Oberndorf am Neckar, Stadt

Marktüberblick

Oberndorf am Neckar ist eine Stadt im Landkreis Rottweil im Südwesten Baden-Württembergs. Auf einer Fläche von 55,92 Quadratkilometern leben 14.684 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 263 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Stadt liegt an der Bundesautobahn 81, die Stuttgart mit dem Raum Singen verbindet, und ist damit verkehrsgünstig im Schwarzwald-Bodensee-Raum positioniert.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Gefälle zu den übergeordneten Vergleichsräumen. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 9,69 Euro pro Quadratmeter, deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, aber leicht über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.365 Euro pro Quadratmeter und liegt damit unter dem Landesmittel von 3.140 Euro sowie dem Kreisdurchschnitt von 2.648 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 20,33 ist niedriger als der Landesdurchschnitt von 23,49, was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu vielen anderen Orten im Land hindeutet.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Oberndorf am Neckar haben seit 2018 ein deutliches Wachstum erfahren. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 7,58 Euro pro Quadratmeter, beträgt sie 2026 geschätzt 9,98 Euro. Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) über diesen Zeitraum liegt bei rund 3,5 Prozent. Besonders dynamisch war die Entwicklung von 2018 bis 2021, als die Miete von 7,58 auf 8,27 Euro stieg. Nach einer kurzen Stabilisierungsphase 2022–2024 (zwischen 8,53 und 8,68 Euro) setzte ab 2025 ein neuer Aufwärtstrend ein.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Bild mit moderaterer Dynamik. Der CAGR liegt bei 1,56 Prozent. Von 1.896 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2021 auf 2.556 Euro, fiel 2022 auf 2.346 Euro und erholte sich bis 2025 auf 2.689 Euro. Für 2026 wird ein Rückgang auf 2.145 Euro prognostiziert, was eine signifikante Korrektur darstellt. Diese Entwicklung spiegelt den bundesweiten Trend wider, dass die Immobilienmärkte nach der starken Phase 2020–2021 unter Druck geraten.

Die Bruttomietrendite von 4,92 Prozent liegt über dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und damit im oberen Drittel der baden-württembergischen Vergleichswerte (Perzentilrang 83,4). Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Oberndorf relativ attraktiv sind.

Regionale Einordnung

Oberndorf am Neckar hat sich in den letzten Jahren demografisch positiv entwickelt. Von 2015 bis 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 13.803 auf 14.684, was einem Anstieg von 6,4 Prozent entspricht. Besonders stark war das Wachstum in den Jahren 2020 bis 2022, als die Bevölkerung von 14.246 auf 14.662 stieg. Seit 2023 ist die Zahl weitgehend stabil bei 14.684.

Die Arbeitslosenzahl entwickelte sich zwischen 2015 und 2023 unterschiedlich. Von 283 Arbeitslosen im Jahr 2015 stieg die Zahl 2020 auf 334, fiel dann bis 2022 auf 265 und lag 2023 bei 310. Ohne genaue Angabe der Erwerbspersonenzahl lässt sich keine exakte Quote berechnen, doch die absoluten Zahlen deuten auf einen Arbeitsmarkt hin, der von konjunkturellen Schwankungen betroffen ist.

Im regionalen Vergleich schneidet Oberndorf am Neckar bei den Mietpreisen im oberen Drittel der Nachbargemeinden ab. Mit 9,69 Euro pro Quadratmeter liegt die Stadt über Bösingen (8,37 Euro) und Fluorn-Winzeln (9,13 Euro), aber unter Villingendorf (10,01 Euro). Beim Kaufpreis von 2.365 Euro liegt Oberndorf deutlich unter den Nachbarn wie Dunningen (3.419 Euro) oder Villingendorf (3.283 Euro), was auf ein vergleichsweise günstiges Preisniveau im Eigenheimbereich hindeutet.

Die Nachbargemeinden zeigen eine breite Spannbreite bei den Mietrenditen, von 3,2 Prozent (Dunningen) bis 5,13 Prozent (Fluorn-Winzeln). Oberndorfs Rendite von 4,7 Prozent liegt im Mittelfeld.

Standortfaktoren

Oberndorf am Neckar ist ein traditionsreiches Zentrum der Rüstungsindustrie in Baden-Württemberg. Die Stadt ist insbesondere durch die Mauser-Werke bekannt, die hier seit langem einen bedeutenden Produktionsstandort unterhalten. Die Rüstungsindustrie prägt die Wirtschaftsstruktur der Stadt und ist ein wichtiger Arbeitgeber in der Region.

Der Landkreis Rottweil, dem Oberndorf angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 67 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei schnitt der Kreis bei der Stärke-Dimension mit Rang 34 besonders gut ab, während er bei der Dynamik mit Rang 365 deutlich schwächer dasteht. Die Teilindizes liegen bei Demografie (Rang 99), Arbeitsmarkt (Rang 118), Wettbewerb und Innovation (Rang 70) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 81). Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis, nicht spezifisch für die Stadt Oberndorf.

Hochschulen sind in Oberndorf am Neckar nicht vorhanden. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte befinden sich in den größeren Städten der Region, wie Tübingen, Freiburg oder Stuttgart.

Die verkehrliche Anbindung an die A 81 ist ein Standortvorteil, der die Erreichbarkeit von größeren Wirtschaftszentren wie Stuttgart und Singen verbessert und die Attraktivität für Pendler erhöht.