Bad Herrenalb, Stadt

Marktüberblick

Bad Herrenalb ist eine Kleinstadt im Nordschwarzwald mit 8.284 Einwohnern auf 33,01 km² Fläche im Landkreis Calw. Seit 1954 führt die Stadt das Prädikat heilklimatischer Kurort, seit 1971 den Namenszusatz Bad nach der Erschließung einer Thermalquelle in 600 Metern Tiefe. Die Stadt bildet ein Kleinzentrum des Regionalverbands Nordschwarzwald und ist dem Mittelbereich Bad Wildbad zugeordnet, zeigt jedoch verkehrlich eine starke Ausrichtung nach Ettlingen und Karlsruhe im Oberrheingraben.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt eine Angebotsmiete von 10,09 € je m² und einen Angebotskaufpreis von 2.393 € je m². Die Bruttomietrendite liegt bei 5,06 %, der Kaufpreisfaktor bei 19,76. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Angebotsmieten in Bad Herrenalb stiegen in der beobachteten Zeitspanne von 7,51 € je m² (2018) auf 10,93 € je m² (2026) – ein Anstieg um 45,7 %. Der stärkste Zuwachs entfiel auf die Jahre 2019 bis 2021, als die Miete von 7,79 € auf 9,04 € je m² kletterte. Im Jahr 2022 folgte ein Rückgang auf 8,70 €, bevor die Werte 2023 und 2024 wieder stiegen.

Die Kaufpreise entwickelten sich noch dynamischer: Von 1.690 € je m² (2018) stiegen sie bis 2022 auf 2.493 €, fielen dann 2023 auf 2.349 € und 2024 auf 2.195 € je m², bevor sie 2025 auf 2.658 € und 2026 auf 2.920 € je m² anstiegen. Der gesamte Anstieg von 2018 bis 2026 beträgt 72,8 %.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Allerdings weichen die aktuellen Marktwerte (Miete 10,09 €, Kaufpreis 2.393 € je m²) von den Zeitreihenwerten für 2026 (Miete 10,93 €, Kaufpreis 2.920 € je m²) ab. Die Zeitreihenwerte liegen jeweils deutlich höher. Dies kann darauf hindeuten, dass die Zeitreihe andere Datengrundlagen oder Berechnungsmethoden verwendet als die aktuellen Marktdaten. Beide Reihen zeigen jedoch denselben Verlauf: einen Anstieg bis 2022, eine Korrektur 2023–2024 und einen erneuten Anstieg ab 2025.

Der Kaufpreisfaktor von 19,76 liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 23,49. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedriger ist als im Landesdurchschnitt – ein Indikator für eine relativ günstige Kaufpreis-Miete-Relation.

Regionale Einordnung

Bad Herrenalb liegt mit der Angebotsmiete von 10,09 € je m² unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 €), aber über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €). Beim Kaufpreis von 2.393 € je m² liegt die Stadt unter dem Landesdurchschnitt (3.140 €) und knapp unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €).

Die Bruttomietrendite von 5,06 % liegt über dem Landesdurchschnitt (4,36 %) und im Mittelfeld der Nachbarorte im Umkreis von 10 km. Zum Vergleich: Dobel liegt bei 4,96 %, Loffenau bei 6,25 %, Marxzell bei 4,09 %, Gernsbach bei 4,32 %, Gaggenau bei 4,61 %, Straubenhardt bei 3,81 %, Bad Wildbad bei 4,98 % und Weisenbach bei 6,53 %. Bad Herrenalb liegt damit über den größeren Städten Gernsbach und Gaggenau, aber unter den kleineren Orten Loffenau und Weisenbach.

Im Vergleich zum Landkreis Calw, dessen Durchschnittsmiete bei 10,43 € und der Durchschnittskaufpreis bei 2.642 € je m² liegt, zeigt Bad Herrenalb niedrigere Werte in beiden Kategorien. Der Kreisdurchschnittskaufpreisfaktor beträgt 21,12, während Bad Herrenalb bei 19,76 liegt. Die Rendite im Kreis liegt bei 4,80 %, Bad Herrenalb erreicht 5,06 %. Bad Herrenalb liegt mit seiner Rendite auf dem 87. Perzentil im Bundesland – von 1.102 betrachteten Standorten liegt die Stadt damit in den oberen 13 %.

Die Kaufpreisentwicklung folgt dem Muster des allgemeinen deutschen Immobilienmarkts: starker Anstieg bis 2022, Korrektur 2023–2024, dann neuerlicher Anstieg. Dieser Verlauf ist sowohl in der Miet- als auch in der Kaufpreisreihe erkennbar.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Bad Herrenalbs wuchs von 7.641 Einwohnern (2015) auf 8.284 (2024) – ein Anstieg von 8,4 %. Das Bevölkerungswachstum ist durchgängig und zeigt keine Einbrüche in der beobachteten Zeitspanne. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 251 Einwohnern je km².

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Calw auf Platz 164 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 122 im oberen Drittel, der Demografie-Index mit Platz 130 ebenfalls. Der Wettbewerbs- und Innovationsindex liegt mit Platz 150 im mittleren Bereich. Der Arbeitsmarkt-Index mit Platz 257 und der Dynamik-Index mit Platz 269 liegen dagegen im unteren Drittel. Diese Ränge beziehen sich auf den Landkreis Calw, nicht auf die einzelne Gemeinde Bad Herrenalb.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Bad Herrenalb ist als heilklimatischer Kurort und Thermalbad strukturell auf den Gesundheits- und Tourismussektor ausgerichtet, was sich in der geografischen Lage im Nordschwarzwald mit umgebenden bewaldeten Bergen bis 947 m Höhe widerspiegelt. Die Stadt bildet ein Kleinzentrum, ist aber verkehrlich stärker nach Ettlingen und Karlsruhe orientiert als nach Bad Wildbad, dem zugeordneten Mittelzentrum.