Günzach

Marktüberblick

Günzach ist eine kleine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Ostallgäu mit 1.414 Einwohnern auf einer Fläche von 23,47 Quadratkilometern. Die Gemeinde liegt im Quellgebiet der östlichen Günz im Alpenvorland und weist eine Bevölkerungsdichte von 60 Einwohnern pro Quadratkilometer auf.

Der aktuelle Angebotsmarkt zeigt eine Angebotsmiete von 9,40 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 3.219 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,5 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 28,54. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegt die Angebotsmiete Günzachs mit 9,40 Euro über dem deutschen Mittel von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 3.219 Euro je Quadratmeter übertrifft den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro um rund 34 Prozent. Die Bruttomietrendite von 3,5 Prozent liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 5,1 Prozent, was auf die überdurchschnittlich hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hinweist.

Im Landesvergleich Bayern liegt Günzach bei der Mietrendite im unteren Drittel (Perzentilrang 33,7). Das bedeutet, dass rund ein Drittel der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweist. Der Kaufpreisfaktor von 28,54 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1, was die längere Amortisationszeit im Vergleich zum Landesmittel widerspiegelt.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität bei den Angebotswerten in Günzach. Die Angebotsmiete schwankte in der Zeitreihe zwischen 5,95 Euro je Quadratmeter (2020) und 11,36 Euro (2026), was einer Spannbreite von fast 90 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis variierte zwischen 1.976 Euro (2018) und 4.623 Euro (2025), eine Differenz von über 130 Prozent.

Diese starken Schwankungen deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Angebote den Durchschnittswert stark beeinflussen können. Die CAGR-Werte von 8,18 Prozent für die Miete und 5,74 Prozent für den Kaufpreis über einen kurzen Zeitraum sind statistisch nur begrenzt aussagekräftig, da sie von einzelnen Ausreißern geprägt sind.

Der aktuelle Angebotsmietwert von 9,40 Euro weicht vom letzten Zeitreihenwert von 11,36 Euro (2026) ab. Diese Diskrepanz könnte auf unterschiedliche Messzeitpunkte oder eine andere Methodik der Datenerhebung zurückzuführen sein. Beide Werte sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Im Vergleich zum Kreis Ostallgäu liegt die Angebotsmiete Günzachs mit 9,40 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 10,44 Euro. Der Kaufpreis von 3.219 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 3.715 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,5 Prozent entspricht nahezu dem Kreisdurchschnitt von 3,48 Prozent.

Die Angebotsmiete stieg von 6,55 Euro (2019) auf den aktuellen Wert von 9,40 Euro, was einem Anstieg von rund 43 Prozent über sieben Jahre entspricht. Der Kaufpreis stieg von 1.976 Euro (2018) auf 3.219 Euro, was einem Anstieg von rund 63 Prozent entspricht.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Günzachs ist seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 um 1,8 Prozent rückläufig. Von 1.440 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl auf 1.414 im Jahr 2024. Der stärkste Rückgang erfolgte zwischen 2018 und 2021, als die Einwohnerzahl von 1.460 auf 1.419 fiel. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 1.414 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,59 Prozent (Stand 2023) und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im historischen Verlauf schwankte die Quote zwischen 1,67 Prozent (2017) und 3,16 Prozent (2020). Die aktuelle Quote entspricht dem Niveau vor der Pandemie und zeigt einen stabilen lokalen Arbeitsmarkt.

Der Landkreis Ostallgäu erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 52 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 16. Im Bereich Arbeitsmarkt erreicht er Rang 91, im Bereich Wettbewerb und Innovation Rang 108. Der Dynamik-Index liegt bei Rang 96. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Günzach.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 8,5 Kilometern zeigt Günzach ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,40 Euro je Quadratmeter liegt über den Werten von Ronsberg (9,20 Euro), aber unter denen von Unterthingau (9,50 Euro), Haldenwang (11,19 Euro) und Wildpoldsried (10,84 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Günzach mit 3.219 Euro je Quadratmeter über den meisten Nachbarorten, unterliegt jedoch starken Schwankungen. Wildpoldsried weist mit 2.884 Euro den niedrigsten Kaufpreis auf, Haldenwang mit 3.876 Euro den höchsten. Die Bruttomietrendite Günzachs von 3,5 Prozent liegt unter der von Wildpoldsried (4,51 Prozent) und Kraftisried (4,19 Prozent), aber über der von Untrasried (2,89 Prozent).

Die Nachbargemeinde Obergünzburg (2,8 Kilometer entfernt) weist mit 10,27 Euro eine höhere Angebotsmiete und mit 2.968 Euro einen niedrigeren Kaufpreis auf als Günzach. Die dortige Bruttomietrendite von 4,15 Prozent ist deutlich höher als die Günzacher Werte.

Diese Unterschiede zwischen den Nachbargemeinden zeigen, dass der lokale Immobilienmarkt stark fragmentiert ist und einzelne Gemeinden eigene Preisniveaus entwickeln können. Günzach positioniert sich im mittleren bis oberen Preissegment der Region.

Standortfaktoren

Günzach verfügt über keine eigenen Hochschulen.

Der Prognos-Zukunftsatlas bewertet den Landkreis Ostallgäu insgesamt positiv mit Rang 52 von 400. Besonders hervorzuheben ist der hohe Rang im Index Wohlstand und soziale Lage (Platz 16), was auf ein überdurchschnittliches Einkommensniveau und eine gute soziale Infrastruktur im Kreis hinweist. Die Indizes für Demografie (Rang 83), Arbeitsmarkt (Rang 91) und Dynamik (Rang 96) liegen im oberen Mittelfeld. Der Index Wettbewerb und Innovation (Rang 108) zeigt die größte Schwäche des Kreises.

Die geografische Lage im Alpenvorland bietet natürliche Attraktivität, die sich in den überdurchschnittlichen Kaufpreisen im Vergleich zum Bundesdurchschnitt widerspiegelt.

Für Boden- und Grundstücksdaten, einschließlich Bodenrichtwerten, liegen für Günzach keine Daten vor.