Iffezheim

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, niedrige Rendite

Iffezheim ist eine Gemeinde im Landkreis Rastatt am rechten Rheinufer mit 5.291 Einwohnern auf einer Fläche von 19,91 km². Die Gemeinde liegt in der Oberrheinischen Tiefebene, unmittelbar an der Grenze zu Frankreich. Die Kreisstadt Rastatt befindet sich sechs Kilometer entfernt, Baden-Baden etwa zehn Kilometer. Iffezheim ist international bekannt für die dreimal jährlich stattfindenden Galopprennen auf der historischen Rennbahn, die seit 1858 besteht.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt bei 10,21 Euro pro Quadratmeter und damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,97 Euro sowie dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro. Im bundesweiten Vergleich von 8,92 Euro pro Quadratmeter liegt Iffezheim jedoch deutlich darüber. Der Angebotskaufpreis von 3.426 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt (2.909 Euro) und den Landesdurchschnitt (3.140 Euro) spürbar. Der Kaufpreisfaktor von 27,97 liegt über dem Kreiswert von 22,02 und dem Landeswert von 23,49.

Die Bruttomietrendite von 3,58 Prozent gehört zu den niedrigsten im Bundesland und liegt im unteren Zehntel (Perzentilrang 9,8 von 1102 Orten in Baden-Württemberg). Dieser niedrige Wert ergibt sich aus der Kombination hoher Kaufpreise bei gleichzeitig nur leicht über dem Bundesdurchschnitt liegenden Mieten. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Iffezheim bei der Mietrendite unter Hügelsheim (4,38 %), Rastatt (4,39 %), Sinzheim (4,24 %) und Kuppenheim (4,50 %). Nur Baden-Baden weist mit 3,80 % eine noch niedrigere Rendite auf, was dem dort deutlich höheren Kaufpreisniveau von 4.077 Euro pro Quadratmeter entspricht.

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreise, steigende Mieten

Die Mietentwicklung in Iffezheim zeigt seit 2018 einen deutlichen Anstieg: Von 7,69 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2025 auf 10,70 Euro, was einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 3,22 Prozent entspricht. Im Jahr 2026 ist ein Rückgang auf 9,91 Euro zu verzeichnen. Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. Nach 2.320 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 erreichten die Preise 2023 mit 4.702 Euro einen Höhepunkt, bevor sie 2024 auf 3.120 Euro und 2026 auf 2.814 Euro sanken. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,44 Prozent.

Die starken Schwankungen in den Kaufpreisen – von 1.444 Euro (2019) über 4.014 Euro (2021) bis 4.702 Euro (2023) – entsprechen dem Muster eines Marktes, der auf konjunkturelle und nachfrageseitige Veränderungen reagiert. Der Rückgang der Kaufpreise von 2023 auf 2026 geht einher mit einem leichten Rückgang der Mieten, was einem Muster entspricht, bei dem sich Mieten und Kaufpreise angleichen.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachstum bei hoher Pendlerquote

Die Bevölkerung Iffezheims wuchs von 4.927 Einwohnern im Jahr 2015 auf 5.291 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 7,4 Prozent entspricht. Das Wachstum verlief dabei nicht linear: Nach einem Anstieg von 2015 auf 2020 (5.230 Einwohner) folgte 2021 ein leichter Rückgang auf 5.216, bevor das Wachstum 2022 wieder einsetzte und sich 2023/2024 bei 5.291 Einwohnern einpendelte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 266 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 97 Promille (9,7 Prozent) und ist damit deutlich höher als der baden-württembergische Durchschnitt. Der Anstieg von 65 Promille im Jahr 2015 auf 97 Promille 2023 spiegelt die gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen wider. Die hohe Quote in Verbindung mit dem Bevölkerungswachstum und der Lage am Oberrhein kann auf eine starke Pendlerstruktur hindeuten: Viele Erwerbstätige arbeiten außerhalb der Gemeinde, während die Wohnnachfrage durch Zuzug aus benachbarten Regionen getragen wird.

Standortfaktoren: Solide Kreisstruktur, pendlerorientierte Gemeinde

Der Landkreis Rastatt, dem Iffezheim angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 79 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Stärken: Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt bei 62, der im Bereich Arbeitsmarkt bei 92, während der Demografie-Rang bei 260 und der Rang für Wohlstand und soziale Lage bei 89 liegt. Der Dynamik-Index rangiert auf Platz 372, was auf geringere Zukunftsdynamik im Vergleich zu anderen Kreisen hinweist.

Iffezheim selbst verfügt über keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur der Gemeinde wird durch ein Industriegebiet östlich des Dorfes geprägt, in dem zusammen mit innerörtlichen Gewerbe- und Handwerksbetrieben etwa 1.600 Arbeitsplätze bestehen. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Bundesstraße 500 und die Landesstraße L 75; die Autobahn A5 ist über die Anschlussstelle Baden-Baden oder den Rasthof Baden-Baden innerhalb weniger Minuten erreichbar. Die Gemeinde unterhält partnerschaftliche Beziehungen zu Dahlwitz-Hoppegarten bei Berlin und Mondolfo in Italien.