Dauchingen

Der Ort

Dauchingen ist eine 10,03 km² große Gemeinde im Schwarzwald-Baar-Kreis auf der Baarhochfläche in 732 m Höhe. Mit rund 3.900 Einwohnern und einer Dichte von 390 Einwohnern je km² handelt es sich um eine kleine, dicht besiedelte Gemeinde. Die Entfernung zur Kreisstadt Villingen-Schwenningen beträgt vier Kilometer, der Anschluss an die Bundesstraße 523 ist in etwa vier Kilometern erreichbar. Am Bahnhof Trossingen (drei Kilometer östlich) besteht Bahnanschluss an die Strecke Rottweil–Villingen. Dauchingen verfügt über eine eigene Grundschule (Astrid-Lindgren-Schule), aber keine Hochschule.

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, niedrige Rendite

Der Immobilienmarkt in Dauchingen ist durch überdurchschnittlich hohe Kaufpreise bei gleichzeitig unterdurchschnittlichen Mietrenditen gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.433 Euro je Quadratmeter, was deutlich über dem Durchschnitt des Schwarzwald-Baar-Kreises (2.451 Euro) und auch über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (3.140 Euro) liegt. Die Angebotsmiete von 10,64 Euro je Quadratmeter liegt hingegen unter dem Landesmittel (11,08 Euro), obwohl sie den Kreisdurchschnitt (9,69 Euro) übertrifft.

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 3,72 Prozent. Dieser Wert liegt im unteren Quartil Baden-Württembergs (Perzentilrang 15,5 von 100). Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,88 – damit ist er höher als im Kreis (20,98) und im Bundesland (23,49), aber niedriger als der rechnerische Bundesdurchschnitt von rund 29,3. Das bedeutet: Wer in Dauchingen kauft, zahlt im regionalen Vergleich einen hohen Preis im Verhältnis zur erzielbaren Miete.

Preisentwicklung: Miete steigt, Kaufpreis korrigiert

Die Mietpreise haben zwischen 2018 und 2025 ein starkes Wachstum verzeichnet: Von 7,44 Euro je Quadratmeter stiegen sie auf 11,44 Euro, was einer Steigerung von rund 54 Prozent entspricht. Der Jahresdurchschnitt 2026 zeigt mit 10,31 Euro einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr. Die Kaufpreise entwickelten sich anders: Sie stiegen von 2.278 Euro (2018) auf einen Höchststand von 3.499 Euro (2023), fielen dann aber bis 2026 auf 2.260 Euro – ein Rückgang von über 35 Prozent vom Peak. Der gesamte Zeitraum 2018 bis 2026 zeigt für die Miete eine durchschnittliche jährliche Steigerung von 4,16 Prozent, für die Kaufpreise hingegen eine leichte Abnahme von minus 0,10 Prozent pro Jahr.

Die Entwicklung zeigt einen Markt, der nach dem starken Anstieg bis 2023 in eine Korrekturphase eingetreten ist. Während die Mieten weiterhin auf hohem Niveau liegen, haben sich die Kaufpreise dem Niveau von 2018 angenähert.

Regionale Einordnung: Teuerste Lage im Umland

Im regionalen Vergleich sticht Dauchingen durch besonders hohe Kaufpreise hervor. Mit 3.433 Euro je Quadratmeter liegt der Ort nur hinter Deißlingen (3.555 Euro) und deutlich vor allen anderen Nachbargemeinden. Niedereschach (2.713 Euro), Trossingen (2.961 Euro) und Villingen-Schwenningen (2.941 Euro) liegen alle unter dem Dauchinger Niveau. Die niedrige Mietrendite von 3,72 Prozent ist im Nachbarschaftsvergleich nur von Deißlingen (3,60 Prozent) und Bad Dürrheim (3,69 Prozent) übertroffen.

Diese Konstellation – hohe Kaufpreise bei nicht entsprechend hohen Mieten – ist in der Region einzigartig. Sie lässt sich teilweise durch die Nähe zu Villingen-Schwenningen erklären: Die vier Kilometer Entfernung zur Kreisstadt machen Dauchingen zu einer attraktiven Wohnlage für Pendler, was die Kaufpreisdynamik antreibt. Die Bevölkerungszahl ist zwischen 2015 (3.649) und 2024 (3.908) um 7,1 Prozent gestiegen, was auf eine nachfragestarke Lage hindeutet.

Der Schwarzwald-Baar-Kreis, dem Dauchingen angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 89. Platz von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis beim Wohlstand (Rang 58) und im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 91) ab. Schwächer sind die Werte bei der Dynamik (Rang 147) und beim Arbeitsmarkt (Rang 133). Diese Rankings gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Standortfaktoren: Wachsende Gemeinde mit Pendlercharakter

Die demografische Entwicklung Dauchingens ist positiv: Mit einem Wachstum von 7,1 Prozent seit 2015 gehört die Gemeinde zu den wachsenden Orten in der Region. Die Bevölkerungsdichte von 390 Einwohnern je km² ist für eine Gemeinde dieser Größe vergleichsweise hoch. Die Arbeitslosenquote ist im Beobachtungszeitraum von 2015 bis 2023 gestiegen (von 52 auf 67 in den vorliegenden Einheiten).

Infrastrukturell ist Dauchingen durch die Nähe zu Villingen-Schwenningen geprägt. Der ÖPNV wird vom Verkehrsverbund Schwarzwald-Baar gewährleistet. Eine eigene Hochschule besteht nicht, die Grundschule Astrid-Lindgren-Schule sichert die Nahversorgung für Familien. Die Gemeinde gehört der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Villingen-Schwenningen an. Für Dauchingen liegen keine Bodenrichtwerte vor.