Freudenstadt, Stadt

Marktüberblick

Freudenstadt liegt im nordöstlichen Schwarzwald auf 732 m ü. NN und ist Große Kreisstadt des Landkreises Freudenstadt in Baden-Württemberg. Die Stadt mit 24.337 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 87,54 km² ist ein anerkannter heilklimatischer und Kneippkurort sowie ein traditionell beliebter Urlaubsort. Als Mittelzentrum der Region Nordschwarzwald versorgt sie eine Umlandregion mit rund 13 Gemeinden, das übergeordnete Oberzentrum ist Pforzheim. Die Stadt wurde 1599 von Herzog Friedrich I. von Württemberg gegründet und ihre Innenstadt im Zweiten Weltkrieg weitgehend zerstört und wiederaufgebaut.

Aktuelle Marktlage

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.587 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,86 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,85, die Bruttomietrendite liegt bei 5,04 Prozent.

Im Vergleich zum Landkreis Freudenstadt (Durchschnitt 2.511 €/m² Kaufpreis, 9,42 €/m² Miete) liegt Freudenstadt leicht über dem Kreisdurchschnitt, sowohl bei den Miet- als auch bei den Kaufpreisen. Im Landesvergleich schneidet die Stadt jedoch unterdurchschnittlich ab: Baden-Württemberg weist im Durchschnitt 3.140 €/m² Kaufpreis und 11,08 €/m² Miete aus. Im bundesweiten Vergleich liegt Freudenstadt mit 2.587 €/m² knapp über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m².

Besonders auffällig ist die Bruttomietrendite von 5,04 Prozent: Mit einem Perzentilrang von 86,3 im Bundesland gehört Freudenstadt zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Baden-Württemberg. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen überdurchschnittlich hoch sind – ein Merkmal, das typischerweise in ländlicheren Regionen oder Sondermärkten zu beobachten ist.

Der deutsche Durchschnitt bei der Bruttomietrendite liegt bei 5,10 Prozent. Freudenstadt liegt damit knapp unter dem Bundesdurchschnitt, was im Landeskontext jedoch als sehr gut einzustufen ist.

Preisentwicklung

Die Mietpreise haben in den letzten Jahren deutlich an Dynamik gewonnen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 8,24 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 10,24 €/m² – ein Anstieg von rund 24 Prozent in sechs Jahren. 2025 folgte eine leichte Korrektur auf 9,77 €/m², bevor 2026 mit 11,28 €/m² ein neuer Höchstwert erreicht wurde. Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,00 Prozent.

Der Anstieg war nicht linear: Zwischen 2018 und 2019 gab es einen leichten Rückgang auf 8,00 €/m², gefolgt von einem sprunghaften Anstieg auf 9,43 €/m² im Jahr 2020. In den Folgejahren stabilisierte sich die Entwicklung bei leicht steigender Tendenz.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches, jedoch stärker ausgeprägtes Muster. Von 1.912 €/m² (2018) stieg der Preis bis 2021 auf einen Höhepunkt von 2.920 €/m² – ein Anstieg von über 52 Prozent in nur drei Jahren. Anschließend folgte eine deutliche Korrektur: 2023 lag der Preis bei 2.381 €/m², 2025 bei 2.327 €/m². Für 2026 wird mit 2.808 €/m² ein erneuter Anstieg prognostiziert. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,92 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung folgt damit dem bundesweiten Muster einer starken Preisaufholung während der Niedrigzinsphase bis 2021, gefolgt von einer Korrekturphase ab 2022. Die aktuellen Werte liegen jedoch immer noch deutlich über dem Niveau von 2018.

Regionale Einordnung und Demografie

Die Bevölkerung von Freudenstadt hat sich in den letzten Jahren deutlich entwickelt. Von 22.579 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl kontinuierlich auf 24.337 im Jahr 2024 – ein Plus von 7,79 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2021 und 2022, als die Einwohnerzahl von 23.704 auf 24.301 sprang (+2,5 % in einem Jahr). Die Bevölkerungsdichte beträgt 278 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Entwicklung der Arbeitslosigkeit zeigt ein gemischtes Bild. Von 603 Arbeitslosen im Jahr 2015 sank die Zahl bis 2018 auf ein Tief von 511. Der Beginn der Pandemie führte 2020 zu einem deutlichen Anstieg auf 702 Arbeitslose. Bis 2023 erholte sich der Markt wieder auf 609 Arbeitslose, was nahezu dem Ausgangsniveau von 2015 entspricht.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Freudenstadt im Gesamtrang Platz 154 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 68. Schwächer ausgeprägt sind die Werte im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 224) und Dynamik (Rang 270). Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.

Einordnung und Perspektiven

Freudenstadt präsentiert sich als Schwarzwaldstadt mit einer überdurchschnittlichen Mietrendite im Landesvergleich, aber unterdurchschnittlichen absoluten Miet- und Kaufpreisen im Vergleich zu Baden-Württemberg. Die Stadt profitiert von ihrer Funktion als Mittelzentrum und als Tourismus- und Kurort im Nordschwarzwald.

Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Mit einem Anstieg von fast 8 Prozent in neun Jahren wächst die Stadt deutlich stärker als viele ländliche Regionen. Die Arbeitslosenzahlen haben sich nach der Pandemie wieder auf dem Vorkrisenniveau eingependelt.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt die typische Volatilität des deutschen Immobilienmarkts: starker Anstieg bis 2021, Korrektur ab 2022, und beginnende Erholung ab 2025. Die Mietpreise entwickeln sich stabiler und zeigen einen kontinuierlichen Aufwärtstrend.

Die hohe Bruttomietrendite von 5,04 Prozent (Perzentilrang 86,3 im Bundesland) macht Freudenstadt für an Mietrendite interessierte Anleger attraktiv. Allerdings sind die vorliegenden Werte Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für eine fundierte Investitionsentscheidung sind daher zusätzliche, detaillierte Marktrecherchen erforderlich.