Baden-Baden, Stadt

Marktüberblick

Baden-Baden ist die bevölkerungsärmste Stadt mit Stadtkreisstatus in Baden-Württemberg und liegt am Westrand des nördlichen Schwarzwalds im Tal der Oos. Die 140,19 km² große Gemeinde mit rund 57.420 Einwohnern (2023/2024) bildet ein Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums. Die Stadt ist international als Kur- und Bäderstadt bekannt und wurde 2021 von der UNESCO in die Liste des Weltkulturerbes aufgenommen. Sie gliedert sich in elf Stadtteile und verfügt mit 85,26 km² über den größten Gemeindewaldbesitz in Deutschland (60,8 % der Fläche).

Der Immobilienmarkt Baden-Badens ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 12,89 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.077 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,35, die Bruttomietrendite liegt bei 3,8 Prozent.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Baden-Baden zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 10,43 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 12,38 Euro und erreichte 2026 einen Wert von 13,99 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,74 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2019 und 2022, als die Miete von 10,41 auf 11,95 Euro pro Quadratmeter stieg.

Die Kaufpreise verlaufen deutlich volatiler. Nach einem Anstieg von 3.585 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höchststand von 4.288 Euro (2022) folgte ein Rückgang auf 3.974 Euro (2023), gefolgt von einem erneuten Anstieg auf 4.404 Euro (2025). Der Wert für 2026 fällt mit 3.228 Euro deutlich unter das Niveau der Vorjahre. Die durchschnittliche jährliche Veränderung über den gesamten Zeitraum liegt bei -1,30 Prozent, was die starke Volatilität widerspiegelt.

Die niedrige Bruttomietrendite von 3,8 Prozent unterstreicht den Status Baden-Badens als Premiumstandort. Im bundesweiten Vergleich liegt die Rendite deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent und dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent. Der Perzentilrang von 18,42 Prozent im Bundesland bedeutet, dass nur etwa 18 Prozent der Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen – ein Indikator für die hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieteinnahmen.

Regionale Einordnung

Baden-Baden liegt bei den Mietpreisen mit 12,89 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch beim Kaufpreis mit 4.077 Euro pro Quadratmeter übertrifft die Stadt den Landesdurchschnitt von 3.140 Euro und den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro um erhebliche Margen.

Im regionalen Vergleich zu den umliegenden Orten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern zeigt sich ein ähnliches Bild. Die Nachbarorte Sinzheim (5,6 km), Gernsbach (7,2 km), Kuppenheim (7,4 km) und Gaggenau (7,6 km) liegen bei den Angebotsmieten zwischen 10,89 und 11,22 Euro pro Quadratmeter und bei den Kaufpreisen zwischen 2.915 und 3.235 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrenditen der Nachbargemeinden liegen durchweg zwischen 4,04 und 4,61 Prozent und damit deutlich über den 3,8 Prozent Baden-Badens.

Dieses Gefälle verdeutlicht die Sonderstellung Baden-Badens als internationaler Kurort und Festspielstadt. Die Preise liegen in der Stadt etwa 15 bis 20 Prozent über dem Niveau der unmittelbaren Nachbargemeinden, was sich in der deutlich niedrigeren Rendite widerspiegelt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Baden-Badens zeigt eine durchgängig positive Entwicklung. Lag die Einwohnerzahl 2015 bei 54.160, stieg sie bis 2024 auf 57.420 – ein Wachstum von 6,02 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 410 Einwohner pro Quadratkilometer.

Besonders auffällig ist der Anstieg von 55.527 Einwohnern (2021) auf 57.025 (2022), was einem Zuwachs von über 1.400 Einwohnern in einem Jahr entspricht. Dieser starke Sprung könnte auf statistische Erfassungsmethoden oder Gebietsänderungen zurückzuführen sein. Die Arbeitslosenzahlen zeigen einen Anstieg von 693 (2015) auf 1.818 (2023). Die vorliegenden Daten geben absolute Zahlen der Arbeitslosen an, keine Quote.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und der besonderen Stellung als Kur- und Kulturstadt schafft eine stabile Nachfrage nach Wohnraum in Baden-Baden, die sich in den überdurchschnittlichen Immobilienpreisen widerspiegelt.

Standortfaktoren

Baden-Baden schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 (bezogen auf den Stadtkreis) mit einem Gesamt-Rang von 107 von rund 400 deutschen Kreisen sehr gut ab. Besonders hervorstechend ist der Rang 55 im Bereich Wettbewerb und Innovation sowie Rang 83 im Bereich Arbeitsmarkt. Der Rang 70 in der Kategorie Stärke unterstreicht die wirtschaftliche Robustheit der Stadt.

Im Bereich Dynamik liegt Baden-Baden mit Rang 309 etwas zurück, was möglicherweise mit der begrenzten Wachstumsdynamik einer etablierten Kurstadt zusammenhängt. Die Stadt verfügt über keine Hochschulen, was den Standortfaktor Bildung einschränkt.

Die Kombination aus Weltkulturerbe-Status, Thermalquellen, dem internationalen Ruf als Festspielstadt und der Lage am Schwarzwaldrand macht Baden-Baden zu einem einzigartigen Standort mit hoher Lebensqualität und touristischer Strahlkraft. Diese Faktoren wirken sich direkt auf die Immobilienpreise aus, die deutlich über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt liegen.