Rottweil, Stadt
Rottweil (PLZ 78628) ist eine kreisfreie Stadt in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 25.548 Einwohner auf 71,8 km², das entspricht 356 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,70 € pro m², der Kaufpreis bei 3.191 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,02 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,9 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Rottweil über dem Renditeniveau von 32 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,02 € auf 12,09 € pro m², im Mittel 5,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Rottweil Rang 67 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 365, Stärkerang 34). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Zimmern ob Rottweil, Dietingen und Villingendorf an.
Immobilienpreise in Rottweil im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Rottweil, Stadt
Bericht zum Immobilienmarkt und Standort Rottweil, Stadt (Landkreis Rottweil, Baden-Württemberg). Angebotsmiete 10,70 €/m², Angebotskaufpreis 3.191 €/m². Bevölkerung 25.548 (2024). Prognos-Rang 67/400, Stärke-Rang 34/400. Volatile Preisentwicklung mit Aufwärtstrend.
Überblick
Rottweil ist eine Stadt im Landkreis Rottweil im Süden Baden-Württembergs mit 25.548 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 71,76 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 356 Einwohner pro km². Die Stadt liegt im Schwarzwaldvorland und ist die Kreisstadt des Landkreises Rottweil, der 21 Orte umfasst.
Aktueller Markt
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.191 Euro pro m², die Angebotsmiete bei 10,70 Euro pro m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,85, die Bruttomietrendite 4,02 Prozent.
Im regionalen Vergleich schneidet Rottweil unterschiedlich ab: Die Angebotsmiete von 10,70 €/m² liegt über dem Durchschnitt des Landkreises Rottweil (9,36 €/m²) und knapp unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 €/m²). Im deutschlandweiten Vergleich (8,92 €/m²) liegt Rottweil deutlich über dem Niveau. Beim Angebotskaufpreis liegt die Stadt mit 3.191 €/m² über dem Kreisdurchschnitt (2.648 €/m²) und leicht über dem Landesdurchschnitt (3.140 €/m²), während der Bundesdurchschnitt bei 2.409 €/m² liegt.
Die Bruttomietrendite von 4,02 % liegt im unteren Drittel der baden-württembergischen Vergleichswerte (Perzentilrang 31,8 %). Der Landesdurchschnitt liegt bei 4,36 %, der Bundesdurchschnitt bei 5,10 %. Das spiegelt die in Baden-Württemberg typische Situation wider: höhere Kaufpreise bei moderaten Mietrenditen.
Die Nachbarorte im Umkreis zeigen eine breite Spannbreite: Angebotsmieten reichen von 9,08 €/m² (Dietingen) bis 10,71 €/m² (Zimmern ob Rottweil), Angebotskaufpreise von 1.974 €/m² (Zimmern unter der Burg) bis 3.555 €/m² (Deißlingen). Rottweil liegt damit im oberen Mittelfeld der unmittelbaren Nachbarschaft.
Preisentwicklung
Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt einen deutlichen Anstieg von 8,02 €/m² (2018) auf 10,70 €/m² (2026), was einem jährlichen Wachstumsfaktor (CAGR) von 5,26 % entspricht. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem Rückgang 2019 auf 7,55 €/m² folgte ein starker Anstieg bis 2022 (9,93 €/m²), ein Einbruch 2023 auf 9,35 €/m² und ein erneuter Anstieg auf 10,74 €/m² (2024).
Beim Angebotskaufpreis entwickelte sich der Markt ähnlich dynamisch: Von 2.342,72 €/m² (2018) stieg der Preis 2019 auf 2.736,99 €/m² und erreichte 2020 mit 3.165,74 €/m² einen ersten Höhepunkt. Danach folgte ein Rückgang auf 2.781,11 €/m² (2021), eine Erholung auf 3.045,54 €/m² (2022) und 3.057,16 €/m² (2023), gefolgt von einem leichten Rückgang auf 2.958,11 €/m² (2024) und 2.815,53 €/m² (2025). Der Prognosewert für 2026 liegt bei 3.284,64 €/m². Der CAGR beträgt 4,31 %.
Die Volatilität in den Jahren 2019 bis 2024 spiegelt die allgemeinen Marktschwankungen wider, die durch Zinsänderungen und veränderte Nachfrage geprägt waren. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung von Rottweil ist zwischen 2015 und 2024 um 2,54 % von 24.915 auf 25.548 Einwohner gewachsen. Der Anstieg war dabei nicht gleichmäßig: Nach einem leichten Wachstum bis 2018 (25.274) folgte ein Rückgang bis 2020 (24.975), bevor ab 2022 ein deutlicher Anstieg auf 25.548 (2023/2024) zu verzeichnen ist.
