Steinhausen an der Rottum

Marktüberblick

Steinhausen an der Rottum liegt im Landkreis Biberach in Oberschwaben und hat etwa 2.174 Einwohner auf einer Fläche von knapp 30 Quadratkilometern. Die Gemeinde gehört zu den kleineren Orten der Region und weist eine Bevölkerungsdichte von 73 Einwohnern je Quadratkilometer auf.

Der Landkreis Biberach zählt zu den wirtschaftlich stärksten Kreisen Deutschlands. Er war 2019 auf Rang 2 der wirtschaftlichen Stärke aller Landkreise im Bundesvergleich, ist schuldenfrei und verzeichnete zwischen 2011 und 2021 den höchsten Einwohnerzuwachs in Baden-Württemberg (+8,39 %). Steinhausen selbst hat seine Bevölkerung seit 2015 um 8,5 % von 2.003 auf 2.174 Einwohner gesteigert – ein deutliches Wachstum für eine Gemeinde dieser Größe, das über dem Landesdurchschnitt liegt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis mit Rang 24 von rund 400 deutschen Kreisen insgesamt ein – damit gehört er zu den besten 6 % aller Kreise. Besonders stark ist der Kreis bei Wettbewerb und Innovation (Rang 22) sowie Wohlstand und sozialer Lage (Rang 19). Diese strukturelle Stärke des Umlands bildet den Rahmen für den lokalen Immobilienmarkt.

Preisniveau und Entwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.612 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,60 Euro je Quadratmeter. Damit liegt Steinhausen unter dem Durchschnitt des Landkreises Biberach (Kaufpreis: 2.851 €/m², Miete: 10,15 €/m²) und deutlich unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (Kaufpreis: 3.140 €/m², Miete: 11,08 €/m²). Gleichzeitig liegen beide Werte über dem deutschen Bundesdurchschnitt (Kaufpreis: 2.409 €/m², Miete: 8,92 €/m²). Der Ort bewegt sich im Perzentilrang 59,3 innerhalb des Bundeslandes – er liegt damit im oberen Mittelfeld der baden-württembergischen Orte.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,41 % und liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt (4,42 %), leicht über dem Landesdurchschnitt (4,36 %) und unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 22,67 liegt leicht unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 23,5). Diese Kennzahlen zeigen: Steinhausen ist im regionalen Vergleich preislich moderat, bietet aber auch keine besonders hohen Renditen.

Die historische Entwicklung zeigt einen deutlichen Preisanstieg. Die Angebotsmiete stieg von 4,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,29 Euro im Jahr 2026. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 2.000 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.900 Euro im Jahr 2026. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die Steigerungen sind erheblich – die Miete hat sich mehr als verdoppelt, der Kaufpreis fast verdreifacht.

Preisentwicklung und Nachbargemeinden

Die Preisentwicklung war nicht linear. Die Miete stieg von 2018 (4,00 €/m²) auf 2021 (9,57 €/m²), fiel dann 2022 auf 7,61 €/m², stieg 2023 auf 10,55 €/m² und liegt 2026 bei 9,29 €/m². Der Kaufpreis veränderte sich von 2018 (2.000 €/m²) auf 2021 (2.138 €/m²), sank leicht auf 2.093 €/m² (2023), stieg auf 2.222 €/m² (2024) und 2.288 €/m² (2025). Der Wert von 3.900 €/m² für 2026 weicht stark von der vorherigen Entwicklung ab und stellt einen deutlichen Ausreißer dar.

Die CAGR-Werte von 11,1 % für die Miete und 8,7 % für den Kaufpreis über den gesamten Zeitraum sind sehr hoch und spiegeln sowohl den Aufwärtstrend als auch die Volatilität wider. Der starke Anstieg des Kaufpreises im Jahr 2026 könnte auf eine veränderte Datenbasis oder eine spezifische Marktsituation hindeuten.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10,5 Kilometern liegt Steinhausen bei der Angebotsmiete mit 9,60 €/m² im unteren Drittel. Ochsenhausen (5,1 km) weist mit 11,00 €/m² den höchsten Mietpreis auf, gefolgt von Berkheim (11,31 €/m², 9,6 km) und Ummendorf (10,82 €/m², 10,3 km). Erlenmoos (4,6 km) liegt mit 8,94 €/m² noch unter Steinhausen.

Beim Kaufpreis liegt Steinhausen mit 2.612 €/m² ebenfalls im unteren Bereich der Nachbargemeinden. Eberhardzell (10,1 km) führt mit 3.337 €/m², gefolgt von Ochsenhausen (3.552 €/m², 5,1 km) und Tannheim (3.193 €/m², 9,7 km). Erlenmoos (2.192 €/m², 4,6 km) liegt noch unter Steinhausen.

Bei der Bruttomietrendite liegt Steinhausen mit 4,41 % im mittleren Bereich. Erlenmoos (4,89 %) und Gutenzell-Hürbel (4,83 %) weisen höhere Renditen aus, während Ochsenhausen (3,72 %) und Eberhardzell (3,62 %) niedrigere Werte zeigen. Das Muster ist konsistent: Orte mit niedrigeren Kaufpreisen und moderaten Mieten bieten tendenziell höhere Renditen, während teurere Orte wie Ochsenhausen und Eberhardzell niedrigere Renditen aufweisen.

Standortfaktoren und Demografie

Die Arbeitslosenquote in Steinhausen an der Rottum zeigt eine hohe Volatilität und liegt 2023 bei 24 %. In der Zeitreihe von 2015 bis 2023 schwankte sie zwischen 14 % (2021) und 28 % (2016). Dieser Wert steht in auffälligem Widerspruch zur überregionalen Lage des Landkreises Biberach, der laut öffentlichen Quellen die niedrigste Arbeitslosenquote in Deutschland aufweist und mehr Arbeitsplätze als Erwerbstätige hat. Die hohe und schwankende lokale Arbeitslosenquote könnte auf eine spezifische Struktur der Gemeinde oder auf Besonderheiten der lokalen Erwerbsstruktur zurückzuführen sein, für die jedoch keine gesicherten Daten vorliegen.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt zwischen 2015 und 2024 ein Wachstum von 8,5 %, mit einem Höchststand von 2.186 Einwohnern im Jahr 2022. Seitdem stagniert die Einwohnerzahl bei 2.174. Die Bevölkerungsdichte von 73 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe typisch.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Landkreis Biberach selbst verfügt ebenfalls über keine Universität, was die lokale Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt.

Boden- und Grundstücksdaten, einschließlich des Bodenrichtwerts, liegen für diesen Ort nicht vor.