Neufra

Marktüberblick

Neufra ist eine Gemeinde im Landkreis Sigmaringen auf der Zollernalb mit rund 1.874 Einwohnern auf 28,4 km². Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt mit 2.016 Euro pro Quadratmeter unter dem bundesweiten Durchschnitt von 2.409 Euro, während die Angebotsmiete mit 9,38 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Bundeswert von 8,92 Euro liegt. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,58 %, die den 94. Perzentilrang im Bundesland Baden-Württemberg einnimmt — Neufra hat damit die höchste Rendite von fast allen vergleichbaren Orten im Land. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,92 und liegt damit deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 23,49 und dem Kreisdurchschnitt von 21,39.

Die Kombination aus unterdurchschnittlichem Kaufpreis und überdurchschnittlicher Miete führt zu einer Rendite, die deutlich über dem Landesdurchschnitt von 4,36 % liegt. Der niedrige Kaufpreis treibt die Rendite in die Höhe, während die Miete auf einem Niveau liegt, das über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der Angebotsmiete und des Angebotskaufpreises zeigen starke Schwankungen, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Inseraten hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,65 Euro (2020) und 14,00 Euro (2026), der Angebotskaufpreis zwischen 1.469 Euro (2019) und 2.337 Euro (2022). Diese Volatilität ist bei Angebotswerten in kleinen Gemeinden typisch, da einzelne hoch- oder niedrigpreisige Inserate den Durchschnittswert deutlich verzerren können.

Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) für die Miete liegt bei 7,75 %, für den Kaufpreis bei 4,02 %. Diese Werte sind jedoch mit Vorsicht zu interpretieren, da sie auf wenigen Beobachtungen basieren und die starken Jahresschwankungen nicht glätten. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte auf tatsächlich veröffentlichten Inseraten beruhen.

Ein wichtiger Hinweis: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um Transaktionspreise oder einen amtlichen Mietspiegel. Angebotswerte liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und den tatsächlichen Kaufpreisen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht nächsten Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10,5 km weist Neufra mit 9,38 Euro pro m² die zweithöchste Angebotsmiete auf — nur Straßberg (9,60 Euro) liegt darüber. Der Angebotskaufpreis von 2.016 Euro pro m² liegt jedoch unter dem Nachbarmittel von rund 2.285 Euro und nur knapp über dem niedrigsten Wert bei Winterlingen (1.960 Euro). Daraus resultiert mit 5,58 % die höchste Bruttomietrendite aller Nachbarorte — deutlich vor Winterlingen (5,24 %) und Veringenstadt (5,09 %).

Auf Kreisebene liegt Neufra bei der Miete knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Sigmaringen (9,44 Euro), bei der Rendite aber deutlich darüber (5,58 % gegenüber 4,77 %). Der niedrigere Kaufpreis in Neufra (2.016 gegenüber 2.424 Euro im Kreisdurchschnitt) kompensiert die leicht unterdurchschnittliche Miete und führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite.

Im Landesvergleich schneidet Neufra bei der Miete (9,38 Euro) und dem Kaufpreis (2.016 Euro) jeweils unter dem baden-württembergischen Durchschnitt ab (11,08 Euro bzw. 3.140 Euro). Die Rendite liegt jedoch über dem Landesdurchschnitt von 4,36 %. Dies zeigt, dass Neufra zwar preislich unter dem Landesniveau liegt, die Miete aber relativ zum Kaufpreis stärker ausfällt als in den meisten anderen Orten des Landes.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Neufras ist seit 2015 relativ stabil entwickelt: Von 1.847 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.874 im Jahr 2024 entspricht dies einem Wachstum von 1,46 %. Nach einem leichten Rückgang auf 1.828 Einwohner im Jahr 2021 folgte ein erneuter Anstieg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 66 Einwohner pro Quadratkilometer, was eine typisch ländliche Struktur widerspiegelt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,25 % (26 Arbeitslose), was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur hindeutet. Neufra verfügt über einen Gewerbebereich Hochberg, dessen Bebauung 1988 begann und 1990 fertiggestellt wurde. Weitere Bebauungspläne entstanden in den 1970er und 1980er Jahren.

Der Landkreis Sigmaringen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtindex Rang 185 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei zeigt sich ein deutliches Gefälle: Der Index Wohlstand und Soziale Lage liegt mit Rang 96 im oberen Drittel, während die Indizes Dynamik (Rang 265) und Wettbewerb und Innovation (Rang 256) im unteren Bereich liegen. Dieser Befund gilt für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Neufra selbst hat keine Hochschulen am Ort.