Glatten

Marktüberblick

Glatten ist eine kleine Gemeinde im nördlichen Schwarzwald mit 2.510 Einwohnern auf 15,52 km². Der Ort liegt rund zehn Kilometer südöstlich der Kreisstadt Freudenstadt auf 532 m Höhe und ist staatlich anerkannter Luftkurort. Das Angebot an Wohnimmobilien spiegelt die ländliche Lage wider: Die Angebotsmiete liegt bei 8,62 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.237 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,63 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,62.

Der Kaufpreisfaktor von 21,62 bedeutet, dass das 21,62-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Bei einer Bruttomietrendite von 4,63 % und einem Kaufpreisfaktor von 21,62 beschreibt derselbe Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Der Markt in Glatten ist weder extrem günstig noch überbewertet, sondern bewegt sich im unteren bis mittleren Segment der baden-württembergischen Vergleichswerte.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Glatten zeigt eine starke Volatilität. Von 7,40 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 fiel die Angebotsmiete bis 2020 auf 6,04 Euro, erholte sich dann auf 9,10 Euro im Jahr 2022 und erreichte 2025 mit 11,51 Euro einen deutlichen Höhepunkt, bevor sie 2026 wieder auf 8,98 Euro sank. Der CAGR über die gesamte Reihe beträgt 2,45 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung verlief gegenläufig: Von 2.830 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 fiel der Preis bis 2021 auf 1.611 Euro, erholte sich dann kontinuierlich auf 2.130 Euro im Jahr 2025. Der CAGR beträgt -3,98 Prozent, was den langfristigen Abwärtstrend seit 2018 widerspiegelt.

Die Gegenläufigkeit von Miet- und Kaufpreisentwicklung ist bemerkenswert: Während die Mieten seit dem Tief 2020 (6,04 Euro) auf 8,98 Euro (2026) um rund 49 Prozent gestiegen sind, liegen die Kaufpreise mit 2.130 Euro (2025) immer noch deutlich unter dem Niveau von 2018 (2.830 Euro). Dies hat dazu geführt, dass sich die Bruttomietrendite auf 4,63 Prozent bewegt – ein für Investoren relevanter Effekt der gestiegenen Mieten bei gleichzeitig moderaten Kaufpreisen.

Regionale Einordnung

Glatten liegt mit seiner Angebotsmiete von 8,62 Euro je Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Landkreises Freudenstadt (9,42 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Der Kaufpreis von 2.237 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt (2.511 Euro) und dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro).

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein klares Muster: Glatten hat die niedrigste Angebotsmiete aller acht Nachbarorte im Umkreis bis 12 km. Der Kaufpreis liegt jedoch nicht am absoluten Ende – mit 2.237 Euro je Quadratmeter liegt er über dem von Schopfloch (2.053 Euro) und knapp über dem von Sulz am Neckar (2.221 Euro), deutlich unter dem Niveau von Pfalzgrafenweiler (3.106 Euro) oder Loßburg (2.871 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,63 Prozent liegt damit im oberen Drittel der Nachbarorte und im 72. Perzentil des Landes – also höher als bei rund 73 Prozent der vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg. Dieser Vorteil resultiert aus der Kombination moderater Kaufpreise und vergleichsweise niedriger Mieten: Der Kaufpreis liegt mit dem 0,71-Fachen des Landesdurchschnitts stärker unter dem Mittel als die Miete mit dem 0,78-Fachen.

Der Kreis Freudenstadt weist insgesamt einen Prognos-Zukunftsatlas-Rang von 154 von rund 400 Kreisen auf. Der Index "Wohlstand und soziale Lage" liegt mit Rang 68 im vorderen Drittel, während "Arbeitsmarkt" (Rang 224) und "Dynamik" (Rang 270) schwächer abschneiden. Diese Struktur entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde mit stabiler, aber nicht dynamischer Entwicklung.

Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl von Glatten ist von 2.343 im Jahr 2015 auf 2.510 im Jahr 2024 gestiegen – ein Wachstum von 7,1 Prozent. Für eine kleine Gemeinde im ländlichen Raum ist das ein deutlicher Zuzug, der die Nachfrage nach Wohnraum strukturell stützt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,6 Prozent und bewegte sich zwischen 2015 und 2023 in einem engen Korridor zwischen 2,9 und 4,5 Prozent. Das entspricht einem stabilen lokalen Arbeitsmarkt.

Glatten ist nicht an den Schienenverkehr angebunden; die nächsten Bahnstationen liegen in Dornstetten, Dornstetten-Aach und Schopfloch an der Strecke Eutingen im Gäu–Schiltach. Der Anschluss an die Bundesstraße 28 (Ulm–Straßburg) und die B 294 (Pforzheim–Freiburg) überörtliche Verbindungen. Die Gemeinde wird von Buslinien der VGF bedient.

Als Wirtschaftsfaktoren sind vor Ort der Hauptsitz von J. Schmalz (Vakuumhandhabungsgeräte), ein Produktionsstandort von Woodward L'Orange und Kabelmat Wickeltechnik sowie die Sandner GmbH (Musikinstrumente) zu nennen. Die Gemeinde ist schuldenfrei und wies im Haushaltsjahr 2022 einen positiven Ergebnishaushalt auf.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Bevölkerungsdichte beträgt 162 Einwohner je Quadratkilometer.