Rot an der Rot

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise drücken die Rendite

Rot an der Rot liegt im Landkreis Biberach in Oberschwaben und vereint in seinen aktuellen Marktkennzahlen ein scheinbares Paradox: Die Angebotsmiete von 10,22 €/m² liegt knapp über dem Kreis-Durchschnitt (10,15 €/m²) und deutlich über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²), während die Bruttomietrendite von 3,93 % unter allen Vergleichswerten liegt — unter dem Kreis-Mittel (4,42 %), dem Landesdurchschnitt (4,36 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Dieser Widerspruch löst sich auf, wenn man den Kaufpreisfaktor betrachtet: Mit 25,43 liegt er über dem Kreis-Durchschnitt (23,34), dem Landesmittel (23,49) und dem Bundesdurchschnitt (23,49). Das bedeutet: Die Mieten sind im regionalen Vergleich angemessen, aber die Kaufpreise sind es noch stärker — der Markt preist die Lage überproportional ein. Die niedrige Rendite ist also keine Schwäche des Mietmarktes, sondern eine Folge der im Verhältnis zur Miete hohen Kaufpreise.

Preis- und Mietentwicklung: Extreme Volatilität ohne klaren Trend

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung, die von keinem stabilen Trendmuster geprägt ist. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,67 €/m² (2018) und 12,04 €/m² (2025) — ein Faktor von mehr als 2,5 innerhalb von acht Jahren. Der Kaufpreis schwankte zwischen 2.076 €/m² (2021) und 4.007 €/m² (2024) — ebenfalls ein Faktor von fast 2. Diese extreme Volatilität ist für einen ländlichen Markt untypisch und weist auf einen kleinen, stark nachfrageseitig beeinflussten Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Die jüngste Entwicklung zeigt eine leichte Beruhigung: Die Miete sank von 12,04 €/m² (2025) auf 11,19 €/m² (2026), der Kaufpreis stieg von 2.927 €/m² (2025) auf 3.430 €/m² (2026). Beide Werte liegen damit wieder in einem Bereich, der dem langjährigen Niveau entspricht, ohne die extremen Ausreißer zu wiederholen.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilität ohne Wachstumsdynamik

Die Bevölkerung von Rot an der Rot zeigt seit 2015 eine stabile Entwicklung mit nur geringen Schwankungen. Von 4.467 Einwohnern (2015) stieg die Zahl bis 2020 auf 4.588, seither ist ein leichter Rückgang auf 4.533 (2024) zu verzeichnen. Insgesamt liegt die Bevölkerungsentwicklung mit einem Plus von 1,48 % über acht Jahren nahe der Nulllinie — ein typisches Bild für viele ländliche Gemeinden in Baden-Württemberg, die weder stark wachsen noch schrumpfen.

Die Arbeitslosenquote von 1,63 % (2023) liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und kennzeichnet einen sehr engen lokalen Arbeitsmarkt. Mit nur 47 Arbeitslosen bei einer Bevölkerung von 4.533 ist die Erwerbsbeteiligung hoch. Diese stabile demografische und arbeitsmarktliche Lage bildet den Hintergrund für den Immobilienmarkt: Weder Zuzugsdruck noch Abwanderung treiben die Preise in eine bestimmte Richtung, was die beobachtete Volatilität umso auffälliger macht.

Standortfaktoren: Starker Kreis, lokale Industrie ohne Sogwirkung

Der Landkreis Biberach erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 24 von rund 400 deutschen Kreisen — ein Platz im oberen Fünftel. Besonders stark positioniert ist der Kreis in den Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 22) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 19). Die Dynamik liegt mit Rang 57 etwas abgeschwächter da, die Demografie mit Rang 104 ist der schwächste Bereich. Diese Struktur — starke Wirtschaft bei gleichzeitig demografischem Druck — entspricht dem Muster vieler süddeutscher Landkreise.

Am Ort selbst besteht keine Hochschulinfrastruktur. Die lokale Wirtschaft wird maßgeblich von der Holz- und Palettenindustrie geprägt: Drei Unternehmen (Lämmle Holzverarbeitungs GmbH mit 140 Mitarbeitern, Anton Sailer mit 20 Mitarbeitern und Rau Palettenwerk) produzieren Europaletten und Spezialpaletten. Dieses industrielle Fundament erklärt die niedrige Arbeitslosenquote, bietet aber keinen direkten Impuls für den Immobilienmarkt, da die Unternehmen eher mittelständisch strukturiert sind und keine überregionale Nachfrage nach Wohnimmobilien generieren.

Regionale Einordnung: Mittelfeld im Nachbarvergleich

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,4 km zeigt Rot an der Rot ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 10,22 €/m² liegt im Mittelfeld — unter Tannheim (10,48 €/m²), Berkheim (11,31 €/m²), Buxheim (11,95 €/m²), Ochsenhausen (11,00 €/m²), Erolzheim (10,72 €/m²) und Aitrach (11,76 €/m²), aber über Steinhausen (9,60 €/m²) und Erlenmoos (8,94 €/m²).

Beim Kaufpreis liegt Rot an der Rot mit 3.119 €/m² ebenfalls im mittleren Bereich — unter Buxheim (3.710 €/m²), Aitrach (3.662 €/m²), Ochsenhausen (3.552 €/m²) und Tannheim (3.193 €/m²), aber über Berkheim (2.936 €/m²), Steinhausen (2.612 €/m²), Erlenmoos (2.192 €/m²) und Erolzheim (2.597 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,93 % liegt im unteren Bereich des Nachbarvergleichs: Aitrach (3,85 %), Buxheim (3,87 %) und Ochsenhausen (3,72 %) liegen darunter, Tannheim (3,94 %) knapp darüber. Berkheim (4,63 %), Steinhausen (4,41 %), Erlenmoos (4,89 %) und Erolzheim (4,95 %) bieten deutlich höhere Renditen, was auf dort niedrigere Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hindeutet.

Das Muster zeigt: Rot an der Rot ist kein Ausreißer, sondern folgt dem regionalen Muster, bei dem höhere Kaufpreise mit niedrigeren Renditen einhergehen. Die Lage zwischen den Nachbarn ist ausgewogen — weder die günstigste noch die teuerste Gemeinde im Umkreis.