Wurmlingen

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Wurmlingen liegt als Gemeinde im äußersten Süden des Landkreises Tuttlingen, unmittelbar an der Kreisstadt angrenzend. Der Immobilienmarkt des Ortes ist durch deutlich über dem Kreisdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet: Die Angebotsmiete beträgt 10,86 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 3.301 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (Miete: 11,08 €/m², Kaufpreis: 3.140 €/m²) und deutlich über dem Bundesdurchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,95 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,52 %, unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 % und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Der Kaufpreisfaktor von 25,34 übersteigt den Kreiswert von 22,48 und den Landeswert von 23,5. Das bedeutet: Die hohen Kaufpreise stehen einer Mietentwicklung gegenüber, die zwar stark gestiegen ist, aber die Kapitalbindung nicht in gleichem Maße kompensiert. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Rendite von Wurmlingen mit 3,95 % unter allen acht verglichenen Gemeinden und ist damit die niedrigste.

Preisentwicklung: Miete steigt stark, Kaufpreis volatil

Die Mietpreise in Wurmlingen haben in den vergangenen Jahren einen starken Aufwärtstrend genommen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 7,29 Euro pro Quadratmeter, beträgt sie 2026 nach der Zeitreihe 11,58 Euro – ein Anstieg um fast 59 Prozent in acht Jahren. Der Jahreswachstumssatz (CAGR) liegt bei 5,96 Prozent.

Der Kaufpreis verhielt sich deutlich volatiler. Er bewegte sich zwischen 2.500 Euro (2023) und 3.953 Euro (2022) pro Quadratmeter. Der langfristige Trend zeigt mit einem CAGR von 0,77 Prozent kaum Wachstum. Die aktuelle Angebotskennzahl von 3.301 Euro liegt damit nahe dem Niveau von 2018 (3.262 Euro).

Diese Diskrepanz zwischen stark steigenden Mieten und relativ stabilen Kaufpreisen ist ungewöhnlich. Normalerweise ziehen Kaufpreise mit oder vor den Mieten an. Die aktuelle Situation deutet darauf hin, dass der Markt entweder nach der Kaufpreis-Spitze von 2022 korrigiert hat oder dass die Mietsteigerungen erst spät in die Kaufpreise durchschlagen. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Teurer als der Kreis, aber mit niedriger Rendite

Im regionalen Vergleich hebt sich Wurmlingen deutlich vom Kreisdurchschnitt ab. Mit 10,86 €/m² Miete liegt der Ort 1,25 Euro über dem Schnitt des Landkreises Tuttlingen (9,61 €/m²). Beim Kaufpreis beträgt die Differenz sogar 728 Euro pro Quadratmeter (Wurmlingen: 3.301 € vs. Kreis: 2.573 €).

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8 km liegt Wurmlingen bei der Miete mit 10,86 €/m² auf Platz 3 – nur Balgheim (13,19 €/m²) und die Kreisstadt Tuttlingen (11,52 €/m²) sind teurer. Beim Kaufpreis liegt Wurmlingen mit 3.301 €/m² an erster Stelle und liegt damit über allen Nachbarorten, einschließlich Immendingen (2.932 €/m²) und Tuttlingen (2.885 €/m²). Die Kombination aus hoher Miete und dem höchsten Kaufpreis im Vergleich führt zu der niedrigsten Rendite aller Nachbarorte: 3,95 % liegt unter allen acht Vergleichsgemeinden.

Seitingen-Oberflacht zeigt ein gegensätzliches Muster: mit 10,40 €/m² Miete und nur 1.900 €/m² Kaufpreis erzielt es eine Rendite von 6,57 % – die höchste im Vergleich. Das unterstreicht, dass Wurmlingen durch seine Preisstruktur im oberen Segment positioniert ist.

Bevölkerung und Wirtschaft: Stabiles Wachstum, starke Pendlergemeinde

Die Bevölkerung von Wurmlingen ist mit 3.896 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 15,42 km² relativ stabil. Seit 2015 (3.783 Einwohner) ist ein Anstieg um 2,99 Prozent zu verzeichnen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 253 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote im Kreis Tuttlingen ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen: von 4,2 Prozent (2015) auf 5,8 Prozent (2023). Dieser Anstieg ist signifikant und spiegelt strukturelle Veränderungen in der Region wider.

Wurmlingen selbst ist eine typische Pendlergemeinde. Von den 1.200 lokalen Arbeitsplätzen werden 1.050 von Einwohnern anderer Orte genutzt, während 880 Einwohner zur Arbeit auspendeln. Der starke Auspendlerüberschuss korrespondiert mit der Nähe zur Industriestadt Tuttlingen, die als Mittelzentrum und Standort der Medizintechnikindustrie Arbeitsplätze bietet. Viele Wurmlinger arbeiten demnach in Tuttlingen, was die Nachfrage nach Wohnraum in der Gemeinde erklärt.

Der Landkreis Tuttlingen schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamtrang 19 von rund 400 deutschen Kreisen sehr gut ab. Besonders stark ist der Index Wettbewerb & Innovation mit Rang 17, während der Dynamik-Index mit Rang 67 schwächer abschneidet. Diese Platzierung gilt für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde.

Standortfaktoren: Gute Anbindung, keine Hochschulen

Wurmlingen ist verkehrsgünstig an die Bundesstraße 14 und die Bahnstrecke Plochingen–Immendinge angebunden. Der Ringzug gewährleistet stündliche Verbindungen nach Tuttlingen, Immendingen und Rottweil. Diese Infrastruktur unterstützt die Funktion als Wohngemeinde für Pendler in die Kreisstadt.

Die Gemeinde ist seit 2002 schuldenfrei und verfügt über eine solide kommunalpolitische Struktur. Bürgermeister Klaus Schellenberg (CDU) wird von einem Gemeinderat aus 14 Mitgliedern unterstützt. Bei der Kommunalwahl 2024 erzielte die CDU 55,93 Prozent der Stimmen, die Bürger für Wurmlingen 44,07 Prozent.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte liegen in Tuttlingen (Hochschule Furtwangen, Campus Tuttlingen mit Medizintechnik-Studiengang) und in Rottweil. Die Abwesenheit von Hochschulen bedeutet, dass die Nachfrage nach Wohnraum primär von Familien und Arbeitnehmern der regionalen Industrie getrieben wird, nicht vom studentischen Segment.