Allmannsweiler

Der Ort

Allmannsweiler ist ein 4,1 km² großer Ort im Landkreis Biberach mit 337 Einwohnern. Der Ort liegt im Federseegebiet, einem der größten Moorgebiete Südwestdeutschlands, das als Europäisches Vogelschutzgebiet und Teil des Natura-2000-Schutzgebiets geschützt ist. Die Siedlung ist erstmals 1268 als „Albinswil“ („Weiler des Albin“) urkundlich belegt und gehört zum historischen Oberschwaben. Mit einer Bevölkerungsdichte von 82 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine ländlich strukturierte Gemeinde.

Marktüberblick und Preisniveau

Der Immobilienmarkt in Allmannsweiler zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 7,94 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 10,15 €/m² und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 €/m². Der Angebotskaufpreis von 2.601 €/m² liegt zwar unter dem Kreiswert von 2.851 €/m², aber der Kaufpreisfaktor von 27,31 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 23,3 und dem Landesdurchschnitt von 23,5. Das bedeutet: Die Mieten sind im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedrig. Die Bruttomietrendite von 3,66 % ist die niedrigste aller acht untersuchten Nachbarorte — Moosburg weist mit 8,15 % das mehr als Doppelte auf, Dürnau mit 5,63 % liegt deutlich darüber. Ein Kaufpreisfaktor von 27,31 bedeutet, dass die Bruttomiete 27,3 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken. Das ist über dem Bundesdurchschnitt von 23,5 Jahren.

Ein Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotskaufpreis von 2.601 €/m² und dem Zeitreihenwert von 3.010 €/m² für 2025. Die Zeitreihe bildet historische Jahresdurchschnitte ab, während der aktuelle Angebotskaufpreis aus Inseraten stammt. Angebotswerte liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und dem tatsächlichen Transaktionsniveau.

Preisentwicklung und regionale Einordnung

Die Kaufpreise zeigen in der Zeitreihe einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 2.095 €/m² (2018) über 2.673 €/m² (2022) auf 3.010 €/m² (2025). Die CAGR beträgt 5,31 %. Die Mietentwicklung war in derselben Periode noch stärker: Von 4,76 €/m² (2020) auf 6,67 €/m² (2024), mit einer CAGR von 12,87 %. Die Zeitreihe weist für 2026 einen Mietwert von 9,84 €/m² aus.

Die Bevölkerungsentwicklung korreliert mit dieser Entwicklung: Allmannsweiler wuchs von 301 Einwohnern (2015) auf 337 (2024), ein Plus von 11,96 %. In derselben Periode sank die Arbeitslosenquote von 0,97 % auf 0,43 %, was nur einer arbeitslosen Person entspricht. Diese Kombination aus Bevölkerungszuwachs und extremer Arbeitslosigkeit unterstreicht die Nachfrage nach Wohnraum in einer Gemeinde, die trotz ihrer geringen Größe attraktiv für Zuziehende ist.

Im regionalen Vergleich liegt Allmannsweiler bei der Angebotsmiete mit 7,94 €/m² unter allen Nachbarorten. Bad Schussenried führt mit 10,85 €/m², Bad Buchau liegt bei 10,31 €/m². Bei den Kaufpreisen liegt Allmannsweiler mit 2.601 €/m² im Mittelfeld — deutlich über Moosburg (1.289 €/m²), aber unter Bad Schussenried (3.296 €/m²) und Bad Saulgau (3.229 €/m²). Im Perzentilrang der Angebotsmiete im Bundesland liegt Allmannsweiler im unteren Bereich (Perzentil 12,7 von 1.102 Orten).

Standortfaktoren

Der Landkreis Biberach, zu dem Allmannsweiler gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 24. Rang von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei den Teilindizes „Wettbewerb und Innovation“ (Rang 22), „Wohlstand und soziale Lage“ (Rang 19) und „Demografie“ (Rang 104). Der Rang für „Dynamik“ liegt bei 57, der für „Arbeitsmarkt“ ebenfalls bei 57. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, sie geben aber Aufschluss über die wirtschaftliche Einbettung Allmannsweilers.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lage im Federseegebiet — einem geschützten Natur- und Europareservat — prägt den Charakter des Ortes. Der Ort wird zum Federseegebiet gezählt, das archäologisch bedeutende Funde aus der Mittelbronzezeit bis zur Hallstattzeit beherbergt und dessen Pfahlbauten zum UNESCO-Weltkulturerbe gehören.

Die Kombination aus sehr niedriger Arbeitslosigkeit (0,43 %), Bevölkerungswachstum (+11,96 % seit 2015) und der Einbettung in einen wirtschaftlich starken Kreis (Prognos-Rang 24) steht im Kontrast zu den vergleichsweise niedrigen Mietpreisen. Das entspricht dem Muster kleinerer Gemeinden in wirtschaftlich starken Regionen, die von der überregionalen Dynamik profitieren, aber noch nicht vollständig in deren Preisen abgebildet sind.