Bad Schussenried, Stadt

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Bad Schussenried liegt im Landkreis Biberach in Oberschwaben und zählt rund 9.300 Einwohner auf einer Fläche von 55 km². Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein Muster, das durch überdurchschnittliche Kaufpreise bei gleichzeitig moderaten Mieten gekennzeichnet ist. Die Angebotsmiete – Werte aus Inseraten, kein amtlicher Mietspiegel – beträgt 10,85 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 3.296 Euro pro Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite beträgt 3,95 Prozent, der Kaufpreisfaktor 25,31.

Die Rendite von 3,95 Prozent liegt unter allen drei Bezugsgrößen – dem Kreis Biberach (4,42 Prozent), dem Bundesland Baden-Württemberg (4,36 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Im Landesperzentil rangiert Bad Schussenried auf dem 27. Perzentil, liegt also im unteren Drittel aller baden-württembergischen Orte. Der hohe Kaufpreisfaktor von 25,31 bestätigt diese Einschätzung: Er ist sowohl über dem Kreis- (23,34) als auch über dem Landesdurchschnitt (23,49) und weist darauf hin, dass sich die Investitionen hier langsamer amortisieren als in der Region.

Preisentwicklung: Volatilität statt Trend

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung der vergangenen Jahre ist durch erhebliche Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete stieg von 8,55 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf aktuell 10,85 Euro – ein Anstieg von 27 Prozent über acht Jahre. Dazwischen verlief die Entwicklung jedoch nicht linear: Nach einem leichten Rückgang 2019 folgte ein Anstieg bis 2022, ein Einbruch 2023 und 2025, bevor der Wert 2026 mit 15 Euro einen deutlichen Ausreißer nach oben zeigt. Dieser Wert steht in keinem Verhältnis zu den Vorjahreswerten und deutet auf eine unvollständige oder outlier-behaftete Datengrundlage für dieses Jahr hin.

Ähnlich volatil verläuft die Kaufpreisentwicklung. Von 2.657 Euro pro Quadratmeter (2018) bewegte sich der Preis über ein Tief von 2.048 Euro (2019) zu einem Hoch von 4.440 Euro (2025), bevor er 2026 auf 3.506 Euro sank. Der aktuelle Wert von 3.296 Euro liegt damit deutlich unter dem Niveau von 2023 (3.663 Euro) und über dem von 2018. Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) von 3,53 Prozent über den gesamten Zeitraum wird durch diese starken Ausschläge verzerrt und gibt die tatsächliche Marktdynamik nur unzureichend wieder.

Regionale Einordnung: Premiumstandort im Umland

Im regionalen Vergleich hebt sich Bad Schussenried durch seine Preisstruktur von den Nachbargemeinden ab. Von den acht verglichenen Orten im Umkreis bis zehn Kilometer Entfernung weist Bad Schussenried mit 10,85 Euro pro Quadratmeter eine der höchsten Mieten auf – nur Aulendorf (11,60 Euro) liegt darüber. Gleichzeitig erreicht Bad Schussenried mit 3.296 Euro pro Quadratmeter einen der höchsten Kaufpreise der Gruppe, was sich in der niedrigen Bruttomietrendite von 3,95 Prozent niederschlägt. Nur Allmannsweiler (3,66 Prozent) liegt darunter.

Die Nachbarorte zeigen ein breites Spektrum: Ingoldingen und Bad Buchau liegen mit 4,93 bzw. 4,92 Prozent deutlich in einer höheren Renditeklasse bei niedrigeren Kaufpreisen (2.575 bzw. 2.517 Euro). Dürnau erreicht mit 5,63 Prozent die höchste Rendite bei einem Kaufpreis von nur 2.087 Euro. Bad Schussenried positioniert sich damit als Premiumstandort innerhalb der Nachbarschaft – höhere Preise, aber geringere Erträge.

Auf Ebene des Kreises Biberach liegt die Angebotsmiete von Bad Schussenried über dem Kreisdurchschnitt von 10,15 Euro, der Kaufpreis ebenfalls über dem Kreiswert von 2.851 Euro. Im Landesvergleich liegt die Miete knapp unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis jedoch darüber.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und Kreisstärke

Die Bevölkerung von Bad Schussenried wuchs zwischen 2015 und 2024 von 8.537 auf 9.277 Einwohner – ein Zuwachs von 8,7 Prozent. Dieser Trend ist bemerkenswert, da er in einer Zeit stattfindet, in der viele ländliche Gemeinden in Deutschland Bevölkerungsrückgang verzeichnen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 169 Einwohnern pro Quadratkilometer, was für eine Stadt dieser Größe im ländlichen Raum angemessen ist.

Auf Kreisebene schneidet der Landkreis Biberach im Prognos-Zukunftsatlas 2025 sehr gut ab: Mit dem Gesamtrang 24 von rund 400 deutschen Kreisen gehört er zu den leistungsstärksten Regionen Deutschlands. Besonders hervorstechend sind die Ränge in den Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Platz 22), Wohlstand und soziale Lage (Platz 19) sowie Demografie (Platz 104). Diese strukturelle Stärke des Kreises bildet den Rahmen, in dem sich auch Bad Schussenried bewegt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Stadt ist jedoch Teil der Oberschwäbischen Barockstraße und der Schwäbischen Bäderstraße und trägt seit 1966 den Titel Bad, was auf historische Kur- und Thermaltradition verweist. Die vier Stadtteile – Bad Schussenried (Kernstadt, ca. 7.100 Einwohner), Otterswang, Reichenbach und Steinhausen – bilden eine dezentrale Siedlungsstruktur.