Dürnau

Der Ort

Dürnau ist eine 7,28 km² große Gemeinde im Landkreis Biberach in Baden-Württemberg mit 467 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 64 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort liegt vier Kilometer vom Federsee und der Stadt Bad Buchau entfernt in einer flachhügeligen Grundmoränenlandschaft und berührt das Federseeried. Bis nach dem Zweiten Weltkrieg war Dürnau landwirtschaftlich geprägt; heute gehört die Gemeinde zum Gemeindeverwaltungsverband Bad Buchau. Die Schulen werden in Bad Buchau besucht, ein katholischer Kindergarten ist vor Ort vorhanden. Durch Dürnau verläuft der Oberschwaben-Allgäu-Radfernweg.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Dürnau liegt bei 9,79 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.087 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,77, die Bruttomietrendite 5,63 Prozent. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 17,77 liegt deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 23,3 bis 23,5. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete in Dürnau niedriger ist als in den Vergleichsräumen. Gleichzeitig liegt die Bruttomietrendite mit 5,63 Prozent über dem Kreiswert (4,42 %) und dem Landesdurchschnitt (4,36 %). Dürnau erreicht im Bundesland ein Rendite-Perzentil von 94,4 – die höchste Rendite von allen verglichenen Orten in Baden-Württemberg. Dieser Befund ist konsistent: Ein niedriger Kaufpreisfaktor und eine hohe Rendite beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,79 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 10,15 Euro und dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Der Kaufpreis von 2.087 Euro pro Quadratmeter ist ebenfalls deutlich niedriger als der Kreiswert von 2.851 Euro. Unter den Nachbarorten liegt Dürnau mit seinem Kaufpreis im Mittelfeld: höher als in Moosburg (1.289 Euro) und Betzenweiler (1.735 Euro), aber niedriger als in Bad Buchau (2.517 Euro), Bad Saulgau (3.229 Euro) und Allmannsweiler (2.601 Euro). Die Nachbargemeinde Kanzach (1,8 km Entfernung) weist mit 2.234 Euro einen ähnlichen Kaufpreis auf, aber eine niedrigere Miete (8,83 Euro) und damit eine niedrigere Rendite (4,74 %).

Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg sowohl der Miete als auch der Kaufpreise. Die Angebotsmiete stieg von 8,12 Euro (2022) auf 10,62 Euro (2026), was einem jährlichen Wachstum von 6,94 Prozent entspricht. Der Kaufpreis kletterte von 1.522 Euro (2024) auf 2.371 Euro (2025), was einem jährlichen Wachstum von 55,7 Prozent entspricht. Diese Entwicklung ist deutlich stärker als die allgemeine Preisentwicklung in größeren Städten. Es ist zu beachten, dass die Zeitreihenwerte für Miete (10,62) und Kaufpreis (2.371) von den aktuellen Angebotswerten (9,79 bzw. 2.087) abweichen. Die Zeitreihenwerte liegen jeweils höher – die unterschiedlichen Werte deuten auf verschiedene Berechnungsgrundlagen oder Stichtage hin.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Dürnaus ist seit 2015 um 12,3 Prozent gewachsen – von 416 auf 467 Einwohner. Dieser Zuzug ist bemerkenswert für eine Gemeinde mit nur 467 Einwohnern und spiegelt sich auch in der historischen Entwicklung wider: Lag die Einwohnerzahl 1961 bei 285, so hat sich die Bevölkerung seitdem mehr als verdoppelt. Der stärkste Anstieg in der jüngeren Zeit erfolgte zwischen 2015 und 2020, als die Einwohnerzahl von 416 auf 469 stieg. Seit 2022 stabilisiert sich die Bevölkerung bei rund 467 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 1,52 Prozent und entwickelte sich bis 2023 auf 2,44 Prozent. Der Anstieg der Arbeitslosenquote von 1,04 Prozent (2020) auf 2,44 Prozent (2023) ist deutlich. Die genaue Ursache lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Der Landkreis Biberach, dem Dürnau angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 24 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb & Innovation (Rang 22) und Wohlstand & Soziale Lage (Rang 19). Schwächer ist die Position im Bereich Demografie (Rang 104), was auf alternde Strukturen hindeuten könnte. Die Dynamik liegt mit Rang 57 im oberen Mittelfeld. Diese Standortfaktoren gelten für den gesamten Kreis Biberach und nicht spezifisch für Dürnau.

Standortfaktoren und Einordnung

Dürnau ist eine kleine Gemeinde ohne eigene Hochschulen oder größere Arbeitgeber. Die wirtschaftliche Struktur ist traditionell landwirtschaftlich geprägt, wobei im Rahmen der Flurbereinigung Aussiedlerhöfe entstanden sind. Der Ort ist Teil des Gemeindeverwaltungsverbands Bad Buchau, was administrative Effizienz ermöglicht, ohne die kommunale Selbständigkeit aufzugeben.

Die Lage am Oberschwaben-Allgäu-Radfernweg und die Nähe zum Federsee (vier Kilometer) sowie zur Kurstadt Bad Buchau sind standortprägende Merkmale. Die Anbindung an Bad Buchau als nächster größerer Ort mit Schulversorgung und touristischer Infrastruktur ist relevant.

Der Immobilienmarkt in Dürnau zeigt durch den niedrigen Kaufpreisfaktor und die hohe Bruttomietrendite im bundesweiten Vergleich eine hohe relative Rendite. Diese ist mit einem kleinen, lokalen Markt verbunden. Der Bevölkerungszuwachs der vergangenen Jahre und die steigenden Miet- und Kaufpreise gehen zeitlich zusammen – eine kausale Verbindung lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht herstellen.