Woringen

Der Ort

Woringen ist eine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Unterallgäu mit rund 2.200 Einwohnern auf 17,53 km². Die Gemeinde liegt an der A7/E532, grenzt an Memmingen und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Bad Grönenbach. Sie verfügt über ein Gewerbegebiet am Autobahnanschluss und 28 landwirtschaftliche Betriebe. Der Ort hat 11 Gemeindeteile, wobei der Hauptort Woringen als Pfarrdorf ausgeprägt ist.

Woringen ist eine ländliche Gemeinde, die sich durch eine Mischung aus landwirtschaftlicher Struktur und Pendlergemeinde auszeichnet. 2018 standen 973 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Gemeinde 648 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten gegenüber – ein Netto-Auspendlerüberschuss von 325 Personen, was auf die Nähe zum Arbeitsmarktzentrum Memmingen hindeutet.

Marktüberblick und Preisniveau

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.641 € je m² und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3.211 € sowie dem bayerischen Landesdurchschnitt von 3.246 €. Die Angebotsmiete von 10,08 € je m² liegt nahe am Kreis- (10,19 €) und Landesdurchschnitt (10,11 €). Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,58 %, die über dem Kreisdurchschnitt (3,89 %) und dem Landesdurchschnitt (4,13 %) liegt, jedoch unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,83 und liegt damit unter dem Kreis- (26,22), Landes- (26,10) und dem Bundesdurchschnitt (24,10).

Das Preisniveau in Woringen ist durch eine Diskrepanz zwischen relativ moderaten Kaufpreisen und annähernd durchschnittlichen Mieten geprägt. Die niedrigeren Kaufpreise im Vergleich zum Umland führen zu einer überdurchschnittlichen Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 21,83 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 21,83-fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf ein günstigeres Kaufpreis-Miete-Verhältnis hindeutet.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen zeigen für Miete und Kaufpreis extreme jährliche Schwankungen, die auf einen sehr dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,00 € (2018) und 12,22 € (2024), der Angebotskaufpreis zwischen 1.552 € (2025) und 3.763 € (2020). Die berechnete jährliche Veränderung liegt bei +0,37 % für die Miete und -0,47 % für den Kaufpreis.

Die starken Schwankungen in den Jahreswerten deuten darauf hin, dass einzelne Inserate oder Transaktionen den Durchschnitt stark beeinflussen können. Die CAGR-Werte von rund ±0,4 % deuten auf eine weitgehende Preisstabilität über den Betrachtungszeitraum hin, auch wenn die einzelnen Jahreswerte stark streuen.

Die aktuelle Angebotsmiete von 10,08 € liegt deutlich unter dem 2024 erreichten Höchstwert von 12,22 €, was auf eine Abkühlung des Mietangebots hindeuten könnte. Der aktuelle Kaufpreis von 2.641 € liegt unter dem 2020 erreichten Wert von 3.763 € und über dem 2025-Tiefstwert von 1.552 €.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von 3,7 bis 7 km liegt Woringen mit 10,08 €/m² Miete über Hawangen (9,15 €) und Lautrach (9,24 €), aber unter allen anderen. Der Kaufpreis von 2.641 €/m² liegt über Hawangen (2.469 €), aber unter allen anderen Nachbarorten. Die Bruttomietrendite von 4,58 % ist die höchste unter allen Nachbarorten – Hawangen folgt mit 4,45 %, Memmingen mit 4,14 %. Der berechnete Kaufpreisfaktor von 21,83 ist ebenfalls der niedrigste im Vergleich (Hawangen: 22,48, Memmingen: 24,19).

Woringen folgt damit dem Muster eines ländlichen Ortes am Rand des Memminger Umlands: Die Preise liegen unter denen der meisten Nachbargemeinden und deutlich unter denen von Memmingen (12,49 €/m² Miete, 3.624 €/m² Kaufpreis). Die überdurchschnittliche Rendite resultiert aus den niedrigeren Kaufpreisen bei annähernd durchschnittlichen Mieten.

Im Landkreis Unterallgäu liegt Woringen mit 2.641 €/m² unter dem Durchschnitt von 3.211 €/m², in Bayern mit 4,58 % Rendite im oberen Drittel (Perzentilrang 75,8 % im Bundesland).

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Unterallgäu belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 26 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen eine heterogene Struktur: Demografie (Rang 23) und Wettbewerb/Innovation (Rang 30) sind stark, der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 51 im oberen Mittelfeld. Die soziale Lage und der Wohlstand (Rang 133) sind der relative Schwachpunkt des Kreises.

Die Bevölkerung Woringens wuchs von 1.966 (2015) auf 2.213 (2021), was einem Anstieg von 11,9 % entspricht. Seit 2022 stagniert die Einwohnerzahl bei rund 2.200. Die Bevölkerungsdichte beträgt 125 Einwohner je km². Die Arbeitslosenquote schwankte in der Zeitreihe zwischen 13 % (2017) und 25 % (2020) und lag 2023 bei 18 %. Die hohen und schwankenden Werte entsprechen dem Muster kleiner Gemeinden, bei denen einzelne Veränderungen prozentual stark ins Gewicht fallen.

Woringen verfügt über keine Hochschule. Die Gemeinde unterhält eine Grundschule mit 125 Schülern (Stand 2020/21) und eine Kindertageseinrichtung mit 117 Plätzen. Die A7-Anbindung und die Nähe zu Memmingen (7 km) sind die wichtigsten verkehrlichen Standortfaktoren.