die Lage noch ausgeprägter: Die Miete liegt mit 7,47 Euro unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis mit 2.427 Euro unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,69 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent.

Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete von Wörnersberg mit 7,47 Euro unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.427 Euro liegt knapp über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 9,5 km Entfernung hat Wörnersberg die niedrigste Angebotsmiete. Grömbach (1,7 km) liegt mit 8,24 Euro über Wörnersberg, Altensteig (3,7 km) mit 10,26 Euro deutlich darüber. Der Kaufpreis liegt mit 2.427 Euro im mittleren Bereich der Nachbarn — höher als in Grömbach (2.030 Euro), aber niedriger als in Altensteig (2.775 Euro) oder Pfalzgrafenweiler (3.106 Euro).

Die Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt dazu, dass Wörnersberg bei den Nachbarn die niedrigste Bruttomietrendite aufweist. Grömbach erreicht 4,87 Prozent, Altensteig 4,44 Prozent, Pfalzgrafenweiler 3,90 Prozent.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Wörnersberg ist seit 2015 um 14,7 Prozent gesunken — von 238 auf 203 Einwohner. Der Rückgang war nicht linear: Von 2015 bis 2020 fiel die Einwohnerzahl von 238 auf 194, erholte sich 2021 kurz auf 206, fiel dann wieder auf 202 (2022) und stabilisierte sich bei 203 (2023 und 2024).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,21 Prozent. Drei Personen waren arbeitslos gemeldet.

Der Landkreis Freudenstadt erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 154 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Rang im Teilindex Dynamik liegt bei 270, im Teilindex Stärke bei 134. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Wörnersberg war mit einem Durchschnittsalter von 36 Jahren (Stand Ende 2010) zeitweise die Gemeinde mit den jüngsten Einwohnern in Baden-Württemberg. Diese Position wurde 2011 an Riedhausen im Landkreis Ravensburg abgegeben. Die 1980 gegründete Lebensgemeinschaft Wörnersberger Anker wird in diesem Zusammenhang als Faktor für die jüngere Bevölkerungsstruktur genannt.

Die Gemeinde ist schuldenfrei (Stand 31. Dezember 2021).