Tannheim

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Tannheim bewegt sich auf einem Niveau, das deutlich über dem deutschen Durchschnitt liegt, aber im regionalen Vergleich differenziert zu bewerten ist. Die Angebotsmiete von 10,48 Euro pro Quadratmeter liegt 17,6 % über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, aber nur geringfügig über dem Kreisdurchschnitt von 10,15 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.193 Euro pro Quadratmeter übertrifft den deutschen Mittelwert von 2.409 Euro um 32,6 %, liegt aber knapp über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs von 3.140 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,94 % liegt unter allen Vergleichswerten: Sie ist niedriger als der Kreisdurchschnitt von 4,42 %, der Landeswert von 4,36 % und der Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Mit einem Perzentilrang von 26,1 % im Bundesland gehört Tannheim zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen. Der Kaufpreisfaktor von 25,39 liegt über dem Kreis- (23,34) und Landesdurchschnitt (23,49). Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Die Miete steigt langsamer als der Kaufpreis, was die Rendite drückt. Der Markt ist preisdurchsetzt, was auf eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in Tannheim hindeutet.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen ein ungewöhnlich volatiles Bild. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,21 Euro (2018) und 13,41 Euro (2026), der Kaufpreis zwischen 633 Euro (2025) und 3.750 Euro (2026). Diese extremen Ausschläge sind charakteristisch für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen pro Jahr: Ein einzelner Verkauf oder eine einzelne Vermietung kann den Jahresdurchschnittswert deutlich nach oben oder unten ziehen.

Der Kaufpreiswert von 633 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025 ist ein extremer Ausreißer, der auf wenige oder sogar einzelne Transaktionen zu deutlich unter dem Marktniveau hindeuten könnte. Der Mietenwert von 13,41 Euro im Jahr 2026 liegt deutlich über dem aktuellen Angebotsniveau von 10,48 Euro und spiegelt eine starke Preisdynamik in diesem Jahr wider.

Trotz der Volatilität lässt sich ein langfristiger Aufwärtstrend erkennen: Der Kaufpreis lag 2018 bei 2.411 Euro und liegt 2026 bei 3.750 Euro, was einer Steigerung von rund 55 % über acht Jahre entspricht. Die Miete stieg von 6,21 Euro (2018) auf 13,41 Euro (2026), was einer Verdopplung entspricht. Diese Entwicklung ist jedoch durch die genannten Schwankungen nur bedingt aussagekräftig.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern zeigt Tannheim ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 10,48 Euro liegt unter allen Nachbarorten außer Rot an der Rot (10,22 Euro) und Memmingerberg (10,65 Euro). Der Kaufpreis von 3.193 Euro liegt im unteren Drittel der Nachbarn: Er ist niedriger als der Preis in Buxheim (3.710 Euro), Aitrach (3.662 Euro), Memmingen (3.624 Euro) und Heimertingen (3.366 Euro), aber höher als in Berkheim (2.936 Euro) und Rot an der Rot (3.119 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,94 % liegt im unteren Bereich der Nachbarn. Nur Berkheim (4,63 %) und Kirchdorf an der Iller (4,07 %) weisen höhere Renditen auf. Memmingerberg (3,70 %) und Aitrach (3,85 %) liegen darunter. Das Muster zeigt, dass Tannheim weder der günstigste noch der teuerste Ort in der Region ist, sondern sich im mittleren bis unteren Preissegment positioniert.

Der Landkreis Biberach als Ganzes bildet den übergeordneten Rahmen: Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 2.851 Euro und einer Miete von 10,15 Euro liegt Tannheim leicht über dem Kreisdurchschnitt bei beiden Kennzahlen. Die Rendite von 3,94 % liegt jedoch unter dem Kreiswert von 4,42 %, was auf einen etwas preisdurchsetzteren Markt in Tannheim im Vergleich zum restlichen Kreis hindeutet.

Standortfaktoren

Tannheim ist eine kleine Gemeinde mit 2.537 Einwohnern auf 27,69 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 92 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung hat sich seit 2015 um 3,9 % von 2.442 auf 2.537 Einwohner entwickelt, was auf eine stabile bis leicht wachsende Gemeinde hindeutet.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,58 %, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine stabile lokale Arbeitsmarktlage schließen lässt. Mit 25 Arbeitslosen bei einer Bevölkerung von 2.537 ist die absolute Arbeitslosigkeit gering.

Der Landkreis Biberach erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 24 von rund 400 deutschen Kreisen, was ihn zu einem der erfolgreichsten Kreise in Deutschland macht. Die Teilindizes zeigen ein ausgewogenes Profil: Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt bei 22, im Wohlstand bei 19, in der Stärke bei 19. Die Indizes für Demografie (Rang 104) und Dynamik (Rang 57) sowie Arbeitsmarkt (Rang 57) liegen etwas abgeschwächter, bleiben aber im oberen Drittel.

Geografisch profitiert Tannheim von der Lage im Illertal an der Bahnstrecke Leutkirch–Memmingen (seit 1889). Die Gemeinde grenzt direkt an die kreisfreie Stadt Memmingen und den bayerischen Landkreis Unterallgäu. Diese Lage bietet Pendlerinnen und Pendlern Zugang zu den Arbeitsmärkten beider Bundesländer, ohne die höheren Preise der Großstädte zahlen zu müssen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.