Die Arbeitslosenzahlen (absolute Werte) entwickelten sich von 507 (2015) über einen Tiefpunkt von 306 (2018) auf einen Anstieg während der Pandemie auf 543 (2020). Seitdem schwankten sie zwischen 422 (2022) und 528 (2023). Eine direkte Arbeitslosenquote in Prozent ist aus den vorliegenden Daten nicht ableitbar.
Die Bevölkerungsdichte von 356 Einwohnern pro km² liegt über dem Durchschnitt vieler ländlicher Gemeinden, spiegelt aber auch die Funktion als Kreisstadt wider.
Standortfaktoren
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Rottweil einen Gesamtrang von 67 von rund 400 deutschen Kreisen, was eine sehr gute Positionierung darstellt. Besonders stark ist die wirtschaftliche Stärke mit Rang 34 von 400 – ein exzellenter Wert. Auch die Indizes Wettbewerb und Innovation (Rang 70), Demografie (Rang 99) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 81) liegen im oberen Drittel.
Schwach ausgeprägt ist hingegen der Dynamik-Index mit Rang 365 von 400. Das deutet auf eine geringere Entwicklungsdynamik im Vergleich zu anderen Kreisen hin. Diese Diskrepanz zwischen hoher aktueller Stärke und niedriger Dynamik ist ein charakteristisches Merkmal.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.
Fazit
Rottweil präsentiert sich als mittelgroße Kreisstadt mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen im Landesvergleich. Die Angebotsmiete liegt deutlich über dem Bundes- und Kreisdurchschnitt, der Kaufpreis leicht über dem Landesniveau. Die Bruttomietrendite von 4,02 % ist im Landesvergleich moderat.
Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv, wenn auch moderat (+2,54 % seit 2015). Der Landkreis Rottweil überzeugt im Prognos-Zukunftsatlas durch hohe wirtschaftliche Stärke, zeigt aber in der Entwicklungsdynamik Rückstand.
Die Preisentwicklung war volatil, mit einem deutlichen Anstieg bis 2020, einem Rücksetzer in den Folgejahren und einer prognostizierten Erholung ab 2025.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Rottweil entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Rottweil
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,02 €/m² |
| 2019 | 7,55 €/m² |
| 2020 | 8,81 €/m² |
| 2021 | 9,50 €/m² |
| 2022 | 9,93 €/m² |
| 2023 | 9,35 €/m² |
| 2024 | 10,74 €/m² |
| 2025 | 10,60 €/m² |
| 2026 | 12,09 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Rottweil
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.343 €/m² |
| 2019 | 2.737 €/m² |
| 2020 | 3.166 €/m² |
| 2021 | 2.781 €/m² |
| 2022 | 3.046 €/m² |
| 2023 | 3.057 €/m² |
| 2024 | 2.958 €/m² |
| 2025 | 2.816 €/m² |
| 2026 | 3.285 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Rottweil
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,11 % |
| 2019 | 3,31 % |
| 2020 | 3,34 % |
| 2021 | 4,10 % |
| 2022 | 3,91 % |
| 2023 | 3,67 % |
| 2024 | 4,36 % |
| 2025 | 4,52 % |
| 2026 | 4,42 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Rottweil
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 24.915 Einwohner |
| 2016 | 25.200 Einwohner |
| 2017 | 25.204 Einwohner |
| 2018 | 25.274 Einwohner |
| 2019 | 25.182 Einwohner |
| 2020 | 24.975 Einwohner |
| 2021 | 24.984 Einwohner |
| 2022 | 25.513 Einwohner |
| 2023 | 25.548 Einwohner |
| 2024 | 25.548 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Rottweil
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,30 % |
| 2016 | 2,06 % |
| 2017 | 1,30 % |
| 2018 | 2,04 % |
| 2019 | 2,27 % |
| 2020 | 3,68 % |
| 2021 | 2,97 % |
| 2022 | 2,83 % |
| 2023 | 3,46 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 67,00 Rang |
| Dynamik | 365 Rang |
| Stärke | 34,00 Rang |
| Demografie | 99,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 118 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 70,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 81,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Rottweil liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Rottweil im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Rottweil ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Rottweil ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Rottweil
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Zimmern ob Rottweil | 10,71 €/m² |
| Rottweil | 10,70 €/m² |
| Deißlingen | 10,66 €/m² |
| Villingendorf | 10,01 €/m² |
| Wellendingen | 9,98 €/m² |
| Niedereschach | 9,91 €/m² |
| Epfendorf | 9,64 €/m² |
