Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Biberach liegt im nördlichen Oberschwaben und bildet zusammen mit dem Alb-Donau-Kreis und der kreisfreien Stadt Ulm den baden-württembergischen Teil der Region Donau-Iller im Regierungsbezirk Tübingen. Mit 208.203 Einwohnern auf 1.409,5 km² ist er ein mittelgroßer Kreis mit einer Bevölkerungsdichte von 148 Einwohnern je km². Der Immobilienmarkt liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 2.851 EUR/m² und einer durchschnittlichen Mietpreis-Angebotslage von 10,15 EUR/m² im unteren Drittel der 44 baden-württembergischen Kreise (Rang 31 von 44 nach Kaufpreis). Im bundesweiten Vergleich liegt der Kreis jedoch deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 EUR/m² Kaufpreis und 8,92 EUR/m² Miete. Die Bruttorendite liegt bei 4,42 Prozent und damit knapp über dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Die Kaufpreise sind von 2.488 EUR/m² im Jahr 2018 auf 3.471 EUR/m² im Jahr 2025 gestiegen, die Mieten von 7,99 EUR/m² auf 10,90 EUR/m². Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2023 von 194.019 auf 208.203, was einem Anstieg von rund 7,3 Prozent entspricht.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt des Landkreises Biberach ist durch eine deutliche innere Spreizung geprägt. Die Kaufpreise reichen von 1.289 EUR/m² in der winzigen Gemeinde Moosburg (215 Einwohner) bis 3.706 EUR/m² in Attenweiler (1.974 Einwohner). Das entspricht einer Spanne von fast dem Dreifachen. Die günstigsten Gemeinden liegen im Süden und Südosten des Kreises: Moosburg (1.289 EUR/m²), Betzenweiler (1.735 EUR/m²), Dürmentingen (2.020 EUR/m²), Altheim (2.043 EUR/m²) und Dürnau (2.087 EUR/m²). Diese Gemeinden liegen teils im Federseeraum und sind ländlich geprägt. Die teuersten Gemeinden konzentrieren sich im Norden des Kreises: Attenweiler (3.706 EUR/m²), Warthausen (3.699 EUR/m²), Laupheim (3.641 EUR/m²), Achstetten (3.617 EUR/m²) und Burgrieden (3.569 EUR/m²). Diese Gemeinden liegen im Norden und sind in der Nähe von Laupheim. Die Kreisstadt Biberach an der Riß liegt mit 3.522 EUR/m² ebenfalls im oberen Segment, obwohl sie mit 34.331 Einwohnern die größte Gemeinde ist. Ein klares Nord-Süd-Gefälle ist erkennbar: Der Norden des Kreises, insbesondere die Gemeinden in der Nähe von Laupheim, ist deutlich teurer als der Süden. Die Renditen spiegeln dieses Muster wider: Sie reichen von 2,76 Prozent in Attenweiler bis 8,15 Prozent in Moosburg. Die höchsten Renditen finden sich in den ländlichen Gemeinden des Südens, die niedrigsten in den nordwärts gelegenen, nachfragestärkeren Gemeinden. Die Kaufpreismiet-Faktoren liegen zwischen 12,3 (Moosburg) und 36,3 (Attenweiler).
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Landkreis Biberach zählt zu den wirtschaftlich stärksten Kreisen Deutschlands. Im Jahr 2019 belegte er Rang 2 der wirtschaftlichen Stärke aller Landkreise im Bundesvergleich. Der Kreis ist schuldenfrei und wies im März 2023 eine Arbeitslosenquote von 2,4 Prozent auf – die niedrigste in Deutschland. Der Landkreis verfügt über mehr Arbeitsplätze als Erwerbstätige, was auf einen starken Netto-Pendler-Einkauf hindeutet. Zu den größten Arbeitgebern des Kreises zählen Boehringer Ingelheim, Liebherr, Handtmann, Diehl Aviation Laupheim, KaVo Dental, Kässbohrer Geländefahrzeuge und die Kliniken des Landkreises. Die Wirtschaft ist durch eine breite industrielle Basis mit international tätigen mittelständischen und konzerngebundenen Unternehmen geprägt. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 24 von rund 400 deutschen Kreisen ein (Gesamtrang), mit Rang 19 in der Stärke und Rang 57 in der Dynamik. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2011 und 2021 um 8,39 Prozent – der höchste Wert in Baden-Württemberg in diesem Zeitraum. Diese Entwicklung korrespondiert mit der starken wirtschaftlichen Lage und der hohen Arbeitsplatzdichte.
Bildung, Gesundheit und Tourismus
Biberach an der Riß bildet ein Mittelzentrum der Region Donau-Iller, deren Oberzentren Ulm und Memmingen sind. Zum Mittelbereich Biberach gehören neben der Kreisstadt 22 weitere Städte und Gemeinden des südlichen Kreisgebiets. Die Hochschule Biberach (HBC) ist eine staatliche Hochschule für angewandte Wissenschaften mit 2.233 Studierenden (Wintersemester 2024), 624 Mitarbeitern und 164 Professoren. Sie wurde 1964 gegründet und hat Schwerpunkte in Bauwesen, Energie, Architektur, Betriebswirtschaft und Life Sciences. Im Frühjahr 2023 wurde das Innovations- und Technologietransferzentrum ITZ Plus eröffnet, an dem die Hochschule als wissenschaftliche Partnerin beteiligt ist. Die Hochschule ist Teil des Hochschulverbunds InnoSÜD mit der Universität Ulm, der Hochschule Ulm und der Hochschule Neu-Ulm. Die Sana Kliniken betreiben im Landkreis mehrere Standorte, darunter die Kreisklinik Laupheim. Der Federsee bei Bad Buchau ist mit 1,4 km² der zweitgrößte See in Baden-Württemberg. Die Pfahlbauten im Federseegebiet gehören zum UNESCO-Weltkulturerbe. Das Federseegebiet mit seinem 33 km² großen Moorgebiet ist ein bedeutendes Tourismus- und Erholungsziel.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Biberach zeigt eine stabile bis wachsende Entwicklung. Die Kaufpreise stiegen von 2018 bis 2025 um rund 40 Prozent, die Mieten um rund 37 Prozent. Die Zeitreihen für 2026 enthalten geschätzte Werte und deuten auf einen weiteren Anstieg der Mieten auf 11,64 EUR/m² hin, während die Kaufpreise leicht auf 3.414 EUR/m² zurückgehen könnten. Die Bevölkerungszunahme von 8,39 Prozent zwischen 2011 und 2021 ist der höchste Wert in Baden-Württemberg und unterstreicht die Attraktivität des Landkreises. Die wirtschaftliche Stärke des Kreises, die niedrige Arbeitslosenquote und die hohe Arbeitsplatzdichte bilden eine solide Grundlage für den Immobilienmarkt. Die innere Spreizung der Preise bietet sowohl für Eigennutzer in den nordwärts gelegenen, nachfragestärkeren Gemeinden als auch für Investoren in den ländlichen Südgemeinden mit höheren Renditen unterschiedliche Perspektiven.