Inzigkofen

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hohe Kaufpreise

Inzigkofen liegt am südwestlichen Rand der Schwäbischen Alb, etwa drei Kilometer westlich der Kreisstadt Sigmaringen. Die 28,73 km² große Gemeinde mit rund 3.000 Einwohnern umfasst die Teilorte Inzigkofen, Engelswies und Vilsingen. Die Lage im Naturpark Obere Donau und die Nähe zur Kreisstadt prägen das Profil der Gemeinde.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,33 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 9,44 Euro und auch leicht unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Gleichzeitig liegen die Kaufpreise mit 2.806 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (2.424 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro). Diese Kombination aus niedrigen Mieten und hohen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 3,56 Prozent – die niedrigste unter allen Nachbarorten im Umkreis von zehn Kilometern und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 28,09 liegt ebenfalls über allen Vergleichswerten (Kreis: 21,39, Baden-Württemberg: 23,49).

Preisentwicklung: Volatiler Anstieg mit starken Schwankungen

Die historische Entwicklung der Immobilienpreise in Inzigkofen ist durch starke Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,06 Euro (2019) und 11,00 Euro (2024), die Kaufpreise zwischen 1.068 Euro (2019) und 3.822 Euro (2026). Von 2018 bis 2026 verdreifachte sich der Kaufpreis von 1.500 auf 3.822 Euro je Quadratmeter, was einem jährlichen Wachstumsfaktor von rund 12,4 Prozent entspricht. Die Miete stieg im selben Zeitraum von 6,55 auf 9,03 Euro, was einem jährlichen Wachstum von rund 4,1 Prozent entspricht.

Die Kaufpreisentwicklung verlief dabei nicht linear: Nach einem Tiefststand 2019 folgte 2020 ein sprunghafter Anstieg auf 2.507 Euro, gefolgt von einer Korrektur auf 2.433 Euro im Jahr 2023. Seitdem setzte erneut ein starker Aufwärtstrend ein. Die Mietentwicklung zeigt ähnliche Volatilität mit einem Höhepunkt 2024 bei 11,00 Euro, gefolgt von einem Rückgang auf 7,93 Euro im Jahr 2025.

Ein Unterschied besteht zwischen den aktuellen Marktwerten (Kaufpreis 2.806 Euro, Miete 8,33 Euro) und den letzten Werten der Zeitreihe (Kaufpreis 3.822 Euro, Miete 9,03 Euro im Jahr 2026). Dieser Unterschied zeigt, dass die Zeitreihenwerte und die aktuellen Angebotskennzahlen nicht identisch sind und unterschiedliche Stichtage oder Berechnungsmethoden zugrunde liegen können.

Regionale Einordnung: Ausreißer bei der Rendite

Im regionalen Vergleich hebt sich Inzigkofen durch ein eindeutiges Muster ab: Die Kaufpreise liegen über denen der meisten Nachbarorte, während die Mieten unter dem Niveau liegen. Von den acht verglichenen Nachbarorten innerhalb von zehn Kilometern weist Inzigkofen die niedrigste Bruttomietrendite von 3,56 Prozent auf. Der nächstgelegene Nachbarort, die Stadt Sigmaringen (3,1 km), liegt mit 4,23 Prozent bereits deutlich darüber. Orte wie Bingen (5,87 Prozent), Scheer (5,70 Prozent) oder Stetten am kalten Markt (5,73 Prozent) bieten mit deutlich niedrigeren Kaufpreisen (1.846 bis 1.906 Euro je Quadratmeter) bei ähnlichen Mieten (9,03 bis 9,10 Euro) eine deutlich bessere Rendite.

Im Landesvergleich liegt Inzigkofen mit einem Perzentilrang von 9,2 im Bundesland Baden-Württemberg im unteren Zehntel – das bedeutet, dass nur etwa neun Prozent der Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Ort folgt damit dem Muster der teureren Lagen in Baden-Württemberg, bei denen die Renditen systematisch unter dem Bundesdurchschnitt liegen.

Der Landkreis Sigmaringen als Ganzes liegt mit einer durchschnittlichen Bruttomietrendite von 4,77 Prozent ebenfalls unter dem Landesdurchschnitt (4,36 Prozent), Inzigkofen liegt jedoch deutlich darunter.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum bei schwacher Dynamik

Die Bevölkerung von Inzigkofen wuchs von 2.746 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.997 im Jahr 2024 – ein Zuwachs von 9,1 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 104 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,2 Prozent (42 Promille in der Datenreihe). Der Wert schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 2,4 Prozent (2021) und 4,5 Prozent (2016), ohne einen klaren langfristigen Trend aufzuweisen.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Sigmaringen Platz 185 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index für Wohlstand und soziale Lage mit Platz 96. Schwächer ist er im Bereich Wettbewerb und Innovation (Platz 256) sowie bei der Dynamik (Platz 265). Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus gutem Wohlstandsindex und schwacher Dynamik entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde, die von stabiler Substanz, aber begrenztem Wachstumspotenzial geprägt ist.