Deißlingen

Marktüberblick

Deißlingen liegt am südlichen Rand des Landkreises Rottweil, etwa sieben Kilometer südwestlich der Kreisstadt. Mit 6.364 Einwohnern auf 32,15 km² ist die Gemeinde eine der größeren Gemeinden im Süden des Landkreises.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotspreise liegen deutlich über dem regionalen Durchschnitt, während die Mietwerte nur moderat darüber liegen. Das Ergebnis ist eine der niedrigsten Bruttomietrenditen im gesamten Umland. Der Angebotskaufpreis von 3.555 €/m² liegt sowohl über dem Kreisdurchschnitt (2.648 €/m²) als auch über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (3.140 €/m²). Die Angebotsmiete von 10,66 €/m² liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (9,36 €/m²), bleibt aber unter dem Landeswert (11,08 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 27,8 übertrifft den Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 23,5 deutlich. Das Verhältnis von Kaufpreis zu jährlicher Kaltmiete ist damit höher als in der Mehrheit der vergleichbaren Orte.

Die Bruttomietrendite von 3,6 % ist die direkte Folge dieser Schere: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten drücken die Rendite in ein sehr niedriges Niveau.

Preisentwicklung

Seit 2018 haben sich die Kaufpreise in Deißlingen mehr als verdoppelt – von 1.769 €/m² auf 4.226 €/m² im Jahr 2026. Die Angebotsmiete stieg im selben Zeitraum von 5,33 €/m² auf 7,57 €/m². Die Kaufpreise entwickeln sich also mit einer jährlichen Wachstumsrate von rund 11,5 % deutlich dynamischer als die Mieten mit 4,5 %.

Die Zeitreihen zeigen dabei starke Schwankungen: Die Miete bewegte sich zwischen 5,33 €/m² und 9,52 €/m², der Kaufpreis zwischen 1.769 €/m² und 4.226 €/m². Diese Volatilität ist typisch für Angebotswerte aus Inseraten, die kein amtlicher Mietspiegel sind und systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Kaufpreisentwicklung folgt einem durchgehenden Aufwärtstrend mit leichten Einbrüchen in den Jahren 2020 und 2022, während die Mietwerte unregelmäßiger verlaufen.

Der Kaufpreisfaktor von 27,8 hat sich im Vergleich zu früheren Jahren erhöht, was auf das schnellere Wachstum der Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten zurückzuführen ist. Ein hoher Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig niedriger Bruttomietrendite (3,6 %) signalisiert einen Markt, in dem die Preise stärker gestiegen sind als die Mieten.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Deißlingen ist seit 2015 um 4,9 % gewachsen – von 6.066 auf 6.364 Einwohnern. Dieses Wachstum ist bemerkenswert, da es in einer Zeit stattfindet, in der die Arbeitslosenquote im Ort von 7,5 % (2015) auf 10,1 % (2023) gestiegen ist. Bevölkerungszuwachs und steigende Arbeitslosigkeit gehen hier also Hand in Hand.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft nicht linear: Zwischen 2015 und 2019 schwankte die Einwohnerzahl zwischen 6.061 und 6.137, ehe ab 2020 ein deutlicher Anstieg auf 6.364 Einwohnern (2023/2024) erfolgte. Dieses Wachstum könnte auf Zuzug aus benachbarten Gemeinden oder Städten zurückzuführen sein.

Die Bevölkerungsdichte von 198 Einwohnern je km² ist moderat und entspricht dem ländlichen Charakter der Gemeinde. Von einer Hochschule wird Deißlingen nicht profitieren – am Ort bestehen keine Hochschulen.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Der Landkreis Rottweil erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 67 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Platzierung ist solide, wird aber durch einen deutlichen Widerspruch in den Teilindizes geprägt: Der Rang im Index "Stärke" liegt mit Platz 34 sehr gut, während der Rang im Index "Dynamik" mit Platz 365 zu den schlechtesten Werten im bundesweiten Vergleich gehört.

Diese Diskrepanz zeigt einen Kreis, der über eine gute wirtschaftliche Basis verfügt (hoher Wohlstand, stabiler Arbeitsmarkt in der Vergangenheit), aber gleichzeitig mit geringen Zukunftsimpulsen und niedriger Entwicklungsdynamik kämpft. Für Deißlingen bedeutet dies: Der Ort profitiert von der bestehenden strukturellen Stärke der Region, hat aber wenig von den dynamischen Wachstumsimpulsen, die in anderen Kreisen zu höherer Attraktivität führen.

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 8,2 km zeigt Deißlingen ein extremes Profil: Der Angebotskaufpreis von 3.555 €/m² ist der höchste aller Nachbarorte, während die Bruttomietrendite von 3,6 % die niedrigste ist. Trossingen liegt mit 4,49 % Rendite und 2.961 €/m² Kaufpreis deutlich günstiger, Frittlingen mit 4,79 % Rendite und 2.393 €/m² noch günstiger. Deißlingen positioniert sich damit als der teuerste Ort im Umland bei gleichzeitig schlechtesten Renditeaussichten.

Das Perzentil von 10,7 im Bundesland bestätigt diese Einordnung: Die Bruttomietrendite von Deißlingen liegt nur im unteren Zehntel aller vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg.