Untrasried

Marktüberblick

Untrasried liegt am westlichsten Rand des Landkreises Ostallgäu im Günztal und vereint ländliche Struktur mit einer bemerkenswerten wirtschaftlichen Dynamik. Die Gemeinde mit 29 Gemeindeteilen und rund 1.700 Einwohnern weist eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten Bayerns auf (1,25 %) und verzeichnet seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von über 8 Prozent. Gleichzeitig zeigt der Immobilienmarkt extreme Preisspannen: Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,71 und 10 Euro je Quadratmeter, der Kaufpreisfaktor liegt mit 34,57 deutlich über dem Kreisdurchschnitt. Der niedrige Gewerbesteuerhebesatz von 250 Prozent und die Nähe zu größeren Zentren machen Untrasried zu einem Sonderfall im ländlichen Allgäu.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.994 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,22 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,89 Prozent – das ist der niedrigste Wert unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,3 Kilometern. Wildpoldsried erreicht mit 4,51 Prozent die höchste Rendite, gefolgt von Obergünzburg mit 4,15 Prozent. Untrasried liegt damit am unteren Ende der regionalen Skala.

Der Kaufpreisfaktor von 34,57 ist der höchste unter allen Nachbarorten und liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 29,7 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Das bedeutet: Der Kaufpreis ist das 34,57-Fache der Jahreskaltmiete.

Interessant ist die Struktur: Sowohl der Kaufpreis (2.994 Euro/m²) als auch die Miete (7,22 Euro/m²) liegen unter dem Kreisdurchschnitt (3.715 Euro/m² bzw. 10,44 Euro/m²). Die Miete liegt jedoch prozentual stärker unter dem Durchschnitt als der Kaufpreis. Die Miete beträgt nur 69 Prozent des Kreiswerts, der Kaufpreis 81 Prozent. Diese Asymmetrie – die Miete ist relativ noch günstiger als der Kaufpreis – ist der Grund für den überdurchschnittlich hohen Kaufpreisfaktor und die niedrige Rendite. Im Vergleich dazu liegt der Kaufpreis auch unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro/m², während die Miete mit 7,22 Euro deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro liegt.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Untrasried ist außergewöhnlich volatil. Zwischen 2018 und 2025 zeigt die Zeitreihe keine stabile Tendenz, sondern starke Schwankungen: Von 5,76 Euro im Jahr 2018 stieg die Miete 2020 auf 7,50 Euro, fiel 2022 auf 7,02 Euro, stieg 2023 auf 8,57 Euro, brach 2024 auf 6,38 Euro ein und erreichte 2025 mit 10 Euro einen neuen Höchstwert. Der CAGR von 8,2 Prozent über den gesamten Zeitraum wird maßgeblich von diesem extremen Anstieg im letzten Jahr getrieben.

Die Kaufpreisentwicklung ist kürzer und stabiler dokumentiert: Von 2.833 Euro je Quadratmeter im Jahr 2023 auf 3.075 Euro im Jahr 2024. Der CAGR von 8,5 Prozent spiegelt einen moderaten Anstieg wider.

Die extreme Volatilität der Mietwerte – ein Anstieg von 6,38 auf 10 Euro zwischen 2024 und 2025 entspricht einem Sprung von über 56 Prozent – ist statistisch auffällig und kann auf kleine Fallzahlen im Angebot zurückzuführen sein. In einer kleinen Gemeinde wie Untrasried mit rund 1.700 Einwohnern kann bereits eine begrenzte Anzahl von Inseraten die Durchschnittswerte stark verzerren. Die Kaufpreisentwicklung ist hingegen konsistenter und zeigt einen moderaten, aber deutlichen Anstieg.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Untrasried wächst seit 2015 kontinuierlich: Von 1.570 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.702 im Jahr 2024, einem Plus von 8,4 Prozent. Besonders stark war der Zuzug in den Jahren 2020 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 1.615 auf 1.702 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 1.702.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,25 Prozent (Stand 2023), was deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt. Mit nur 13 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.702 ist der Arbeitsmarkt extrem angespannt im positiven Sinne. Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit der hohen Zahl von 686 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort, während vor Ort nur 202 Jobs im produzierenden Gewerbe, 17 im Handel und 32 in sonstigen Bereichen vorhanden sind. Das bedeutet, dass ein Großteil der Erwerbstätigen pendelt – eine typische Struktur für Gemeinden im ländlichen Raum mit guter Anbindung.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 66 Einwohner je Quadratkilometer, was eine typisch ländliche Struktur widerspiegelt. Die Gemeinde erstreckt sich über 29 Gemeindeteile, darunter zwei Dörfer (Untrasried, Hufschlag), ein Pfarrdorf (Hopferbach) sowie zahlreiche Weiler und Einöden.

Standortfaktoren

Der Landkreis Ostallgäu belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 52 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders stark ist die Position im Bereich Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 16 – ein Indikator für die wirtschaftliche Stabilität der Region. Schwächer positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 108.

Ein entscheidender Standortfaktor ist der Gewerbesteuerhebesatz von 250 Prozent, der niedrigste Wert im gesamten Landkreis Ostallgäu und einer der niedrigsten in Deutschland. Zum Vergleich: München erhebt 490 Prozent. Dieser niedrige Satz macht Untrasried steuerlich attraktiv für Unternehmen und trägt zur wirtschaftlichen Dynamik bei. Die Gemeinde erzielte 2022 Gewerbesteuereinnahmen von 0,37 Millionen Euro.

Die Gemeinde ist bekannt für den Rockfrühling im ganzen Allgäu, ein Musikfestival, das jährlich knapp 10.000 Besucher anzieht. Dieses kulturelle Ereignis verleiht dem Ort überregionale Bekanntheit und trägt zur Infrastruktur bei.

Die landwirtschaftliche Struktur bleibt bedeutsam: 48 Betriebe bewirtschaften 1.963 Hektar, davon 1.901 Hektar Dauergrünfläche. Das produzierende Gewerbe beschäftigt 153 Personen, was auf eine gewisse industrielle Basis hinweist, die für eine Gemeinde dieser Größe bemerkenswert ist.