Ochsenhausen, Stadt
Ochsenhausen (PLZ 88416) liegt im Kreis Biberach in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 9.301 Einwohner auf 60,0 km², das entspricht 155 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,00 € pro m², der Kaufpreis bei 3.552 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,72 % und ein Kaufpreisfaktor von 26,9 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Ochsenhausen über dem Renditeniveau von 16 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,73 € auf 11,87 € pro m², im Mittel 7,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Biberach Rang 24 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 57, Stärkerang 19). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Erlenmoos, Steinhausen an der Rottum und Gutenzell-Hürbel an.
Immobilienpreise in Ochsenhausen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Ochsenhausen, Stadt
Ochsenhausen ist ein teurer Immobilienmarkt im Landkreis Biberach mit überdurchschnittlichen Kaufpreisen (3.552 €/m²) und einer niedrigen Bruttomietrendite (3,72 %). Die Kaufpreise schwanken stark, während die Mieten kontinuierlich steigen. Im Vergleich zu acht Nachbarorten weist Ochsenhausen die höchsten Kaufpreise und die niedrigste Rendite auf. Der starke Landkreis (Prognos-Rang 24) und zwei große Arbeitgeber (Liebherr, Südpack) bilden die wirtschaftliche Basis.
Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedriger Rendite
Ochsenhausen gehört zu den teuersten Immobilienmärkten in Baden-Württemberg. Mit einem Angebotskaufpreis von 3.552 €/m² liegt der Ort 13 % über dem Landesdurchschnitt (3.140 €/m²) und 47 % über dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Die Angebotsmiete von 11 €/m² liegt dagegen nur marginal unter dem Landesmittel (11,08 €/m²) und 23 % über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Diese Diskrepanz – stark überdurchschnittliche Kaufpreise bei nur moderat erhöhten Mieten – führt zu einer Bruttomietrendite von 3,72 %, die sowohl unter dem Kreisdurchschnitt (4,42 %) als auch unter dem Landesdurchschnitt (4,36 %) liegt.
Der Kaufpreisfaktor von 26,91 liegt nahezu auf dem Bundesdurchschnitt (ca. 27,0), der sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ergibt. Das bedeutet: Obwohl sowohl Kaufpreis als auch Miete absolut hoch sind, entspricht das Verhältnis beider Werte dem bundesweiten Durchschnitt. Die niedrige Rendite ist keine Folge zu niedriger Mieten, sondern des überdurchschnittlich hohen Kaufpreises. Ein Investor, der zum Angebotspreis kauft, erzielt eine deutlich unter dem Landesmittel liegende Verzinsung. Das Angebot an Mietwohnungen ist kein amtlicher Mietspiegel; die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete liegt systematisch niedriger.
Preis- und Mietentwicklung: Volatile Kaufpreise, stabile Miete
Die Zeitreihe zeigt für den Kaufpreis starke Schwankungen, die auf einen volatilen Markt hinweisen. Von 3.155 €/m² (2018) fiel der Wert 2019 auf 2.354 €/m², stieg dann bis 2022 auf 3.495 €/m², brach 2023 auf 2.232 €/m² ein und erholte sich bis 2026 auf 4.355 €/m². Der CAGR von 4,11 % über die gesamte Reihe maskiert diese Volatilität. Die Miete entwickelte sich dagegen kontinuierlicher: Von 6,73 €/m² (2018) stieg sie bis 2025 auf 12,13 €/m² und liegt 2026 bei 11,87 €/m². Der Miet-CAGR beträgt 7,35 %. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Der Kaufpreis-Einbruch 2023 auf 2.232 €/m² entspricht dem tiefsten Wert der gesamten Reihe und liegt sogar unter dem Niveau von 2019. Die Erholung auf 4.355 €/m² bis 2026 übertrifft den Vor-Peak-Wert von 2022 deutlich. Die Miete zeigt keinen solchen Einbruch, sondern einen durchgehenden Aufwärtstrend mit einem leichten Rückgang 2022 (8,61 €/m²), der sich jedoch schnell erholte. Diese unterschiedliche Dynamik – stabile Miete bei volatilen Kaufpreisen – ist ein Hinweis darauf, dass die Kaufpreisbildung in Ochsenhausen stärker von Nachfrageimpulsen als von der Mietentwicklung getrieben wird.
Regionale Einordnung: Preistreiber im Kreis Biberach
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 km weist Ochsenhausen die höchsten Kaufpreise (3.552 €/m²) und die niedrigste Bruttomietrendite (3,72 %) auf. Maselheim (8,8 km) teilt sich denselben Renditewert von 3,72 %, liegt aber bei den Kaufpreisen mit 3.450 €/m² leicht darunter. Bei der Angebotsmiete liegt Ochsenhausen mit 11 €/m² im oberen Drittel; nur Berkheim (10,1 km) liegt mit 11,31 €/m² darüber. Alle anderen Nachbarorte weisen Renditen zwischen 3,93 % (Rot an der Rot) und 4,95 % (Erolzheim) auf.