| Frittlingen | 9,55 €/m² |
| Zimmern unter der Burg | 9,53 €/m² |
| Dietingen | 9,08 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Rottweil ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Rottweil
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Zimmern unter der Burg | 5,80 % |
| Frittlingen | 4,79 % |
| Epfendorf | 4,70 % |
| Wellendingen | 4,49 % |
| Niedereschach | 4,39 % |
| Zimmern ob Rottweil | 4,08 % |
| Rottweil | 4,02 % |
| Villingendorf | 3,66 % |
| Deißlingen | 3,60 % |
| Dietingen | 3,31 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Zimmern ob Rottweil | 2,7 km | 78658 | 10,71 € | 3.151 € | 4,08 % |
| Dietingen | 4,7 km | 78661 | 9,08 € | 3.287 € | 3,31 % |
| Villingendorf | 4,7 km | 78667 | 10,01 € | 3.283 € | 3,66 % |
| Wellendingen | 6,1 km | 78669 | 9,98 € | 2.669 € | 4,49 % |
| Deißlingen | 6,1 km | 78652 | 10,66 € | 3.555 € | 3,60 % |
| Frittlingen | 7,5 km | 78665 | 9,55 € | 2.393 € | 4,79 % |
| Niedereschach | 8,3 km | 78078 | 9,91 € | 2.713 € | 4,39 % |
| Zimmern unter der Burg | 8,9 km | 72369 | 9,53 € | 1.974 € | 5,80 % |
| Epfendorf | 9,2 km | 78736 | 9,64 € | 2.463 € | 4,70 % |
Wo liegt Rottweil?
Lage
Rottweil auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Rottweil
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,70 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.191 € |
| Bruttomietrendite | 4,02 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,9 |
| Einwohner | 25.548 |
| Einwohner je km² | 356 |
| Fläche (km²) | 71,8 |
| Arbeitslosenquote | 3,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #67 |
| Prognos Dynamikrang | #365 |
| Prognos Stärkerang | #34 |
| Koordinaten | 48,1679, 8,6273 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Rottweil
Was kostet eine Wohnung in Rottweil?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Rottweil liegt bei 10,70 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 3.191 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Im Vergleich zum Kreis Rottweil (9,36 Euro/m² Miete, 2.648 Euro/m² Kaufpreis) liegt Rottweil bei beiden Werten deutlich darüber.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Rottweil entwickelt?
Seit 2018 sind die Kaufpreise in Rottweil von 2.343 Euro pro Quadratmeter auf 3.285 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2026 gestiegen. Die Angebotsmieten entwickelten sich von 8,02 Euro im Jahr 2018 auf 12,09 Euro im Jahr 2026. Die vorliegenden Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Rottweil?
Die Bruttomietrendite beträgt in Rottweil 4,02 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,85. Damit liegt die Rendite unter dem Durchschnitt des Kreises Rottweil (4,40 Prozent) und Baden-Württembergs (4,36 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 31,76 im Bundesland liegt Rottweil unter rund 68 Prozent der vergleichbaren Orte. Der Kaufpreisfaktor von 24,85 liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 23,5.
Wie schneidet Rottweil im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Umland liegen die Angebotsmieten der Nachbarorte zwischen 9,08 Euro pro Quadratmeter in Dietingen und 10,71 Euro in Zimmern ob Rottweil. Der Kaufpreis in Rottweil von 3.191 Euro pro Quadratmeter liegt im oberen Bereich des Umlands, während Orte wie Frittlingen (2.393 Euro/m²) oder Zimmern unter der Burg (1.974 Euro/m²) deutlich niedrigere Preise aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Rottweil?
Die Einwohnerzahl in Rottweil ist von 24.915 im Jahr 2015 auf 25.548 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 2,5 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 356 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie ist die wirtschaftliche Zukunftsaussicht für Rottweil?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Rottweil den Gesamtrang 67 von rund 400 deutschen Kreisen, was einer sehr guten Bewertung entspricht. Besonders stark ist der Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 34. Schwächer ist hingegen der Dynamik-Index mit Rang 365. Diese Ränge gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für die Stadt Rottweil.
Woher stammen die Daten zu Rottweil?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Rottweil sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Rottweil führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |