Bischweier

Marktüberblick

Bischweier liegt mit einer Angebotsmiete von 10,89 €/m² und einem Angebotskaufpreis von 3.235 €/m² im unteren Preissegment des Landkreises Rastatt. Die Bruttomietrendite beträgt 4,04 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,76. Beide Werte sind systematisch als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen damit über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 24,76 bedeutet, dass der Kaufpreis das 24,76-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete beträgt. Im Vergleich dazu liegt der baden-württembergische Kreisdurchschnitt bei 22,0 und der Landesdurchschnitt bei 23,5. Der Faktor ist in Bischweier höher als im Kreis- und Landesdurchschnitt, was auf einen Kaufpreis hinweist, der stärker über dem Mittel liegt als die Miete.

Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 9 km liegen Malsch (25,7), Bietigheim (25,9) und Baden-Baden (26,4) mit einem höheren Faktor, während Kuppenheim (22,3), Muggensturm (22,1), Gaggenau (21,7), Rastatt (22,8) und Ötigheim (23,0) niedrigere Werte aufweisen. Die Bruttomietrendite von 4,04 % liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotspreise zeigt in Bischweier eine deutliche Volatilität, die über die reine Marktentwicklung hinausgeht. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 2.524 €/m² (2018) und 3.334 €/m² (2024), was einer Spannbreite von rund 32 % entspricht. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 7,19 €/m² (2021) und 11,18 €/m² (2025) – ein Bereich von über 55 %. Diese Schwankungen sind ungewöhnlich hoch für eine Gemeinde dieser Größe und deuten auf ein kleines Angebot hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Der CAGR für den Kaufpreis beträgt 3,52 % über die Reihe 2018–2026, während die Miete mit 0,49 % CAGR nahezu unverändert blieb. Diese Diskrepanz zeigt, dass die Preisentwicklung in Bischweier primär von den Kaufpreisen getrieben wird, nicht von Mietsteigerungen.

Regionale Einordnung

Bischweier weist im direkten Vergleich mit dem Landkreis Rastatt und Baden-Württemberg ein gemischtes Bild auf: Die Angebotsmiete von 10,89 €/m² liegt 0,08 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 10,97 €/m² und 0,19 €/m² unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 €/m². Der Kaufpreis von 3.235 €/m² liegt dagegen 326 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 2.909 €/m² und 95 €/m² über dem Landesdurchschnitt von 3.140 €/m².

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 9 km hat Bischweier die niedrigste Angebotsmiete. Kuppenheim (2,4 km) liegt bei 11,22 €/m², Muggensturm (3,5 km) bei 11,67 €/m², Rastatt (6,3 km) bei 11,49 €/m². Der Kaufpreis von 3.235 €/m² liegt jedoch über dem von Kuppenheim (2.995 €/m²) und Gaggenau (2.915 €/m²), aber unter dem von Malsch (3.477 €/m²) und Bietigheim (3.842 €/m²).

Standortfaktoren

Bischweier hat eine Fläche von nur 4,6 km² und 2.933 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 638 Einwohnern pro km² entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 3,2 % auf 2.933 gesunken – von 3.031 auf 2.933 Einwohnern. Der Bevölkerungsrückgang beschleunigte sich in den Jahren 2021 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 2.996 auf 2.933 fiel, und stabilisierte sich 2024 bei unverändertem Wert.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 44 ‰ (4,4 %), dem höchsten Wert der Reihe 2015–2023. Im Vergleich dazu lag sie 2017 und 2018 bei 27 ‰, was einen Anstieg um 17 Promillepunkte in sechs Jahren bedeutet. Diese Entwicklung geht einher mit dem Bevölkerungsrückgang und könnte auf strukturelle Veränderungen im lokalen Arbeitsmarkt hindeuten.

Der Landkreis Rastatt belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 79 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb & Innovation (Rang 62) und Wohlstand & Soziale Lage (Rang 89). Die Dynamik-Rangfolge liegt mit Platz 372 deutlich schwächer, was auf eine geringere Entwicklungsdynamik im Kreis hindeutet. Bischweier hat keine eigenen Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt.