Kettershausen

Marktüberblick

Kettershausen ist eine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Unterallgäu mit 26,69 km² Fläche und 1.869 Einwohnern (Stand 2024). Die Gemeinde liegt an der Bundesstraße 300, etwa 35 Kilometer südöstlich von Ulm und 25 Kilometer nördlich von Memmingen. Sie umfasst sieben Gemeindeteile und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Babenhausen. Die Gemeinde ist ländlich strukturiert: Im Jahr 2021 waren am Arbeitsort lediglich 120 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während 848 Einwohner am Wohnort beschäftigt waren. Das Verhältnis von Arbeitsplätzen am Ort zu Beschäftigten am Wohnort liegt bei rund 14 %, was auf eine starke Auspendlerquote hindeutet. 45 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1.419 Hektar Fläche.

Preisniveau und regionale Einordnung

Der Immobilienmarkt in Kettershausen positioniert sich im unteren bis mittleren Preissegment. Die Angebotsmiete beträgt 9,63 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 5,5 % unter dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Unterallgäu (10,19 €/m²) und 4,8 % unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 €/m²). Im bundesweiten Vergleich liegt Kettershausen jedoch 8,0 % über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis von 2.491 €/m² liegt 22,4 % unter dem Kreiswert (3.211 €/m²) und 23,3 % unter dem Landesdurchschnitt (3.246 €/m²). Auf Bundesebene liegt er nur 3,4 % über dem deutschen Mittel von 2.409 €/m².

Der Kaufpreisfaktor von 21,55 liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (26,22). Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,6 km Entfernung ist er im unteren Drittel, liegt aber über dem Wert von Oberroth. Die Bruttomietrendite von 4,64 % übertrifft den Kreiswert (3,89 %) und den Landesdurchschnitt (4,13 %), liegt jedoch unter dem deutschen Durchschnitt (5,10 %). Kettershausen belegt damit im bayerischen Vergleich das 77. Perzentil bei der Mietrendite.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer im bayerischen Kontext attraktiven Rendite. Der niedrige Kaufpreisfaktor im regionalen Vergleich zeigt, dass die Preise im Verhältnis zu den Mieten günstiger stehen als in den meisten Nachbargemeinden.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt starke jährliche Schwankungen ohne klaren Trend. Von 7,46 €/m² (2018) über 6,67 €/m² (2019) stieg die Miete bis 2021 auf 8,36 €/m², fiel dann wieder auf 6,92 €/m² (2023) und stieg 2024 auf 8,00 €/m². Der Wert von 13,21 €/m² im Jahr 2025 stellt einen deutlichen Ausreißer dar, der sich 2026 mit 10,38 €/m² bereits wieder korrigiert hat. Die CAGR der Miete über die Reihe beträgt 4,22 %.

Beim Kaufpreis ist die Entwicklung ähnlich volatil. Nach 2.956 €/m² (2018) fiel der Preis bis 2020 auf 2.323 €/m², stieg 2021 auf 2.986 €/m² und sank dann kontinuierlich auf 2.122 €/m² (2024). Der Wert von 1.256 €/m² im Jahr 2025 ist ein extremer Ausreißer nach unten, der sich 2026 auf 3.209 €/m² erholt hat. Die CAGR des Kaufpreises beträgt 1,03 %.

Die extremen Werte von 2025 in beiden Reihen deuten auf eine geringe Anzahl von Inseraten in diesem Jahr hin, was die Daten für dieses Jahr weniger aussagekräftig macht. Die langfristige Entwicklung zeigt einen leichten Aufwärtstrend beim Kaufpreis bei stärkerer Volatilität der Mietwerte.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Kettershausen ist seit 2015 deutlich gestiegen: Von 1.745 Einwohnern (2015) auf 1.869 (2024), einem Zuwachs von 7,1 %. Das stärkste Wachstum trat zwischen 2019 und 2021 auf, als die Bevölkerung von 1.754 auf 1.846 wuchs. Seit 2023 ist die Zahl mit 1.869 stabil. Die Bevölkerungsdichte beträgt 70 Einwohner pro Quadratkilometer, was einer typisch ländlichen Struktur entspricht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,16 % und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich zu 2015 (2,20 %) hat sich die Quote kaum verändert, obwohl sie zwischenzeitlich 2018 mit 1,07 % einen historischen Tiefstand erreichte. Mit 26 arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering. Die niedrige Arbeitslosenquote korrespondiert mit der guten Position des Landkreises Unterallgäu im Prognos-Zukunftsatlas 2025, der den Kreis auf Rang 26 von rund 400 deutschen Kreisen platziert. Besonders gut abschneidet der Kreis bei der Demografie (Rang 23) und bei Wettbewerb und Innovation (Rang 30). Schwächer ist die soziale Lage mit Rang 133, und die Dynamik liegt mit Rang 116 im mittleren Drittel.

Standortfaktoren

Kettershausen ist eine reine Wohngemeinde ohne nennenswerte eigene Wirtschaftskraft am Ort. Das Verhältnis von 120 Beschäftigten am Arbeitsort zu 848 am Wohnort zeigt, dass der Großteil der Erwerbstätigen auspendelt. Die Anbindung an die Bundesstraße 300 und die Lage zwischen Ulm und Memmingen ermöglicht diesen Pendlertypus. Es gibt keine Hochschulen am Ort. Die Gemeinde verfügt über eine Volksschule mit 68 Schülerinnen und Schülern sowie eine Kindertageseinrichtung mit 105 Plätzen. Die ländliche Struktur mit 45 landwirtschaftlichen Betrieben und einer Bevölkerungsdichte von 70 Einwohnern je km² prägt das Gemeindebild.