Waltenhausen

Marktüberblick

Waltenhausen liegt im südlichen Teil des Landkreises Günzburg, 547 Meter über dem Meeresspiegel die höchstgelegene Gemeinde des Kreises. Die 758 Einwohner verteilen sich auf 13,43 km², was einer Dichte von 56 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Krumbach und gliedert sich in die drei Gemeindeteile Waltenhausen, Hairenbuch und Weiler.

Der Immobilienmarkt wird durch einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreis dominiert: Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.835 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 31,73 – das heißt, der Kaufpreis entspricht dem 31,73-fachen der Jahreskaltmiete. Dieser Wert liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 24,4, dem bayerischen Mittel von 26,1 und dem bundesweiten Mittel von rund 22,5. Die Angebotsmiete von 10,07 Euro je Quadratmeter liegt hingegen nahe am Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 10,12 Euro) und nur knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und durchschnittlicher Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,15 Prozent. Damit liegt Waltenhausen im unteren Sechzehntel der bayerischen Orte (Perzentilrang 16,8). Der Kreis Günzburg erreicht im Mittel 4,26 Prozent, Bayern insgesamt 4,13 Prozent. Die niedrige Rendite ist keine Folge zu niedriger Mieten, sondern des überdurchschnittlich hohen Kaufpreises.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die verfügbaren Zeitreihen sind kurz, lassen aber Tendenzen erkennen. Die Angebotsmiete lag 2024 bei 10,00 Euro je Quadratmeter und stieg bis 2026 auf 10,11 Euro – ein jährliches Wachstum von rund 0,55 Prozent. Der Kaufpreis wurde zuletzt 2023 mit 3.836 Euro je Quadratmeter erfasst. Eine längere Entwicklung ist für den Kaufpreis nicht verfügbar.

Die Bevölkerungsentwicklung ist dagegen über einen längeren Zeitraum dokumentiert: Von 702 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs Waltenhausen bis 2024 auf 758, was einem Zuwachs von knapp 8 Prozent entspricht. Das Wachstum verlief dabei durchgehend positiv, mit einer leichten Einbuße 2021 (746 Einwohner), bevor es 2022 wieder auf 759 anstieg und sich 2023/2024 bei 758 einpendelte. Der demografische Aufschwung steht im Einklang mit der niedrigen Arbeitslosenquote von 1,68 Prozent (2023), die weit unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt.

Die sehr niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit der Struktur des Ortes als Auspendlergemeinde: 2017 standen 299 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte vor Ort nur 41 gegenüber. Die Einwohner sind überwiegend in den größeren Orten der Region, insbesondere Krumbach und Günzburg, beschäftigt.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Günzburg auf Rang 137 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Index für wirtschaftliche Stärke liegt mit Rang 110 im oberen Drittel, während der Dynamik-Index mit Rang 300 das untere Viertel markiert. Der Wohlstands-Index erreicht Rang 52 (sehr gut), der Arbeitsmarkt-Index Rang 280 (schwächer). Demografie und Wettbewerb/Innovation liegen mit Rang 79 bzw. 134 im oberen Mittelfeld.

Für Waltenhausen als Gemeinde sind diese Ränge nur bedingt übertragbar, da sie den gesamten Kreis beschreiben. Sie geben jedoch Hinweise auf den wirtschaftlichen Kontext: Die starke Wohlstands- und Arbeitsmarktposition des Kreises trägt zur Kaufpreisdynamik bei, während die schwache Dynamik auf begrenzte Wachstumsimpulse hindeutet.

Im regionalen Vergleich weichen die Nachbarorte teils deutlich ab. Aletshausen (2,3 km entfernt) weist mit 7,14 Euro je Quadratmeter eine deutlich niedrigere Miete und mit 3.053 Euro einen niedrigeren Kaufpreis auf als Waltenhausen. Die Bruttomietrendite liegt dort bei 2,81 Prozent – ebenfalls unter Waltenhausens 3,15 Prozent. Deisenhausen (7,9 km) zeigt das umgekehrte Bild: 10,74 Euro Miete bei nur 1.637 Euro Kaufpreis und einer Rendite von 7,88 Prozent. Diese Spanne zeigt, dass der lokale Immobilienmarkt innerhalb des Kreises stark differiert und Waltenhausen mit seinem hohen Kaufpreis eine Ausnahme darstellt.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Bodenrichtwerte sind für Waltenhausen nicht verfügbar.

Infrastruktur und Einordnung

Waltenhausen ist eine ländliche Gemeinde mit landwirtschaftlicher Prägung: 2016 gab es neunzehn landwirtschaftliche Betriebe. Die wirtschaftliche Struktur ist durch starke Auspendlung geprägt. Die Anbindung an das überregionale Straßennetz erfolgt über Gemeindeverbindungsstraßen zur B 16 und B 300. Seit Juli 2009 besteht ein Anschluss an den Flexibus Krumbach, der bedarfsgesteuert den öffentlichen Nahverkehr sicherstellt.

Die Kombination aus hoher Lage (höchste Gemeinde im Landkreis), ruhiger Lage, niedriger Arbeitslosigkeit und dem Wohlstandsumfeld des Landkreises Günzburg erklärt die überdurchschnittlichen Kaufpreise. Die Mieten liegen hingegen auf dem regionalen Durchschnitt, was die niedrige Rendite von 3,15 Prozent begründet. Für Mieter stellt Waltenhausen einen vergleichsweise günstigen Standort dar, für Investoren ist die Rendite im bundesweiten Vergleich niedrig.