Ummendorf

Ort und Struktur

Ummendorf ist eine Gemeinde im oberschwäbischen Landkreis Biberach mit rund 4.470 Einwohnern auf einer Fläche von 20,65 km². Der Ort liegt fünf Kilometer südlich der Kreisstadt Biberach an der Riß und wird von der Umlach durchflossen. Mit einer Bevölkerungsdichte von 216 Einwohnern pro km² ist Ummendorf deutlich dichter besiedelt als viele ländliche Gemeinden der Region. Die Gemeinde umfasst neben dem Kernort den Ortsteil Fischbach sowie mehrere Weiler und Einzelgehöfte.

Der Arbeitsmarkt wird maßgeblich vom Instandsetzungszentrum 12 der Luftwaffe geprägt, das zu den größten Arbeitgebern zählt. Weitere wirtschaftliche Akteure sind die Berger Holding, das Bräuhaus Ummendorf und die Raiffeisenbank Biberach eG, deren juristischer Sitz sich in Ummendorf befindet. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Bundesstraßen 30 und 312; die Bahnstrecke Ulm–Friedrichshafen verläuft am Westrand der Ortslage. Planungen sehen vor, Ummendorf als Endhaltestelle einer zukünftigen S-Bahn-Linie Ulm–Biberach einzurichten, mit einer Realisierung bis 2026 oder 2027.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Die Angebotsmiete liegt bei 10,82 Euro pro Quadratmeter und damit knapp unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, aber deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 10,15 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.145 Euro pro m² entspricht nahezu exakt dem Landesmittel von 3.140 Euro und liegt über dem Kreiswert von 2.851 Euro.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,22 und liegt damit leicht über dem Landesdurchschnitt (23,49) und dem Kreiswert (23,34). Die Bruttomietrendite von 4,13 % liegt unter dem Landesdurchschnitt (4,36 %) und dem Kreisdurchschnitt (4,42 %). Im Perzentilrang des Bundeslandes belegt Ummendorf mit 39,6 % einen unteren Mittelplatz – das bedeutet, dass etwa 60 % der Orte im Land eine höhere Rendite ausweisen. Dieser Befund ergibt sich strukturell daraus, dass die Miete zwar über dem Bundesdurchschnitt liegt, der Kaufpreis aber noch stärker darüber liegt.

Die historische Entwicklung zeigt einen deutlichen Mieteanstieg: Von 8,34 Euro pro m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2026 auf 12,83 Euro (CAGR von 5,53 %). Der Kaufpreis verhielt sich volatiler: Er stieg von 2.842 Euro im Jahr 2018 auf 4.005 Euro im Jahr 2021, fiel dann bis 2023 auf 2.465 Euro und erholte sich bis 2025 auf 3.172 Euro, bevor er 2026 leicht auf 3.001 Euro zurückging. Der Kaufpreis-CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei nur 0,68 %.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Ummendorf bei der Angebotsmiete im Mittelfeld der Nachbarorte. Biberach an der Riß weist mit 12,75 Euro pro m² die höchste Miete auf, Eberhardzell mit 10,05 Euro die niedrigste. Bei den Kaufpreisen liegt Ummendorf mit 3.145 Euro pro m² unter den teureren Nachbarn wie Warthausen (3.699 Euro) oder Ochsenhausen (3.552 Euro), aber über Ingoldingen (2.575 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,13 % liegt im mittleren Drittel der Nachbarn. Ingoldingen weist mit 4,93 % die höchste Rendite aus, Eberhardzell mit 3,62 % die niedrigste. Ummendorf folgt damit dem Muster, dass höhere Kaufpreise bei moderatem Mietniveau die Rendite drücken.

Auf Ebene des Landkreises Biberach liegt Ummendorf bei der Miete über dem Kreisdurchschnitt, bei der Rendite darunter. Diese Diskrepanz erklärt sich aus dem überdurchschnittlichen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete. Im bundesweiten Vergleich schneidet Ummendorf bei der Miete gut ab, bei der Rendite hingegen schwächer – ein Muster, das für viele Orte in Baden-Württemberg typisch ist, wo die Kaufpreise die Mieten stärker übertreffen als im Bundesdurchschnitt.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Biberach, in dem Ummendorf liegt, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 24. Platz von rund 400 deutschen Kreisen – ein sehr guter Wert. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 22) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 19). Auch der Rang im Bereich Demografie (104) ist solide. Schwächer ausgeprägt sind die Dynamik (Rang 57) und der Arbeitsmarkt (Rang 57).

Diese strukturelle Stärke des Landkreises entspricht dem Muster der Bevölkerungsentwicklung von Ummendorf: Die Einwohnerzahl stieg von 4.403 im Jahr 2015 auf 4.468 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 1,48 % entspricht. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2020 und 2022, als die Bevölkerung von 4.401 auf 4.503 anstieg. Seit 2023 stabilisiert sie sich bei rund 4.470 Einwohnern.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.