Talheim

Marktüberblick

Talheim ist eine Gemeinde am östlichen Rand der Baarhochebene im Landkreis Tuttlingen mit rund 1.300 Einwohnern auf 13,12 km². Die Gemeinde liegt am Fuße des Lupfen, dem westlichsten Ausläufer der Schwäbischen Alb, und hat einen traditionell landwirtschaftlich geprägten Charakter. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2023 um knapp 9,5 Prozent, ehe sie 2024 auf 1.304 Einwohnern ein Plateau erreichte. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,4 Prozent und ist damit deutlich über dem Vor-Pandemie-Niveau von 1,2 Prozent (2015), bewegt sich aber auf einem niedrigen absoluten Niveau.

Der lokale Immobilienmarkt ist durch moderate Preise gekennzeichnet: Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.618 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,52 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite von 4,37 Prozent und der Kaufpreisfaktor von 22,91 liegen beide leicht unter dem Landesdurchschnitt (Rendite 4,36 %, Faktor 23,49), was auf einen eher moderaten, nicht spekulativen Markt hindeutet.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine auffällige Volatilität, die bei einer Gemeinde mit rund 1.300 Einwohnern und entsprechend wenigen Transaktionen zu erwarten ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 7,28 Euro (2023) und 9,54 Euro (2025), der Kaufpreis sogar zwischen 1.829 Euro (2022) und 3.859 Euro (2023). Diese extreme Streubreite im Kaufpreis macht eine einfache Trendbetrachtung schwierig.

Der CAGR für die Miete liegt bei -1,83 Prozent pro Jahr, der für den Kaufpreis bei 1,03 Prozent. Beide Werte sind durch die hohe Volatilität der Einzeljahre nur bedingt aussagekräftig. Die aktuellen Werte (Miete 9,52, Kaufpreis 2.618) liegen etwa auf dem Niveau von 2020 (Miete 9,09, Kaufpreis 2.367), was auf eine langfristige Stabilität über den Betrachtungszeitraum hinweg entspricht.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Kreis Tuttlingen liegt Talheim bei der Angebotsmiete mit 9,52 Euro leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 9,61 Euro, beim Kaufpreis mit 2.618 Euro knapp darüber (Kreis: 2.573 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,37 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 4,52 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 22,91 ist leicht höher als der Kreiswert von 22,48.

Auf Landesebene zeigt sich ein ähnliches Bild: Talheim liegt bei der Miete deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, beim Kaufpreis ebenfalls darunter (3.140 Euro). Die Rendite von 4,37 Prozent entspricht fast dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Im Perzentilrang der baden-württembergischen Orte liegt Talheim mit 56,8 auf dem mittleren Niveau.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9 Kilometer zeigt Talheim eine gemischte Position: Die Miete liegt im unteren Mittelfeld (niedriger als Tuningen, Seitingen-Oberflacht, Trossingen, Wurmlingen und Spaichingen, höher als Durchhausen, Gunningen und Hausen ob Verena). Der Kaufpreis ist mit 2.618 Euro im oberen Mittelfeld angesiedelt, nur Wurmlingen (3.301 Euro) und Trossingen (2.961 Euro) liegen deutlich darüber. Die Rendite von 4,37 Prozent gehört damit zu den niedrigeren in der Nachbarschaft und liegt nur über denen von Wurmlingen (3,95 %) und Hausen ob Verena (4,18 %). Seitingen-Oberflacht sticht mit 6,57 % Rendite und einem vergleichsweise niedrigen Kaufpreis von 1.900 Euro deutlich heraus.

Standortfaktoren

Der Landkreis Tuttlingen, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt im Vergleich zu rund 400 deutschen Kreisen den 19. Platz in der Gesamtwertung. Besonders gut positioniert ist er im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 19) sowie in der strukturellen Stärke (Rang 17). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 67 etwas niedriger. Diese Werte deuten auf eine robuste, wettbewerbsfähige Region hin, auch wenn die Dynamik nicht zu den stärksten zählt.

Talheim selbst verfügt über keine Hochschule. Die Gemeinde ist Teil der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft mit der Stadt Trossingen. Die Bevölkerungsentwicklung war zwischen 2015 und 2023 mit einem Wachstum von 113 Einwohnern (+9,5 %) deutlich positiv, ehe sie 2024 ein Plateau erreichte. Die niedrige Bevölkerungsdichte von 99 Einwohnern je km² entspricht dem ländlichen Charakter der Gemeinde auf der Baarhochebene.