Bärenthal

Marktüberblick

Bärenthal ist eine der kleinsten selbständigen Gemeinden Baden-Württembergs mit 482 Einwohnern auf 12,69 km². Der staatlich anerkannte Erholungsort liegt im Naturpark Obere Donau am Großen Heuberg auf 650 bis 950 m ü. NHN. Fast 70 Prozent der Gemeindefläche sind von Wald bedeckt, und die zu neun Zehnteln die Gemarkung erfassende FFH-Schutzzone schränkt die bauliche Expansion praktisch ein. Die Gemeinde gehört zum Gemeindeverwaltungsverband Donau-Heuberg mit Sitz in Fridingen an der Donau.

Der Immobilienmarkt spiegelt diese strukturelle Enge wider: Angebotsmiete und Angebotskaufpreis liegen unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was auf die ländliche Lage und die begrenzte Neubaufläche zurückzuführen ist. Die Bruttomietrendite von 4,43 % liegt leicht unter dem Kreiswert von 4,52 %, aber über dem Landesmittel von 4,36 %. Das Muster kleinerer Gemeinden im ländlichen Raum zeigt hier, dass die Kaufpreise moderater ausfallen als in den Ballungsräumen, während die Mieten ebenfalls unter dem Landesniveau liegen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete liegt bei 8,15 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Kreis-Tuttlingen-Durchschnitt von 9,61 Euro sowie deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.205 Euro pro Quadratmeter, was ebenfalls unter dem Kreiswert von 2.573 Euro und dem Landeswert von 3.140 Euro liegt. Der Kaufpreisfaktor von 22,55 entspricht annähernd dem Kreiswert von 22,48 und liegt leicht unter dem Landeswert von 23,49.

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt eine starke Volatilität: Von 5,71 Euro im Jahr 2018 stieg sie bis 2022 auf 8,02 Euro, fiel 2023 auf 7,36 Euro, erholte sich 2024 auf 8,21 Euro und erreichte 2025 mit 10,00 Euro einen deutlichen Peak, bevor sie 2026 wieder auf 8,27 Euro sank. Der CAGR von 4,74 % über den gesamten Zeitraum wird durch den Anstieg in den ersten Jahren dominiert.

Beim Kaufpreis zeigt sich eine Diskrepanz zwischen den aktuellen Angebotswerten und der historischen Zeitreihe: Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.205 Euro liegt deutlich über dem Zeitreihenwert von 1.805 Euro für 2025. Die Zeitreihe verzeichnet zwischen 2022 (1.829 Euro) und 2025 (1.805 Euro) einen leichten Rückgang von 1,3 %, was einem jährlichen CAGR von -0,45 % entspricht. Die aktuellen Angebotswerte liegen damit systematisch höher als die historischen Jahresreihenwerte, was auf eine jüngste Aufwärtsbewegung im Kaufpreismarkt hindeuten könnte.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,3 km liegt Bärenthal bei der Angebotsmiete (8,15 Euro) im unteren Mittelfeld. Höher sind Kolbingen (9,55 Euro), Fridingen (10,02 Euro), Königsheim (9,91 Euro), Schwenningen (8,99 Euro), Mühlheim (8,90 Euro), Renquishausen (8,71 Euro) und Beuron (8,42 Euro). Niedriger ist nur Irndorf mit 7,01 Euro.

Beim Kaufpreis liegt Bärenthal mit 2.205 Euro im unteren Drittel der Nachbarn. Höher sind Kolbingen (2.976 Euro), Mühlheim (2.594 Euro), Fridingen (2.531 Euro), Schwenningen (2.446 Euro), Renquishausen (2.443 Euro) und Königsheim (2.331 Euro). Niedriger sind nur Beuron (1.820 Euro) und Irndorf (2.142 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,43 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Höher sind Beuron (5,55 %), Königsheim (5,10 %) und Fridingen (4,75 %). Niedriger sind Schwenningen (4,41 %), Renquishausen (4,28 %), Mühlheim (4,12 %), Irndorf (3,93 %) und Kolbingen (3,85 %). Bärenthal liegt damit nahe am Nachbarmittel und folgt dem regionalen Muster des Landkreises Tuttlingen, dessen Durchschnittsrendite bei 4,52 % liegt.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland beträgt 61,07 %, was bedeutet, dass Bärenthal bei der Rendite besser abschneidet als 61 Prozent der 1.102 Vergleichsorte in Baden-Württemberg.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Bärenthal entwickelte sich zwischen 2015 (476 Einwohner) und 2024 (482 Einwohner) mit einem Plus von 1,26 % leicht positiv, schwankte dabei aber deutlich: Nach einem Tief von 466 Einwohnern im Jahr 2020 folgte ein Anstieg auf 495 im Jahr 2022, bevor die Zahl wieder auf 482 sank. Die Bevölkerungsdichte beträgt 38 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,63 % und damit auf sehr niedrigem Niveau. Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen 0,95 % (2018) und 1,83 % (2017). Die aktuelle Quote von 1,63 % entspricht dem Wert von 2022 und deutet auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hin.

Der Landkreis Tuttlingen, dem Bärenthal angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 19. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-ranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation (Rang 17) sowie im Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 41). Schwächer ausgeprägt sind die Indizes Demografie (Rang 53) und Arbeitsmarkt (Rang 53), während der Dynamik-Index mit Rang 67 am weitesten zurückliegt. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde selbst.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus sehr niedriger Arbeitslosigkeit, moderater Bevölkerungsentwicklung und der Einbindung in den wirtschaftsstarken Landkreis Tuttlingen bildet den wirtschaftlichen Hintergrund des lokalen Immobilienmarkts.