Buxheim

Marktüberblick: Hohe Preise bei unterdurchschnittlicher Rendite

Buxheim ist eine 10,23 km² große Gemeinde im Landkreis Unterallgäu mit rund 3.260 Einwohnern. Als Exklave des Landkreises liegt sie umschlossen von der kreisfreien Stadt Memmingen und Baden-Württemberg, etwa vier Kilometer westlich von Memmingen an der Iller. Die Gemeinde ist vor allem durch die ehemalige Reichskartause bekannt, in der sich das Deutsche Kartausenmuseum befindet. Seit 1926 betreiben die Salesianer Don Bosco in den historischen Klostergebäuden das Gymnasium Marianum mit Tagesheim und Internat – ein struktureller Faktor für die Wohnraumnachfrage.

Der Immobilienmarkt zeigt ein gemischtes Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 11,95 Euro je Quadratmeter deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem Kreis-Durchschnitt von 10,19 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.710 Euro je Quadratmeter übertrifft ebenfalls beide Vergleichswerte (Bayern: 3.246 Euro, Kreis: 3.211 Euro). Die Bruttomietrendite fällt mit 3,87 % jedoch unter den bayerischen Mittelwert von 4,13 %, was auf die überdurchschnittlichen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hinweist. Der Kaufpreisfaktor von 25,87 liegt leicht unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 26,1.

Preisentwicklung: Miete steigt, Kaufpreis korrigiert

Die Mietpreise in Buxheim zeigen seit 2018 eine starke Aufwärtsbewegung, die jedoch von erheblichen Schwankungen geprägt ist. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 9,11 Euro je Quadratmeter, folgte 2019 ein Rückgang auf 8,29 Euro, bevor sie 2020 wieder auf 9,76 Euro anstieg. Seit 2022 beschleunigte sich der Anstieg deutlich: 10,10 Euro (2022), 9,30 Euro (2023), 12,19 Euro (2024), ein Rücksetzer auf 10,49 Euro (2025) und ein neuer Höchstwert von 14,72 Euro im Jahr 2026. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 6,18 %. Die hohen Schwankungen von Jahr zu Jahr – etwa der Sprung von 10,49 auf 14,72 Euro zwischen 2025 und 2026 – deuten auf einen sensiblen Markt hin, in dem Angebot und Nachfrage stark variieren können.

Beim Kaufpreis verläuft die Entwicklung anders. Nach einem Anstieg von 3.312 Euro (2018) auf einen Höchstwert von 4.855 Euro (2022) folgte ein deutlicher Rückgang auf 3.467 Euro (2024). Der aktuelle Wert von 2.344 Euro (2026) liegt unter dem Niveau von 2018. Die CAGR von -4,23 % über den gesamten Zeitraum zeigt einen strukturellen Abwärtstrend im Kaufpreissegment. Die Diskrepanz zwischen steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen ist bemerkenswert: Sie könnte auf eine Korrektur der Spekulationspreise nach der Phase starken Anstiegs bis 2022 hindeuten, während die Mietnachfrage weiterhin steigt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachstum bei steigender Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Buxheims wuchs zwischen 2015 und 2024 von 3.138 auf 3.261 Einwohner, was einer Zunahme von knapp 4 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 319 Einwohner je Quadratkilometer – ein Wert, der für eine Gemeinde dieser Größe über dem ländlichen Durchschnitt liegt. Die Entwicklung war nicht linear: Nach einem Anstieg auf 3.245 Einwohner (2019) folgte ein Rückgang auf 3.225 (2020), bevor die Zahl wieder auf 3.268 (2021) stieg und sich seitdem bei 3.261 einpendelte.

Auffällig ist die Arbeitslosenquote, die von 26 im Jahr 2019 auf 38 im Jahr 2023 stieg. Dieser Anstieg um 12 Punkte über vier Jahre ist erheblich. Die Ursachen für diese Entwicklung lassen sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten. Für eine fundierte Einordnung wären detaillierte arbeitsmarktstatistische Auswertungen der Agentur für Arbeit notwendig.

Standortfaktoren: Starker Kreis, schwächere Dynamik

Der Landkreis Unterallgäu, dem Buxheim angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 26 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Teilindex Stärke mit Rang 20 ab, während der Dynamik-Index mit Rang 116 deutlich schwächer abschneidet. Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 133 im unteren Mittelfeld. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Buxheim.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die räumliche Nähe zu Memmingen (3,8 km) bietet jedoch Zugang zu städtischer Infrastruktur. Die Exklavenlage Buxheims – umschlossen von Memmingen und Baden-Württemberg – ist eine besondere geografische Konstellation. Die Gemeinde liegt im Memminger Trockental, einem geologischen Rest der letzten Eiszeit, und wird von der Iller durchflossen.

Regionale Einordnung: Spitzenwerte bei Preisen, unterdurchschnittliche Rendite

Im regionalen Vergleich sticht Buxheim vor allem durch die höchsten Angebotsmieten und Kaufpreise unter den unmittelbaren Nachbarorten hervor. Mit 11,95 Euro je Quadratmeter liegt die Miete über sieben der acht verglichenen Nachbarn – nur Memmingen (12,49 Euro) liegt noch darüber. Beim Kaufpreis von 3.710 Euro je Quadratmeter liegt Buxheim ebenfalls an der Spitze, dicht gefolgt von Aitrach (3.662 Euro) und Memmingen (3.624 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,87 % liegt jedoch im unteren Drittel der Nachbarn. Berkheim erreicht mit 4,63 % die höchste Rendite, gefolgt von Trunkelsberg (4,15 %) und Memmingen (4,14 %). Die niedrige Rendite in Buxheim resultiert daraus, dass die Kaufpreise stärker über dem regionalen Mittel liegen als die Mieten – der Preis-über-Miete-Abstand ist hier größer als in den Nachbargemeinden.

Im bayerischen Vergleich belegt Buxheim bei der Bruttomietrendite das 52. Perzentil – die Hälfte der verglichenen Orte im Land weist eine höhere Rendite auf, die andere Hälfte eine niedrigere. Damit bewegt sich Buxheim im bayerischen Mittelfeld, obwohl die absoluten Preise über dem Landesdurchschnitt liegen.