Ochsenhausen liegt mit 3.552 €/m² deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.851 €/m². Der Landkreis Biberach liegt insgesamt unter dem Landesdurchschnitt (3.140 €/m²). Ochsenhausen ist damit eine Ausnahme nach oben innerhalb des Kreises. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohen Kaufpreisen ist im regionalen Vergleich ausgeprägt: Von den acht Nachbarorten liegen nur Rot an der Rot (3.119 €/m²) und Ummendorf (3.145 €/m²) noch über dem Kreisdurchschnitt, aber deutlich unter Ochsenhausen.
Standortfaktoren und Demografie: Starker Kreis, industrielle Basis
Der Landkreis Biberach belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 24 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut platziert sind die Indizes Wettbewerb und Innovation (Rang 22), Wohlstand und Soziale Lage (Rang 19) sowie Stärke insgesamt (Rang 19). Die Dynamik (Rang 57) und der Arbeitsmarkt (Rang 57) liegen im Mittelfeld, die Demografie (Rang 104) im unteren Drittel. Diese Rangierung gilt für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.
Ochsenhausen ist durch zwei große Arbeitgeber geprägt: Die Liebherr-Hausgeräte Ochsenhausen GmbH beschäftigt 1.775 Mitarbeiter und produziert jährlich ca. 900.000 Kühl- und Gefriergeräte. Südpack Verpackungen SE & Co. KG ist mit 1.800 Mitarbeitern ein weiterer großer Arbeitgeber am Ort. Die Bevölkerung stieg von 8.812 (2015) auf 9.301 (2024), was einem Wachstum von 5,5 % entspricht. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2021 und 2022 (+270 Einwohner). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,6 %, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Landesakademie für die musizierende Jugend in Baden-Württemberg befindet sich in Ochsenhausen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Ochsenhausen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Ochsenhausen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,73 €/m² |
| 2019 | 7,36 €/m² |
| 2020 | 9,40 €/m² |
| 2021 | 9,49 €/m² |
| 2022 | 8,61 €/m² |
| 2023 | 10,12 €/m² |
| 2024 | 10,41 €/m² |
| 2025 | 12,13 €/m² |
| 2026 | 11,87 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Ochsenhausen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.155 €/m² |
| 2019 | 2.354 €/m² |
| 2020 | 3.047 €/m² |
| 2021 | 3.399 €/m² |
| 2022 | 3.495 €/m² |
| 2023 | 2.232 €/m² |
| 2024 | 2.769 €/m² |
| 2025 | 3.171 €/m² |
| 2026 | 4.355 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Ochsenhausen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,56 % |
| 2019 | 3,75 % |
| 2020 | 3,70 % |
| 2021 | 3,35 % |
| 2022 | 2,96 % |
| 2023 | 5,44 % |
| 2024 | 4,51 % |
| 2025 | 4,59 % |
| 2026 | 3,27 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Ochsenhausen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 8.812 Einwohner |
| 2016 | 8.808 Einwohner |
| 2017 | 8.854 Einwohner |
| 2018 | 8.856 Einwohner |
| 2019 | 8.981 Einwohner |
| 2020 | 8.935 Einwohner |
| 2021 | 8.991 Einwohner |
| 2022 | 9.261 Einwohner |
| 2023 | 9.301 Einwohner |
| 2024 | 9.301 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Ochsenhausen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,19 % |
| 2016 | 2,13 % |
| 2017 | 1,96 % |
| 2018 | 1,76 % |
| 2019 | 1,82 % |
| 2020 | 2,36 % |
| 2021 | 2,32 % |
| 2022 | 2,16 % |
| 2023 | 2,60 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 24,00 Rang |
| Dynamik | 57,00 Rang |
| Stärke | 19,00 Rang |
| Demografie | 104 Rang |
| Arbeitsmarkt | 57,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 22,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 19,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Ochsenhausen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Ochsenhausen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Ochsenhausen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Ochsenhausen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Ochsenhausen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Berkheim | 11,31 €/m² |
| Ochsenhausen | 11,00 €/m² |
| Ummendorf | 10,82 €/m² |
| Gutenzell-Hürbel | 10,75 €/m² |
| Erolzheim | 10,72 €/m² |
| Maselheim | 10,68 €/m² |
| Rot an der Rot | 10,22 €/m² |
| Kirchberg an der Iller | 9,87 €/m² |
| Steinhausen an der Rottum | 9,60 €/m² |
| Erlenmoos | 8,94 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Ochsenhausen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Ochsenhausen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Erolzheim | 4,95 % |
| Erlenmoos | 4,89 % |
| Gutenzell-Hürbel | 4,83 % |
| Berkheim | 4,63 % |
| Steinhausen an der Rottum | 4,41 % |
| Kirchberg an der Iller | 4,14 % |
| Ummendorf | 4,13 % |
| Rot an der Rot | 3,93 % |
| Ochsenhausen | 3,72 % |
| Maselheim | 3,72 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Erlenmoos | 1,9 km | 88416 | 8,94 € | 2.192 € | 4,89 % |
| Steinhausen an der Rottum | 5,1 km | 88416 | 9,60 € | 2.612 € | 4,41 % |
| Gutenzell-Hürbel | 5,9 km | 88484 | 10,75 € | 2.673 € | 4,83 % |
| Rot an der Rot | 8,4 km | 88430 | 10,22 € | 3.119 € | 3,93 % |
| Maselheim | 8,8 km | 88437 | 10,68 € | 3.450 € | 3,72 % |
| Ummendorf | 9,0 km | 88444 | 10,82 € | 3.145 € | 4,13 % |
| Erolzheim | 9,3 km | 88453 | 10,72 € | 2.597 € | 4,95 % |
| Berkheim | 10,1 km | 88450 | 11,31 € | 2.936 € | 4,63 % |
| Kirchberg an der Iller | 11,9 km | 88486 | 9,87 € | 2.861 € | 4,14 % |
Wo liegt Ochsenhausen?
