Pfalzgrafenweiler

Marktüberblick

Pfalzgrafenweiler liegt im Landkreis Freudenstadt im Nordschwarzwald und weist mit 10,10 €/m² Angebotsmiete und 3.106 €/m² Angebotskaufpreis ein Preismiveau auf, das über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt liegt. Die Angebotsmiete liegt 7 % über dem Kreisdurchschnitt von 9,42 €/m² und 13 % über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der Kaufpreis von 3.106 €/m² übertrifft den Kreisdurchschnitt von 2.511 €/m² um 24 % und den Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m² um 29 %.

Die Bruttomietrendite beträgt 3,9 % und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,68 %, unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 % und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Der Kaufpreisfaktor von 25,62 liegt über dem Kreiswert von 22,10 und dem Bundesdurchschnitt von 23,49. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Die Mieten sind zwar hoch, aber die Kaufpreise sind es noch stärker, was die Rendite drückt.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Pfalzgrafenweiler war zwischen 2018 und 2026 von starken Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,82 €/m² (2025) und 10,83 €/m² (2024). Der CAGR von 1,50 % über den Zeitraum zeigt eine moderate langfristige Steigerung, die jedoch von kurzfristigen Ausschlägen überlagert wird.

Die Kaufpreise zeigten noch größere Volatilität: Von 2.000 €/m² (2019) stiegen sie auf 3.086 €/m² (2022), fielen dann auf 2.584 €/m² (2024) und liegen 2026 wieder bei 2.900 €/m². Der CAGR von 0,40 % über den gesamten Zeitraum ist nahezu null – die Kaufpreise haben sich über acht Jahre kaum verändert, obwohl einzelne Jahre starke Schwankungen aufweisen.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf tatsächlichen Daten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von 3,8 bis 8,1 km weist Pfalzgrafenweiler die höchsten Kaufpreise auf. Die Angebotsmiete von 10,10 €/m² liegt jedoch nicht an der Spitze – Waldachtal (10,88 €/m²), Haiterbach (10,56 €/m²), Egenhausen (10,23 €/m²) und Altensteig (10,26 €/m²) liegen alle darüber. Bei den Kaufpreisen liegt Pfalzgrafenweiler mit 3.106 €/m² klar an der Spitze – nur Haiterbach liegt mit 3.002 €/m² nahe.

Die Bruttomietrendite von 3,9 % ist die zweittiefste im Vergleich – nur Wörnersberg liegt mit 3,69 % darunter. Das Muster ist klar: Pfalzgrafenweiler hat die höchsten Kaufpreise im Umland, aber die Renditen sind nicht entsprechend höher, sondern niedriger. Das bedeutet, dass die Preisprämie des Ortes am Markt nicht durch höhere Mieten, sondern durch noch höhere Kaufpreise kompensiert wird.

Im Landesvergleich von Baden-Württemberg liegt Pfalzgrafenweiler im Perzentilrang 23,3 – das bedeutet, dass etwa 23 % der Orte im Bundesland eine niedrigere Mietrendite aufweisen. Der Ort gehört damit zum unteren Quartil der Renditen in Baden-Württemberg.

Demografie und Arbeitsmarkt

Pfalzgrafenweiler hat 7.232 Einwohner auf 44,69 km², was einer Bevölkerungsdichte von 162 Einwohnern je km² entspricht. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 um 1,8 % gestiegen (von 7.101 auf 7.232). Ein besonderer Einbruch ist 2020 zu verzeichnen, als die Einwohnerzahl auf 6.791 fiel – dies könnte auf eine statistische Korrektur oder eine Gebietsänderung zurückzuführen sein. Ab 2021 erholte sich die Zahl wieder und liegt seit 2023 stabil bei 7.232.

Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe Werte zwischen 85 und 130. Die Angabe der Demografie-Funktion als Prozentwert (111 %) ist offensichtlich fehlerhaft und kann nicht verwendet werden. Die Zeitreihenwerte deuten auf eine Quote im einstelligen bis niedrigen zweistelligen Promillebereich hin, was einem typischen Niveau für ländliche Räume in Baden-Württemberg entsprechen würde.

Der Landkreis Freudenstadt erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 154 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 68, während der Arbeitsmarkt mit Rang 224 schwächer abschneidet. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 270 im unteren Drittel.

Standortfaktoren

Pfalzgrafenweiler ist als Luftkurort im Naturpark Schwarzwald Mitte/Nord ausgewiesen und liegt auf 500 bis 750 m Höhe zwischen Schwarzwald und Heckengäu. Diese Lage prägt das Image des Ortes und dürfte die Nachfrage nach Immobilien mit begründen.

Zu den bedeutendsten Arbeitgebern zählen die Koch Pac-Systeme GmbH, ein Hersteller von Verpackungsmaschinen für die Pharmazeutika und Teil der Uhlmann-Gruppe, sowie die Pfalzgraf Konditorei GmbH. Diese lokalen Arbeitgeber tragen zur wirtschaftlichen Stabilisierung bei und reduzieren die Pendlerquote.

Im Ort befindet sich die DRK-Landesschule Baden-Württemberg, an der Ausbildungen im Rettungsdienst und Katastrophenschutz durchgeführt werden. Dies verleiht dem Ort eine überregionale Bedeutung und schafft zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Gemeinde verfügt über eine Grund- und Hauptschule sowie eine Realschule.