Memmingerberg

Standort und Demografie

Memmingerberg liegt unmittelbar an der Stadtgrenze von Memmingen im schwäbischen Landkreis Unterallgäu. Mit 6,08 km² ist die Gemeinde die flächenkleinste ihres Landkreises, weist aber mit rund 529 Einwohnern je Quadratkilometer eine der höchsten Bevölkerungsdichten auf – nur Trunkelsberg ist dichter besiedelt. Die Gemeinde hat 3.214 Einwohner (Stand 2024) und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Memmingerberg, der sechs weitere Gemeinden angehören.

Auf dem Gemeindegebiet befindet sich der Flughafen Memmingen, der seit 2004 auch zivil genutzt wird. Zuvor war hier das Jagdbombergeschwader 34 der Bundeswehr stationiert. Der Flughafen ist ein wichtiger Arbeitgeber und Infrastrukturträger für die Region. Im Jahr 2020 waren 792 Personen sozialversicherungspflichtig am Arbeitsort beschäftigt, während 1.505 Einwohner am Wohnort beschäftigt waren – ein deutlicher Pendlerüberschuss, der auf die Nähe zur Stadt Memmingen und das Umland hindeutet.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.456 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,65 Euro je Quadratmeter. Damit liegen beide Werte über dem Durchschnitt des Landkreises Unterallgäu (Kaufpreis: 3.211 €/m², Miete: 10,19 €/m²) und leicht über dem bayerischen Landesdurchschnitt (Kaufpreis: 3.246 €/m², Miete: 10,11 €/m²). Gegenüber dem deutschen Durchschnitt (Kaufpreis: 2.409 €/m², Miete: 8,92 €/m²) liegt Memmingerberg bei beiden Kennzahlen deutlich darüber.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,05, was knapp über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 26,1 liegt. Die Bruttomietrendite von 3,7 % liegt unter dem Kreiswert von 3,89 % und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Im bayerischen Perzentilrang belegt Memmingerberg mit 44,6 % eine Position im unteren Mittelfeld – die Rendite liegt also bei etwa der Hälfte aller verglichenen Orte im Bundesland.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Kaufpreisen zeigt einen nachfragerorientierten Markt, in dem die Preise die Mieten überproportional übertreffen. Das entspricht dem Muster vieler ländlicher Ballungsräume in Bayern, die als Wohnstandorte für Pendler nachgefragt werden, aber keine hohe Kapitalverzinsung versprechen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise entwickelten sich zwischen 2018 und 2024 mit einer jährlichen Wachstumsrate von rund 2,9 %. Der Anstieg war nicht linear: Von 8,85 €/m² (2018) fiel die Miete 2019 auf 8,56 €/m², stieg dann 2021 sprunghaft auf 10,80 €/m² und bewegte sich seitdem auf einem höheren Niveau bei 10,36 bis 11,03 €/m².

Der Kaufpreis verzeichnete mit 6,5 % jährlicher Wachstumsrate ein deutlich stärkeres Tempo. Von 2.657 €/m² (2018) stieg er 2019 auf 3.015 €/m², fiel 2020 leicht auf 2.954 €/m², erreichte 2021 mit 3.325 €/m² einen ersten Höhepunkt, sank 2022 auf 3.050 €/m², legte 2023 erneut stark zu (3.812 €/m²) und fiel 2024 auf 3.213 €/m².

Die starke Volatilität im Kaufpreis – mit deutlichen Auf- und Abschwüngen in einzelnen Jahren – unterscheidet sich vom relativ stabilen Mietverlauf. Dies weist auf einen Markt hin, in dem die Kaufpreise stärker von konjunkturellen und zinsbedingten Faktoren beeinflusst werden als die Mieten. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.456 €/m² liegt damit wieder über dem Vorjahreswert von 2024.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich liegt Memmingerberg bei der Angebotsmiete (10,65 €/m²) im Mittelfeld der Nachbarorte. Memmingen (12,49 €/m²) und Buxheim (11,95 €/m²) liegen deutlich darüber, Hawangen (9,15 €/m²) und Ungerhausen (9,98 €/m²) darunter. Bei den Kaufpreisen (3.456 €/m²) liegt Memmingerberg ebenfalls im mittleren Bereich – unter Memmingen (3.624 €/m²) und Buxheim (3.710 €/m²), aber über Hawangen (2.469 €/m²) und Ungerhausen (2.878 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,7 % ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten. Lediglich Lachen (3,73 %) liegt knapp darüber. Die niedrige Rendite erklärt sich aus dem Kaufpreis, der stärker über dem regionalen Mittel liegt als die Miete. Memmingerberg profitiert von der unmittelbaren Nachbarschaft zu Memmingen (2 km Entfernung), was den Wohnstandort attraktiv macht, aber die Preise entsprechend nach oben treibt.

Der Landkreis Unterallgäu selbst schneidet bei den Standortfaktoren gut ab: Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert er auf Platz 26 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders stark ist die wirtschaftliche Stärke (Rang 20), während die Dynamik mit Rang 116 schwächer abschneidet. Der Ort Memmingerberg selbst hat keine Hochschulen.