Stetten am kalten Markt

Marktüberblick

Stetten am kalten Markt liegt im baden-württembergischen Landkreis Sigmaringen auf 768 m Höhe und hat 4.884 Einwohner auf 56,47 km². Der Ort ist überregional als Militärstandort bekannt – hier liegen der Truppenübungsplatz Heuberg (seit 1910), die Alb-Kaserne (seit 1966) und das ehemalige Lager Heuberg. Die Gemeinde umfasst fünf Ortsteile: Stetten, Nusplingen, Frohnstetten, Storzingen und Glashütte. Die Bevölkerung ist mit 86 Einwohnern je km² deutlich unter der baden-württembergischen Durchschnittsdichte.

Der Immobilienmarkt zeigt ein für Baden-Württemberg untypisches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 9,10 €/m² knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²), aber 18 % unter dem Landesdurchschnitt (11,08 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 1.906 €/m² liegt 39 % unter dem Landesdurchschnitt (3.140 €/m²) und 21 % unter dem Kreisdurchschnitt (2.424 €/m²). Diese Diskrepanz zwischen moderaten Mieten und niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 5,73 %, die im Landesvergleich im 95. Perzentil liegt – also zu den höchsten Renditen in ganz Baden-Württemberg gehört. Der Kaufpreisfaktor von 17,45 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten und deutlich unter dem Kreiswert von 21,39.

Preisentwicklung

Die Mietpreise haben in den letzten Jahren stark zugelegt: Von 5,39 €/m² im Jahr 2018 stiegen sie auf 9,43 €/m² im Jahr 2024, was einem jährlichen Wachstum von 6,8 % entspricht. Besonders der Anstieg von 2020 (7,33 €/m²) auf 2024 (9,43 €/m²) war ausgeprägt. Im Jahr 2025 folgte ein Rücksetzer auf 8,23 €/m², ehe die Werte 2026 wieder auf 9,12 €/m² stiegen.

Die Kaufpreise verliefen unterschiedlicher: Von 1.232 €/m² im Jahr 2018 stiegen sie 2020 auf einen Höhepunkt von 2.130 €/m², fielen dann bis 2022/2023 auf rund 1.760 €/m² und erholten sich seither wieder auf 2.153 €/m² (2026). Der jährliche Anstieg liegt bei 7,2 %. Die aktuelle Angebotsmiete von 9,10 €/m² liegt damit unter dem 2024er Wert von 9,43 €/m² in der Zeitreihe – ein Hinweis darauf, dass die aktuellen Inserate nicht den höchsten Punkt der Reihe abbilden.

Die Kombination aus stark gestiegenen Mieten und einem Kaufpreis, der nach dem 2020er Peak wieder nahe am Höchststand liegt, hat die Rendite in die Höhe getrieben. Der Kaufpreisfaktor von 17,45 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 17,45-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der unter allen Nachbarorten am niedrigsten ist und auf eine vergleichsweise günstige Kaufpreislage im Verhältnis zur Miete hinweist.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 11 km zeigt Stetten ein klares Muster: Niedrige Kaufpreise bei mittleren Mieten. Mit 1.906 €/m² liegt der Kaufpreis unter allen Nachbarn – der nächstgelegene Wert liegt bei 1.854 €/m² in Meßstetten (10,7 km). Die Angebotsmiete von 9,10 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn (Spannweite: 7,01 bis 9,66 €/m²). Die Bruttomietrendite von 5,73 % ist die höchste unter allen Nachbarorten und übertrifft den nächstbesten Wert (Meßstetten mit 5,99 %) nur knapp.

Auch im Kreis Sigmaringen (Durchschnitt: 4,77 % Rendite, 21,39 KPF) und in Baden-Württemberg (4,36 % Rendite, 23,49 KPF) schneidet Stetten bei der Rendite deutlich besser ab. Der Ort ist damit ein Ausreißer im regionalen Muster: Während die Mieten dem regionalen Niveau entsprechen, liegen die Kaufpreise strukturell darunter. Dies macht Stetten für renditeorientierte Käufer attraktiv, stellt aber gleichzeitig die Frage nach den Gründen für die niedrigeren Kaufpreise – möglicherweise im Zusammenhang mit der Lage am Rand des Landkreises und der Dominanz des Militärstandorts.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Stetten am kalten Markt ist seit 2015 stabil bis leicht wachsend: Von 4.798 Einwohnern (2015) ging die Zahl bis 2020 auf 4.724 zurück, erholte sich dann aber auf 4.884 (2024). Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,18 % (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stabilität der Region wider.

Der Landkreis Sigmaringen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 185 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Wohlstand (Rang 96), während die Dynamik (Rang 265) und der Bereich Wettbewerb & Innovation (Rang 256) schwächer sind. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Der Militärstandort ist der prägende Faktor für den Ort: Der Truppenübungsplatz Heuberg besteht seit 1910, die Alb-Kaserne wurde 1966 errichtet. Dieser Status sorgt für eine stabile Nachfrage nach Wohnraum, erklärt aber möglicherweise auch die vergleichsweise niedrigen Kaufpreise – der Ort ist kein klassischer Pendlerstandort zu einer Großstadt, sondern ein eigenständiger Militär- und ländlicher Standort. Die Lage im Naturpark Obere Donau auf 768 m Höhe über dem Meeresspiegel unterstreicht den ländlichen Charakter.