Buchheim

Marktüberblick

Buchheim liegt auf der Hegaualb, einem Teil der Schwäbischen Alb, in etwa 800 Meter Höhe südlich der Donau. Die 18,3 Quadratkilometer große Gemeinde mit 754 Einwohnern gehört zum Naturpark Obere Donau und ist Mitglied im Gemeindeverwaltungsverband Donau-Heuberg mit Sitz in Fridingen an der Donau. Der Ort befindet sich im Landkreis Tuttlingen, dessen Wirtschaft durch das Cluster der Medizintechnik geprägt ist – Tuttlingen wird als „Weltzentrum der Medizintechnik“ bezeichnet. Diese wirtschaftliche Anbindung des Landkreises bildet den Hintergrund für die hier beschriebenen Immobilienkennzahlen, die sich aus Inseratangeboten ergeben und systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen können.

Die Angebotsmiete liegt bei 8,81 Euro pro Quadratmeter und damit knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Im Landesvergleich Baden-Württemberg fällt der Wert deutlich ab: Der Landesdurchschnitt liegt bei 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.164 Euro pro Quadratmeter und liegt ebenfalls unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro) und dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 20,46 bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 20,5-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der unter dem Kreisdurchschnitt von 22,48 und dem Landesdurchschnitt von 23,49 liegt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Kaufpreise zeigt eine markante Abwärtsentwicklung. Lag der Angebotskaufpreis 2021 noch bei 2.841 Euro pro Quadratmeter, sank er bis 2023 auf 2.369 Euro und erreichte 2025 mit 1.497 Euro einen Wert, der um rund 47 Prozent unter dem Niveau von 2021 liegt. Der jährliche Veränderungsrate (CAGR) über den verfügbaren Zeitraum beträgt -14,8 Prozent.

Die Angebotsmiete verläuft weniger geradlinig: Nach einem Tief von 6,82 Euro im Jahr 2022 folgte ein Anstieg auf 9,66 Euro im Jahr 2023 und 10 Euro im Jahr 2025, ehe der Wert 2026 wieder auf 7,96 Euro sank. Diese starken Schwankungen sind bei einer Gemeinde mit nur 754 Einwohnern und entsprechend geringem Marktumfang typisch – einzelne Inserate können den Durchschnittswert hier überproportional beeinflussen. Der CAGR von -1,1 Prozent über den gesamten Zeitraum bleibt moderat.

Die Kombination aus fallenden Kaufpreisen und schwankenden Mietwerten führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite auf 4,89 Prozent bewegt. Dieser Wert ist höher als der Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent, was vor allem an den niedrigeren Kaufpreisen im Verhältnis zur Miete liegt.

Regionale Einordnung

Im bundeslandweiten Vergleich liegt Buchheim bei der Bruttomietrendite im 82. Perzentil – das bedeutet, dass die Rendite von Buchheim höher ist als die von rund 82 Prozent der 1.102 vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg. Diese Positionierung resultiert aus dem Zusammenspiel von verhältnismäßig niedrigen Kaufpreisen und einer Miete, die zwar unter dem Landesdurchschnitt liegt, aber nicht im gleichen Maße absinkt.

Im Kreis Tuttlingen schneidet Buchheim unterschiedlich ab: Die Angebotsmiete von 8,81 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 9,61 Euro, der Kaufpreis von 2.164 Euro ebenfalls unter dem Kreiswert von 2.573 Euro. Die Rendite von 4,89 Prozent liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 4,52 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Fridingen an der Donau (4,2 km entfernt) weist mit 10,02 Euro die höchste Miete und mit 2.531 Euro einen deutlich höheren Kaufpreis aus als Buchheim. Beuron (4,6 km) liegt mit 1.820 Euro im Kaufpreis unter Buchheim und erzielt eine Rendite von 5,55 Prozent – die höchste unter den Nachbarorten. Leibertingen (4,2 km) liegt mit 8,06 Euro Miete und 2.038 Euro Kaufpreis nahe an Buchheim, erzielt aber eine etwas niedrigere Rendite von 4,75 Prozent. Neuhausen ob Eck (6,1 km) weist mit 3,92 Prozent die niedrigste Rendite auf, was an einem überproportional hohen Kaufpreis von 2.765 Euro bei moderater Miete liegt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung von Buchheim ist positiv: Von 673 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde bis 2024 auf 754 Einwohner, was einem Anstieg von rund 12 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 41 Einwohner pro Quadratkilometer – ein Wert, der für eine ländliche Gemeinde im Naturpark typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,15 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Fünf Arbeitslose standen der Statistik gegenüber. Diese niedrige Quote korrespondiert mit der wirtschaftlichen Struktur des Landkreises Tuttlingen, der durch das Medizintechnik-Cluster geprägt ist und im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 19. Platz von rund 400 deutschen Kreisen belegt. Der Rang im Teilindex „Wettbewerb und Innovation“ liegt bei 17, der im Teilindex „Stärke“ bei 17, was auf eine robuste lokale Wirtschaftsstruktur hinweist. Der Dynamik-Index rangiert mit Platz 67 etwas niedriger, bleibt aber im oberen Drittel.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über einen Kindergarten und eine Grundschule mit vier Klassen. Die historische Substanz des Ortes reicht bis ins 9. Jahrhundert zurück – die erste urkundliche Erwähnung als Puachheim datiert aus dem Jahr 861. Der Ort ist Teil des Tourismusverbands „Donaubergland" und profitiert von der Lage im Naturpark Obere Donau mit seinen Felsformationen und Aussichtspunkten.