Seitingen-Oberflacht

Marktüberblick

Seitingen-Oberflacht liegt am südwestlichen Rand der Schwäbischen Alb, rund acht Kilometer nordwestlich der Kreisstadt Tuttlingen. Die 1975 aus den beiden Orten Seitingen und Oberflacht gebildete Gemeinde umfasst 19,65 km² und hat 2.628 Einwohner (2024). Die Gemeinde ist Mitglied der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft der Stadt Tuttlingen und gehört zum Landkreis Tuttlingen in Baden-Württemberg.

Der Immobilienmarkt des Ortes fällt durch eine außergewöhnliche Kombination aus vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen und überdurchschnittlichen Mieten auf. Die Angebotsmiete liegt bei 10,40 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.900 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,57 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 15,23.

Preisniveau und Rendite

Die Bruttomietrendite von 6,57 Prozent liegt im Perzentilrang 99 des Bundeslandes Baden-Württemberg. Das bedeutet: Von allen 1.102 untersuchten Orten im Land hat Seitingen-Oberflacht die höchste Bruttomietrendite. Zum Vergleich: Der Durchschnitt des Landkreises Tuttlingen liegt bei 4,52 Prozent, der Landesdurchschnitt bei 4,36 Prozent. Der Bundesdurchschnitt beträgt 5,10 Prozent.

Ursache dieser Diskrepanz ist die Kombination aus einem niedrigen Kaufpreis und einer über dem Kreisdurchschnitt liegenden Miete. Der Kaufpreis von 1.900 Euro pro Quadratmeter liegt 26 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 2.573 Euro und 39 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Die Miete von 10,40 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen 8 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 9,61 Euro und nur 6 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 15,23 — also die Anzahl der Jahre, in denen die Bruttomiete den Kaufpreis deckt — ist mit 15,23 deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 22,48 und der Landesdurchschnitt von 23,49. In Seitingen-Oberflacht amortisiert sich eine Immobilie aus Mietertragssicht also deutlich schneller als in den meisten anderen Orten des Landes.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Rendite von 6,57 Prozent an der Spitze. Die nächstgelegenen Orte weisen Renditen zwischen 3,95 Prozent (Wurmlingen, 4,1 km) und 4,74 Prozent (Durchhausen, 4,6 km) auf. Nur Balgheim (5,6 km) kommt mit 6,50 Prozent nahe heran.

Preisentwicklung

Die historischen Zeitreihen zeigen bei Miete und Kaufpreis eine extreme Volatilität, die auf einen kleinen Markt mit begrenztem Angebot hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 7,22 Euro (2019) und 14,45 Euro (2020) pro Quadratmeter. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.398 Euro (2023) und 2.920 Euro (2019) pro Quadratmeter.

Die starken jährlichen Schwankungen zeigen, dass einzelne Inserate das Durchschnittsniveau stark beeinflussen können. Die aktuelle Miete von 10,96 Euro (2026) liegt im Mittelfeld der vergangenen Jahre, der aktuelle Kaufpreis von 2.267 Euro (2026) ebenfalls.

Die langfristige Entwicklung zeigt einen Anstieg der Angebotsmiete um 2,65 Prozent pro Jahr (CAGR) und des Angebotskaufpreises um 4,44 Prozent pro Jahr. Der Kaufpreis steigt damit schneller als die Miete.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Seitingen-Oberflacht ist seit 2015 um 11,4 Prozent von 2.359 auf 2.628 Einwohner gewachsen. Dieser Zuzug geht einher mit den überdurchschnittlichen Mietniveaus des Ortes.

Die Arbeitslosenquote lag im Zeitraum 2015 bis 2023 zwischen 2,4 Prozent (2015–2016) und 4,2 Prozent (2020–2022) und betrug 2023 3,7 Prozent. Die Werte liegen im unteren bis mittleren Bereich und spiegeln die wirtschaftliche Struktur des Landkreises Tuttlingen wider, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 19 von rund 400 deutschen Kreisen rangiert. Besonders der Teilindex Wettbewerb und Innovation (Platz 17) und der Teilindex Stärke (Platz 17) weisen auf eine robuste regionale Wirtschaft hin. Der Teilindex Dynamik liegt mit Platz 67 leicht darunter.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 134 Einwohner pro Quadratkilometer. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Fazit

Seitingen-Oberflacht präsentiert sich als kleiner Ort an der Schwäbischen Alb mit einem ungewöhnlich attraktiven Mietmarkt. Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und soliden Mieten führt zu einer Bruttomietrendite, die im bundeslandweiten Vergleich an erster Stelle liegt.

Gleichzeitig zeigen die extrem schwankenden Zeitreihen, dass der Markt klein und durch wenige Inserate geprägt ist. Das Bevölkerungswachstum von über 11 Prozent in neun Jahren und die gute wirtschaftliche Einbindung in den leistungsstarken Landkreis Tuttlingen (Platz 19 im Prognos-Zukunftsatlas) bilden einen positiven Rahmen für die Entwicklung des Ortes.