Wolfertschwenden

Marktüberblick

Wolfertschwenden liegt im schwäbischen Landkreis Unterallgäu, 15 Kilometer südlich von Memmingen, und zählt 2.110 Einwohner auf 14,48 Quadratkilometern. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Bad Grönenbach und weist mit 146 Einwohnern je Quadratkilometer eine moderate Siedlungsdichte auf. Der lokale Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 11,18 Euro je Quadratmeter und damit über dem Kreisdurchschnitt von 10,19 Euro sowie dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 3.951 Euro je Quadratmeter und übersteigt sowohl den Kreiswert von 3.211 Euro als auch den Landeswert von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 29,44 liegt über dem Kreiswert von 26,22 und dem Landeswert von 26,10. Die Bruttomietrendite von 3,4 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 3,89 Prozent und dem Landeswert von 4,13 Prozent. Im Perzentilrang des Landes belegt Wolfertschwenden mit 28,5 Prozent den unteren Bereich – die Rendite ist im Landesvergleich niedrig, was primär am überdurchschnittlich hohen Kaufpreis und nicht an einer überdurchschnittlich hohen Miete liegt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität: Die Angebotsmiete stieg von 6,42 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,75 Euro im Jahr 2021, fiel dann auf 9,75 Euro im Jahr 2022, stieg wieder auf 12 Euro im Jahr 2025 und liegt 2026 bei 11,56 Euro. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.650 Euro im Jahr 2018 auf 4.870 Euro im Jahr 2023, fiel 2024 auf 3.156 Euro und erholte sich 2026 auf 4.807 Euro.

Die CAGR-Werte von 7,63 Prozent für die Miete und 7,73 Prozent für den Kaufpreis beschreiben den durchschnittlichen jährlichen Anstieg über den gesamten Zeitraum, verdecken aber die starken Schwankungen dazwischen. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die extreme Volatilität macht einzelne Jahreswerte weniger aussagekräftig als die langfristige Entwicklung.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Wolfertschwenden wuchs zwischen 2015 und 2024 von 1.960 auf 2.110 Einwohner, was einem Anstieg von 7,7 Prozent entspricht. Zwischen 1988 und 2018 betrug das Wachstum sogar 38,3 Prozent. Dieses Wachstum steht in einem auffälligen Kontrast zur Arbeitslosenquote, die sich von 3 bis 6 Prozent in den Jahren 2015 bis 2022 im Jahr 2023 auf 18 Prozent verdreifachte. Diese Entwicklung ist im Bericht nicht weiter erklärbar und bedarf der Überprüfung.

Die Gemeindesteuern stiegen von 7,2 Millionen Euro im Jahr 2014 auf 10 Millionen Euro im Jahr 2020, die Steuerkraft pro Einwohner von 3.551 auf 5.400 Euro. Der Schuldenstand wurde bis 2020 auf null Euro abgebaut.

Standortfaktoren

Wolfertschwenden liegt zwei Kilometer von der Autobahnanschlussstelle Bad Grönenbach der A7 und zwei Kilometer vom Bahnhof Bad Grönenbach an der Strecke Neu-Ulm–Kempten entfernt. Diese Lage im Einzugsbereich der Region Donau-Iller ist räumlich gegeben.

Die Gemeinde beheimatet mehrere bedeutende Arbeitgeber des produzierenden Gewerbes: pester pac automation, Multivac Sepp Haggenmüller, Andreae-Noris Zahn AG (Niederlassung Allgäu), Weber Food Technology SE & Co. KG und Mammut Basecamp. Nach Statistik von 1998 waren 844 Personen im produzierenden Gewerbe am Arbeitsort beschäftigt.

Der Landkreis Unterallgäu belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 26. Rang von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Der Rang im Teilindex Stärke liegt bei 20, der im Teilindex Dynamik bei 116. Der hohe Stärke-Rang spiegelt die wirtschaftliche Basis der Region wider, während der mittlere Dynamik-Rang auf weniger dynamische Entwicklungsimpulse hindeutet. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Wolfertschwenden mit 11,18 Euro je Quadratmeter über allen sieben benachbarten Orten. Der nächstgelegene Nachbarort Böhen (3,2 Kilometer) weist mit 8,24 Euro einen deutlich niedrigeren Mietpreis aus. Der Kaufpreis von 3.951 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls über allen Nachbarorten – der niedrigste Nachbarwert beträgt 2.469 Euro in Hawangen (8,5 Kilometer entfernt).

Die Bruttomietrendite von 3,4 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten. Woringen weist mit 4,58 Prozent die höchste Rendite auf, gefolgt von Hawangen mit 4,45 Prozent. Dies bestätigt, dass die hohen Preise in Wolfertschwenden die Rendite drücken, während die Nachbarorte bei niedrigeren Kaufpreisen eine attraktivere Rendite bieten. Das Muster ist konsistent: Wolfertschwenden ist im Miet- und Kaufpreis ein Ausreißer nach oben, was die niedrigste Rendite im Umkreis zur Folge hat.