Simmersfeld

Marktüberblick: Volatiler Markt mit moderaten Preisen

Die Angebotsmiete in Simmersfeld liegt mit 9,32 Euro pro Quadratmeter über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, aber rund 16 Prozent unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.361 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro und rund 25 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 21,1 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 21,12 und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 23,49. Die Bruttomietrendite von 4,74 Prozent liegt damit im oberen Mittelfeld Baden-Württembergs (Perzentilrang 77,9 von 1.102 Orten im Land). Sie liegt knapp unter dem Kreis Calw (4,80 Prozent), aber deutlich über dem Landesdurchschnitt (4,36 Prozent). Dieser Wert ergibt sich aus der Kombination moderater Kaufpreise und einer über dem Landesdurchschnitt liegenden Miete.

Preisentwicklung: Starker Anstieg mit Korrekturphase

Die Zeitreihen zeigen eine ungewöhnlich volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 5,90 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 10,73 Euro (2026) – ein Anstieg um 82 Prozent über acht Jahre. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 7,76 Prozent. Die Entwicklung verlief jedoch nicht linear: Zwischen 2018 und 2026 wechseln sich Phasen mit Mietsteigerungen und -rückgängen ab. So fiel die Miete von 8,33 Euro (2019) auf 7,14 Euro (2020), stieg 2021 auf 8,44 Euro, fiel 2022 auf 7,05 Euro, stieg 2023 auf 9,61 Euro, fiel 2024 auf 7,51 Euro und legte dann 2025 auf 10,48 Euro und 2026 auf 10,73 Euro zu.

Die Kaufpreisentwicklung verlief ähnlich unruhig, aber mit einem deutlicheren Peak. Von 1.428 Euro pro Quadratmeter (2019) stieg der Preis 2020 auf 1.985 Euro, dann sprang er 2021 auf 3.539 Euro – ein Anstieg um 147 Prozent in zwei Jahren. Anschließend folgte eine Korrektur: 2022 sank der Preis auf 3.000 Euro, 2023 auf 2.375 Euro, 2024 auf 2.238 Euro. 2025 folgte ein leichter Anstieg auf 2.416 Euro, 2026 ein Rückgang auf 2.141 Euro. Der aktuelle Kaufpreis liegt damit rund 39 Prozent unter dem Peak von 2021.

Die CAGR beim Kaufpreis beträgt 5,96 Prozent über den Zeitraum 2019 bis 2026. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungswachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Simmersfeld verzeichnet seit 2015 ein durchgängiges Bevölkerungswachstum. Von 2.093 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 2.226 (2024) – ein Plus von 6,35 Prozent. Der stärkste Zuwachs erfolgte zwischen 2019 und 2022, als die Einwohnerzahl von 2.107 auf 2.259 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 2.226 Einwohnern.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 50 Einwohner pro Quadratkilometer, was Simmersfeld zu einer dünn besiedelten Gemeinde macht. Die Fläche der Gemeinde beträgt 44,16 Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,75 Prozent, was 25 arbeitslosen Personen entspricht. Damit liegt sie deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und auch unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs. Die Arbeitslosenquote entwickelte sich von 1,79 Prozent (2015) über einen Tiefpunkt von 1,21 Prozent (2018) auf einen Anstieg während der Pandemie auf 2,29 Prozent (2021), bevor sie sich wieder erholte.

Das Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine stabile lokale Wirtschaftslage hin, die Zuzug anzieht und Arbeitsplätze bietet.

Regionale Einordnung: Unteres Mittelfeld bei der Miete

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 Kilometern liegt die Angebotsmiete in Simmersfeld mit 9,32 Euro pro Quadratmeter im unteren Mittelfeld. Drei Nachbarorte weisen höhere Mieten auf: Altensteig (10,26 Euro, 7,5 km), Egenhausen (10,23 Euro, 9,8 km) und Pfalzgrafenweiler (10,10 Euro, 11 km). Die übrigen Nachbarn liegen darunter, darunter Grömbach (8,24 Euro, 6 km) und Enzklösterle (8,17 Euro, 6 km).

Beim Kaufpreis liegt Simmersfeld mit 2.361 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarn. Der günstigste Nachbarort ist Seewald (7,8 km) mit 1.893 Euro pro Quadratmeter, der teuerste ist Pfalzgrafenweiler (11 km) mit 3.106 Euro pro Quadratmeter.

Die Bruttomietrendite von 4,74 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Die höchste Rendite weist Seewald mit 5,45 Prozent auf, die niedrigste Wörnersberg mit 3,69 Prozent.

Auf Kreisebene liegt Simmersfeld mit der Angebotsmiete (9,32 Euro) unter dem Kreis Calw (10,43 Euro) und dem Landesdurchschnitt (11,08 Euro). Der Kaufpreis liegt mit 2.361 Euro ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt (2.642 Euro) und dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 21,1 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt (21,12) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (23,49).

Standortfaktoren: Mittlerer Zukunftsatlas-Rang ohne Hochschulen

Der Landkreis Calw, in dem Simmersfeld liegt, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 164 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im oberen Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Rang im Index »Stärke« liegt bei 144, der im Index »Wettbewerb und Innovation« bei 150, der im Index »Demografie« bei 130 und der im Index »Wohlstand und soziale Lage« bei 122. Der Index »Dynamik« liegt mit Rang 269 deutlich schwächer, was auf geringere Wachstumsdynamik im Vergleich zu anderen Dimensionen schließen lässt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus moderatem Zukunftsatlas-Rang, fehlenden Hochschulen und der Lage im Nordschwarzwald spricht für eine ländlich geprägte Gemeinde mit stabiler, aber nicht dynamisch wachsender Wirtschaft.