Deisenhausen

Ort und Struktur

Deisenhausen liegt im bayerisch-schwäbischen Landkreis Günzburg. Die Gemeinde umfasst 11,67 km² und hat 1.464 Einwohner (2024), was einer Dichte von 125 Einwohnern je km² entspricht. Sechs Gemeindeteile – Deisenhausen, Unterbleichen, Oberbleichen, Nordhofen, Ende und Kiesberg – bilden die Gemeinde, die der Verwaltungsgemeinschaft Krumbach (Schwaben) angehört. Die Gemeinde liegt an der Günz, einem Nebenfluss der Mindel, auf 507 m ü. NHN.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 weitgehend stabil: Von 1.476 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.464 im Jahr 2024 entspricht dies einem Rückgang von unter einem Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,04 % – deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Am Arbeitsort waren 2020 insgesamt 183 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während 678 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort nachgewiesen wurden. Das Verhältnis von Wohn- zu Arbeitsorten zeigt eine deutliche Auspendlerquote.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.637 Euro je m², der Angebotsmietpreis bei 10,74 Euro je m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,7, die Bruttomietrendite 7,88 %. Diese Kombination ist im bayerischen Vergleich außergewöhnlich: Der Kaufpreisfaktor liegt mehr als 50 % unter dem Landesdurchschnitt von 26,1 und knapp 48 % unter dem Kreisdurchschnitt von 24,4. Die Bruttomietrendite von 7,88 % liegt nahe dem 98. Perzentil Bayerns – nur etwa 2 % der 2.056 Orte im Land weisen eine höhere Rendite auf.

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt starke Schwankungen zwischen 6,51 €/m² (2019) und 13,57 €/m² (2022), ohne einen klaren Trend aufzuweisen. Der CAGR von -0,16 % über den gesamten Zeitraum ist nahezu null. Die Kaufpreissreihe ist lückenhaft und umfasst nur vier Datenpunkte (2022–2026). Der CAGR von 26,29 % über diesen Zeitraum ist statistisch kaum belastbar, da er auf wenigen und ungleichmäßig verteilten Werten beruht. Der Kaufpreis stieg von 1.031 €/m² (2022) auf 2.622 €/m² (2026), dazwischen fiel er 2023 auf 865 €/m² und stieg 2024 wieder auf 1.245 €/m². Die starke Volatilität kann auf einen Markt mit geringer Transaktionsdichte hindeuten, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich weist Deisenhausen die niedrigsten Kaufpreise aller Nachbarorte auf. Der Angebotskaufpreis von 1.637 €/m² liegt deutlich unter Breitenthal (2.879 €/m²), Krumbach (3.694 €/m²) und allen weiteren umliegenden Gemeinden. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 10,74 €/m² im Mittelfeld der Nachbargemeinden – höher als in Wiesenbach (8,58 €/m²) und Aletshausen (7,14 €/m²), aber niedriger als in Breitenthal (11,48 €/m²) und Krumbach (11,09 €/m²).

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und mittelhohen Mieten führt zu der außergewöhnlich hohen Bruttomietrendite von 7,88 %. Alle Nachbarorte liegen mit 2,81 % (Aletshausen) bis 5,01 % (Neuburg a.d.Kammel) deutlich darunter. Der Kaufpreisfaktor von 12,7 liegt knapp der Hälfte des bayerischen Durchschnitts von 26,1. Deisenhausen liegt damit bei den Kaufpreisen weit unter dem Landesmittel.

Die Angebotsmiete von 10,74 €/m² liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m² und dem Kreisdurchschnitt von 10,15 €/m². Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 €/m². Deisenhausen liegt also bei den Mieten leicht über dem Bundes- und Landesdurchschnitt, bei den Kaufpreisen jedoch weit darunter.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Günzburg auf Rang 137 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Die Teilindizes zeigen ein klares Muster: Der Wohlstandsindex erreicht mit Rang 52 eine der besten Positionen, während der Dynamikindex mit Rang 300 zu den schwächsten Werten gehört. Der Arbeitsmarktindex liegt bei Rang 280, der Index für Wettbewerb und Innovation bei Rang 134, der Demografieindex bei Rang 79.

Die niedrige Dynamik im Zukunftsatlas korrespondiert mit der stabilen, aber leicht rückläufigen Bevölkerungsentwicklung und der hohen Auspendlerquote. Der starke Wohlstandsindex spiegelt die wirtschaftliche Struktur wider: Die niedrige Arbeitslosenquote von 1,04 % und die relativ hohe Zahl sozialversicherungspflichtig Beschäftigter am Wohnort (678) stehen im Kontrast zur geringen lokalen Beschäftigung (183). Deisenhausen ist eine Wohngemeinde ohne nennenswerte lokale Wirtschaftskraft.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Einbindung in die Verwaltungsgemeinschaft Krumbach bietet eine gemeinsame Verwaltungsstruktur, ohne dass dies direkten Einfluss auf den Immobilienmarkt hat.