Bad Rippoldsau-Schapbach

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Bad Rippoldsau-Schapbach liegt im mittleren Schwarzwald, 15 Kilometer südwestlich von Freudenstadt, und vereint die beiden ehemaligen Gemeinden Bad Rippoldsau und Schapbach. Die Gemeinde erstreckt sich über 73,15 Quadratkilometer mit 2.058 Einwohnern und einer Bevölkerungsdichte von nur 28 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Immobilienmarkt ist geprägt von extrem niedrigen Preisen und einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite, die sich aus der Kombination von struktureller Schwäche und einem dünnen Markt ergibt.

Die Angebotsmiete liegt mit 8,21 Euro pro Quadratmeter unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro), deutlich unter dem Kreis Freudenstadt (9,42 Euro) und weit unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.352 Euro pro Quadratmeter liegt bei weniger als der Hälfte des Landesdurchschnitts (3.140 Euro) und bei etwa 54 Prozent des Kreisdurchschnitts (2.511 Euro). Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,29 Prozent – das ist die höchste im gesamten Bundesland (Perzentilrang 99,6). Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,72, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 13,72-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Freudenstadt liegt der Faktor bei 22,1, in Baden-Württemberg bei 23,5.

Die hohe Rendite ist kein Zeichen besonderer Attraktivität, sondern spiegelt die strukturelle Lage wider: Niedrige Kaufpreise bei gleichzeitig moderaten Mieten. In der Nachbarschaft liegt die Rendite bei Schiltach bei 5,66 Prozent, in Alpirsbach bei 4,61 Prozent – überall niedriger als in Bad Rippoldsau-Schapbach. Die Mieten sind in allen Nachbarorten höher, die Kaufpreise durchweg.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen auf dünnem Markt

Die Zeitreihe der letzten Jahre zeigt eine extreme Volatilität. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,59 Euro (2020) und 9,57 Euro (2026) – eine Bandbreite von über 45 Prozent. Der Kaufpreis zeigt noch größere Ausschläge: Von 716 Euro pro Quadratmeter (2018) über einen Höhepunkt von 2.160 Euro (2025) hin zu 1.204 Euro (2026). Diese Sprünge sind für einen stabilen Markt untypisch und deuten darauf hin, dass einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Trotz der Volatilität zeigt die Zeitreihe einen allgemeinen Aufwärtstrend: Die Miete ist von 7 Euro (2019) auf 9,57 Euro (2026) gestiegen (CAGR 4,57 Prozent), der Kaufpreis von 716 Euro (2018) auf 1.204 Euro (2026) (CAGR 6,70 Prozent). Beide Entwicklungsraten liegen über denen der Nachbarorte und des Kreisdurchschnitts, was auf eine nachholende Angleichung hindeuten könnte.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.352 Euro liegt über dem letzten Zeitreihenwert von 1.204 Euro (2026), während die aktuelle Angebotsmiete von 8,21 Euro unter dem Zeitreihenwert von 9,57 Euro (2026) liegt. Diese Diskrepanz zwischen den aktuellen Werten und den Jahreswerten der Zeitreihe zeigt, dass die Zeitreihenwerte und die aktuellen Angebotskennzahlen unterschiedliche Berechnungsgrundlagen haben können.

Regionale Einordnung: Ausreißer nach unten

Bad Rippoldsau-Schapbach bildet im regionalen Vergleich einen klaren Ausreißer nach unten. In allen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12,5 Kilometern liegen die Mieten zwischen 8,08 Euro (Schenkenzell) und 9,82 Euro (Loßburg), die Kaufpreise zwischen 1.979 Euro (Schiltach) und 3.216 Euro (Schenkenzell). Bad Rippoldsau-Schapbach liegt mit 8,21 Euro Miete und 1.352 Euro Kaufpreis in beiden Kategorien am oder nahe am unteren Ende der Nachbarschaft.

Der Kreis Freudenstadt als Ganzes weist einen Durchschnitt von 9,42 Euro Miete und 2.511 Euro Kaufpreis auf. Bad Rippoldsau-Schapbach liegt damit in der Miete etwa 13 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis mehr als 46 Prozent. Diese Diskrepanz ist strukturell begründet: Die Gemeinde hat keine direkte Anbindung an übergeordnete Verkehrsachsen, ist nur über Landesstraßen erreichbar und verfügt über keine nennenswerte gewerbliche Infrastruktur. Ansässige Unternehmen sind das ABB Kinderferienhaus und die Peterstaler Mineralquellen – keine Arbeitgeber, die eine breite Nachfrage nach Wohnraum generieren.

Standortfaktoren: Strukturwandel und Demografie

Der Landkreis Freudenstadt erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 154 von rund 400 deutschen Kreisen – damit im mittleren Drittel. Die Teilindizes zeigen ein klares Muster: Der Wohlstandsrang mit Platz 68 ist stark, während der Arbeitsmarktrang mit Platz 224 und der Dynamikrang mit Platz 270 deutlich schwach sind. Der hohe Wohlstandsrang bei gleichzeitig schwacher Dynamik und schwachem Arbeitsmarkt entspricht dem Muster ländlicher Räume, in denen vorhandenes Vermögen und niedrige Lebenshaltungskosten den Wohlstand stützen, während wenige Arbeitsplätze und Abwanderung die Entwicklung bremsen.

Die Arbeitslosenquote in Bad Rippoldsau-Schapbach lag 2023 bei 26 Prozent – ein Wert, der weit über dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegt. Die Bevölkerung ist seit 2015 von 2.121 auf 2.058 gesunken (minus 3 Prozent). Die Bevölkerungsdichte von 28 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter. Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt.

Die Kombination aus hoher Arbeitslosigkeit, Bevölkerungsrückgang und schwacher Dynamik bildet den strukturellen Hintergrund für die niedrigen Immobilienpreise und die hohe Rendite.

Strukturwandel: Das Ende des Bades

Bad Rippoldsau war bis zur Schließung das höchstgelegene Mineral- und Moorbad des Schwarzwaldes. Die Heilquellen werden seit dem 16. Jahrhundert genutzt, 1933 erhielt der Ort das Prädikat „Bad". Das Kurzentrum, bestehend aus dem Fürstenbau von 1865 und der Schwarzwaldklinik von 1977, ist 2025 leerstehend. Schapbach ist als Luftkurort ausgewiesen.

Der Niedergang des Kurwesens hat die Gemeinde wirtschaftlich getroffen. Das leerstehende Kurzentrum symbolisiert den Verlust einer wichtigen wirtschaftlichen Säule. Die Gemeinde ist heute vor allem durch den Tourismus und die Landwirtschaft geprägt, mit Wanderwegen wie dem Hansjakobweg und dem Westweg, dem Glaswaldsee und dem Burgbachwasserfall als touristische Attraktionen. Der Alternative Wolf- und Bärenpark Schwarzwald bietet weitere touristische Anziehung.

Der Strukturwandel vom Kurort zur reinen Tourismus- und Wohngemeinde hat die Nachfrage nach Immobilien verändert. Während das Bad als wirtschaftlicher Motor wegfiel, bleibt die Lage im Schwarzwald als Wohnstandort attraktiv – allerdings zu deutlich niedrigeren Preisen als in besser angebundenen Orten der Region. Die hohen Mietrenditen könnten für Investoren interessant sein, die auf langfristige Wertsteigerung setzen, nicht auf kurzfristige Mieterträge.