Lage
Ochsenhausen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Ochsenhausen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,00 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.552 € |
| Bruttomietrendite | 3,72 % |
| Kaufpreisfaktor | 26,9 |
| Einwohner | 9.301 |
| Einwohner je km² | 155 |
| Fläche (km²) | 60,0 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #24 |
| Prognos Dynamikrang | #57 |
| Prognos Stärkerang | #19 |
| Koordinaten | 48,0695, 9,9519 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Ochsenhausen
Was kostet eine Wohnung in Ochsenhausen?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.552 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete knapp über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis jedoch deutlich über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Im Kreis Biberach beträgt der Kaufpreis im Schnitt 2.851 Euro pro Quadratmeter.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Ochsenhausen entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 6,73 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,87 Euro im Jahr 2026 gestiegen — das entspricht einem Anstieg von rund 76 Prozent. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 3.155 Euro im Jahr 2018 auf 4.355 Euro im Jahr 2026. Dabei gab es Schwankungen: Im Jahr 2023 lag der Kaufpreis mit 2.232 Euro deutlich niedriger, bevor er wieder anstieg. Die Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Ochsenhausen?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,72 Prozent und damit unter dem Durchschnitt des Kreises Biberach (4,42 Prozent) und Baden-Württembergs (4,36 Prozent). Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,91, während er im Kreis bei 23,34 und im Bundesland bei 23,49 liegt. Mit einem Perzentilrang von 15,52 im Bundesland liegt Ochsenhausen im unteren Quartil — nur rund 15,5 Prozent der Orte in Baden-Württemberg weisen eine niedrigere Rendite auf.
Wie verhält sich Ochsenhausen zu den Nachbarorten?
Ochsenhausen ist im Umkreis der teuerste Ort: Mit 3.552 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und 11 Euro pro Quadratmeter Miete liegt es deutlich über den Nachbarn. Erlenmoos (1,9 Kilometer entfernt) bietet Wohnungen zu 2.192 Euro pro Quadratmeter und 8,94 Euro Miete, Steinhausen an der Rottum (5,1 Kilometer) zu 2.612 Euro und 9,60 Euro. Selbst Berkheim (10,1 Kilometer), der nächsthöchste Nachbarort, liegt mit 2.936 Euro pro Quadratmeter unter dem Ochsenhausener Niveau.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Ochsenhausen?
Die Bevölkerung ist von 8.812 Einwohnern im Jahr 2015 auf 9.301 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Zuwachs von rund 5,5 Prozent entspricht. Dieser Trend zeigt eine wachsende Nachfrage nach Wohnraum in der Gemeinde.
Wie ist die Zukunftsperspektive der Region Ochsenhausen?
Der Kreis Biberach, zu dem Ochsenhausen gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 24. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders gut schnitt der Kreis bei den Indizes Wettbewerb und Innovation (Rang 22) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 19) ab. Am schwächsten ist der Kreis im Bereich Demografie (Rang 104) aufgestellt. Der Rang gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde.
Woher stammen die Daten zu Ochsenhausen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Ochsenhausen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Ochsenhausen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Biberach
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Moosburg | 88422 | 8,75 € | 1.289 € | 8,15 % |
| Betzenweiler | 88422 | 9,58 € | 1.735 € | 6,62 % |
| Dürmentingen | 88525 | 9,84 € | 2.020 € | 5,85 % |
| Dürnau | 88422 | 9,79 € | 2.087 € | 5,63 % |
| Altheim | 88499 | 8,75 € | 2.043 € | 5,14 % |
| Uttenweiler | 88524 | 10,01 € | 2.345 € | 5,12 % |
| Erolzheim | 88453 | 10,72 € | 2.597 € | 4,95 % |
| Ingoldingen | 88456 | 10,57 € | 2.575 € | 4,93 % |