Böhen

Der Ort

Böhen ist eine ländliche Gemeinde im schwäbischen Landkreis Unterallgäu mit 790 Einwohnern auf 20,55 km². Die Gemeinde umfasst 26 amtlich benannte Gemeindeteile, darunter das Pfarrdorf Böhen, die Dörfer Günzegg und Oberwarlins sowie zahlreiche Weiler und Einöden. Sie gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Ottobeuren. Mit 38 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Böhen dünn besiedelt und typisch für den ländlichen Raum des Allgäus.

Marktüberblick: Miete und Kaufpreis

Die Angebotsmiete in Böhen liegt bei 8,24 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt sie deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro und auch unter den Werten des Landkreises Unterallgäu (10,19 Euro) sowie Bayerns (10,11 Euro). Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9 Kilometern hat Böhen die niedrigste Miete – deutlich unter dem Nachbarmittel, das bei rund 10 Euro liegt. Die Angebotskennzahl liegt systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete, da es sich um Inserate handelt, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Der Kaufpreis liegt bei 2.570 Euro pro Quadratmeter. Er übersteigt damit den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, liegt aber unter den Werten der benachbarten Gemeinden wie Wolfertschwenden (3.951 Euro) oder Bad Grönenbach (3.537 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,98 und liegt damit knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 26,10. Die Bruttomietrendite von 3,85 % liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 % und auch unter dem bayernweiten Wert von 4,13 %. Sie entspricht jedoch annähernd dem Kreisdurchschnitt von 3,89 %. Die niedrige Rendite ergibt sich aus der Kombination von relativ niedrigem Mietniveau und überdurchschnittlichem Kaufpreis im Bundesvergleich.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe zeigt ein ungewöhnliches Bild. Die Miete bewegte sich zwischen 2021 und 2024 zwischen 7,00 und 8,00 Euro pro Quadratmeter, bevor sie 2026 auf 9,29 Euro anstieg. Der Jahresdurchschnittswert von 8,24 Euro im aktuellen Marktbericht liegt damit über dem Niveau der Vorjahre.

Beim Kaufpreis fällt ein extremer Ausreißer im Jahr 2021 auf: Mit 4.368 Euro pro Quadratmeter lag er mehr als doppelt so hoch wie der aktuelle Wert von 2.570 Euro. Dieser Wert ist statistisch nicht repräsentativ und verzerrt die Wachstumsrate. Die Werte der umliegenden Jahre (2020: 1.436 Euro, 2022: 2.102 Euro, 2023: 2.156 Euro, 2024: 2.699 Euro, 2025: 2.260 Euro, 2026: 2.622 Euro) zeigen eine allgemeine Aufwärtsbewegung, die jedoch durch Schwankungen geprägt ist. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 10,56 % wird maßgeblich vom Ausreißer 2021 verzerrt und ist ohne diesen Kontext irreführend.

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Böhens ist seit 2015 um 6,6 % gewachsen – von 741 auf 790 Einwohner. Der Zuzug beschleunigte sich zwischen 2015 und 2022, als die Einwohnerzahl auf 807 stieg. Seit 2023 liegt sie bei 790, was auf eine leichte Stabilisierung hindeutet.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 0,58 % und entspricht damit nur drei arbeitslosen Personen. Sie liegt deutlich unter dem bayernweiten und bundesweiten Durchschnitt. Der Landkreis Unterallgäu belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 26 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis in den Teilindizes Demografie (Rang 23) und Wettbewerb und Innovation (Rang 30) ab. Schwächer ist der Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 133), was auf strukturelle Unterschiede innerhalb des Kreises hindeutet. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 116 im Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Böhen durch ein besonderes Muster ab: Die Miete liegt mit 8,24 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Niveau der Nachbarorte, die zwischen 7,22 Euro (Untrasried) und 12,28 Euro (Dietmannsried) liegen. Gleichzeitig liegt der Kaufpreis mit 2.570 Euro im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn. Diese Kombination aus niedrigem Mietniveau und moderatem Kaufpreis ist im regionalen Vergleich ungewöhnlich.

Die Bruttomietrendite von 3,85 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn – höher als bei Wolfertschwenden (3,40 %) und Bad Grönenbach (3,77 %), aber niedriger als bei Ronsberg (4,24 %) und Woringen (4,58 %). Der Perzentilrang von 50,5 % im Bundesland Bayern zeigt, dass Böhen bei der Mietrendite genau im Median der bayernweiten Vergleichswerte liegt.

Die Kombination aus niedrigem Mietniveau, moderatem Kaufpreis und stabilen demografischen Entwicklungen entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden im südlichen Bayern, die preislich unter den stärker nachgefragten Kernmärkten liegen.