Trunkelsberg

Marktüberblick und Gemeindeprofil

Trunkelsberg ist mit 1,94 km² die flächenkleinste Gemeinde im Landkreis Unterallgäu und zugleich die am dichtesten besiedelte: Auf knapp zwei Quadratkilometern leben 1.772 Einwohner, das entspricht 913 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde liegt direkt an der Stadtgrenze von Memmingen und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Memmingerberg. Die extreme Kompaktheit des Siedlungsgebiets prägt den lokalen Immobilienmarkt: Angebot und Nachfrage konzentrieren sich auf ein sehr begrenztes Gebiet, was die Preisbildung stärker als in umliegenden Gemeinden mit größerer Fläche und geringerer Dichte macht.

Am Arbeitsort sind nur 11 Personen im produzierenden Gewerbe beschäftigt (Stand 2017), während 671 Einwohner am Wohnort sozialversicherungspflichtig beschäftigt waren. Trunkelsberg ist damit eine reine Wohnortgemeinde mit hohem Auspendleranteil, vor allem in die nahegelegene Stadt Memmingen. Diese Pendlerstruktur wirkt sich auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien aus: Die Bewohner beziehen ihr Einkommen außerhalb der Gemeinde, was die Kaufkraft für den lokalen Immobilienmarkt erhöht, während der lokale Arbeitsmarkt kaum Einfluss auf die Wohnraumnachfrage nimmt.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.244 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,21 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 24,11 und eine Bruttomietrendite von 4,15 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 24,11 liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 26,22 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete in Trunkelsberg günstiger ist als in den meisten anderen Orten. Gleichzeitig liegt die Bruttomietrendite mit 4,15 Prozent knapp über dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent und unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Die Position im bayerischen Perzentil liegt bei 64,1, was Trunkelsberg im oberen Drittel der Mietrenditen in Bayern verortet.

Die Zeitreihe zeigt, dass sich die Kaufpreise seit 2019 nur geringfügig entwickelt haben: Von 3.410 Euro pro m² im Jahr 2019 auf 3.505 Euro im Jahr 2026 beträgt die jährliche Wachstumsrate 0,39 Prozent. Die Angebotsmieten hingegen zeigen starke Schwankungen: Von 7,02 Euro im Jahr 2018 über einen Höchstwert von 13,49 Euro im Jahr 2025 auf 13,26 Euro im Jahr 2026. Diese Volatilität im Mietangebot deutet auf einen Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Der Kaufpreismarkt zeigt hingegen Stabilität.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Unterallgäu liegt die Angebotsmiete in Trunkelsberg mit 11,21 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 10,19 Euro. Der Kaufpreis von 3.244 Euro liegt leicht über dem Kreiswert von 3.211 Euro. Im bayerischen Vergleich ist die Miete mit 11,21 Euro deutlich höher als der Landesdurchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis von 3.244 Euro liegt nahezu auf dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Angebotsmiete von 11,21 Euro liegt über der von Memmingerberg (10,65 Euro), Ungerhausen (9,98 Euro), Holzgünz (10,17 Euro) und Hawangen (9,15 Euro). Sie liegt unter der von Memmingen (12,49 Euro), Buxheim (11,95 Euro) und Heimertingen (11,07 Euro) sowie knapp über der von Benningen (11,04 Euro). Der Kaufpreis von 3.244 Euro liegt über dem von Ungerhausen (2.878 Euro), Holzgünz (3.096 Euro) und Hawangen (2.469 Euro), unter dem von Memmingen (3.624 Euro), Buxheim (3.710 Euro) und Memmingerberg (3.456 Euro) sowie unter dem von Benningen (3.399 Euro) und Heimertingen (3.366 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,15 Prozent liegt über der von Memmingerberg (3,70 Prozent), Benningen (3,90 Prozent), Holzgünz (3,94 Prozent), Buxheim (3,87 Prozent) und Heimertingen (3,95 Prozent). Sie liegt knapp über der von Memmingen (4,14 Prozent) und unter der von Ungerhausen (4,16 Prozent) sowie deutlich unter der von Hawangen (4,45 Prozent). Das Muster zeigt, dass Trunkelsberg im regionalen Vergleich eine mittlere bis leicht überdurchschnittliche Rendite aufweist, was mit dem moderaten Kaufpreisfaktor zusammenhängt.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Trunkelsberg ist seit 2015 um 5,3 Prozent von 1.683 auf 1.772 Einwohner gewachsen. Der Anstieg war nicht linear: Zwischen 2015 und 2019 schwankte die Bevölkerungszahl zwischen 1.683 und 1.707, fiel 2020 auf 1.658 und stieg dann 2022 auf 1.794 an, bevor sie 2023 und 2024 bei 1.772 stabilisierte. Die Bevölkerungsentwicklung entspricht damit dem Muster des ländlichen Raums in Bayern, wo sich Zuzug und Wegzug aus verschiedenen Gründen ausgleichen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,19 Prozent, was 23 arbeitslosen Personen entspricht. Im Zeitverlauf schwankte die Quote zwischen 1,81 Prozent (2016, 2022) und 3,02 Prozent (2020). Die niedrige Arbeitslosigkeit ist typisch für den ländlichen Raum in Oberschwaben und korrespondiert mit der starken Pendlerstruktur: Die meisten Erwerbstätigen arbeiten in den größeren Orten der Region, vor allem in Memmingen. Die hohe Beschäftigungszahl von 671 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort bei nur 11 Arbeitsplätzen im produzierenden Gewerbe vor Ort unterstreicht diese Abhängigkeit vom Arbeitsmarkt außerhalb der Gemeinde.

Auf Kreisebene zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Landkreis Unterallgäu einen Gesamtrang von 26 unter rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex Wohlstand und soziale Lage (Rang 13) und im Teilindex Wettbewerb und Innovation (Rang 30). Der Index Dynamik liegt mit Rang 116 deutlich niedriger, was auf eine eher stabile als dynamische Entwicklung hindeutet. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, gibt aber einen Hinweis auf die wirtschaftliche Einbettung Trunkelsbergs in eine der stärkeren ländlichen Regionen Bayerns.