Aletshausen

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hoher Kaufpreis

Aletshausen liegt im schwäbischen Landkreis Günzburg und umfasst fünf Gemeindeteile auf einer Fläche von 17,65 km². Die Gemeinde hat rund 1.221 Einwohner (2024) und eine Bevölkerungsdichte von 69 Einwohnern je km². Mit der Verwaltungsgemeinschaft Krumbach ist die Gemeinde strukturell an den nächstgrößeren Ort angebunden.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 7,14 € je m² deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Günzburg (10,15 €/m²) und des Freistaats Bayern (10,11 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 3.053 €/m² liegt hingegen nahe am Kreisdurchschnitt (2.929 €/m²) und nur leicht unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m²). Diese Kombination aus niedriger Miete und vergleichsweise hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 2,81 %, die weit unter dem Kreiswert (4,26 %) und dem Landeswert (4,13 %) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 35,62 ist damit einer der höchsten im Vergleich — er bedeutet, dass der Kaufpreis dem 35,62-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht, während der Kreisdurchschnitt bei 24,39 liegt. Im Landesvergleich steht Aletshausen im Perzentilrang von 6,66 %, was bedeutet, dass nur etwa 7 % der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Dieses Muster — niedrige Mieten bei gleichzeitig hohen Kaufpreisen — ist für eine ländliche Gemeinde untypisch und deutet auf einen nachfrageorientierten Markt hin, bei dem Kaufinteressenten bereit sind, über dem Mietniveau zu zahlen. Die niedrige Rendite macht Aletshausen für reine Kapitalanlage-Investoren wenig attraktiv; der Wert liegt eher in der Substanz und der Lage.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen bei geringer Datenbasis

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen extreme Schwankungen, die für eine Gemeinde dieser Größe statistisch kaum haltbar sind. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 3,64 €/m² (2024) und 10,21 €/m² (2022). Der Angebotskaufpreis schwankte von 1.374 €/m² (2024) auf 4.480 €/m² (2025) — eine Variation von mehr als 200 % innerhalb eines Jahres.

Diese Extremwerte sind kein Hinweis auf eine echte Marktdynamik, sondern auf eine sehr geringe Anzahl von Inseraten oder Transaktionen. In einer Gemeinde mit rund 1.200 Einwohnern können bereits wenige Angebote oder Verkäufe die Jahresdurchschnittswerte massiv verzerren. Die Zeitreihen sind daher nicht als verlässliche Trendindikatoren geeignet. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.053 €/m² liegt nahe dem Vorjahreswert von 2.622 €/m² (2026) und deutlich über dem extrem niedrigen Wert von 2024. Die aktuelle Angebotsmiete von 7,14 €/m² bewegt sich im Bereich der Vorjahre 2023 (7,04 €/m²) und 2025 (7,47 €/m²) und weit unter dem Ausreißerwert von 2022.

Die CAGR-Werte (jährliche Wachstumsraten) von 4,29 % für die Miete und −0,53 % für den Kaufpreis sind aufgrund der Datenlage nicht aussagekräftig und sollten nicht als Trendprognose verstanden werden.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Renditevergleich

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 8 km zeigt Aletshausen ein unterschiedliches Profil. Die Angebotsmiete von 7,14 €/m² liegt unter allen acht verglichenen Nachbarorten — der nächstgelegene Nachbar Waltenhausen (2,3 km) weist 10,07 €/m² aus, Krumbach (5,2 km) 11,09 €/m². Der Kaufpreis von 3.053 €/m² liegt im Mittelfeld: höher als Deisenhausen (1.637 €/m²) und Kirchhaslach (2.156 €/m²), aber niedriger als Waltenhausen (3.835 €/m²) und Krumbach (3.694 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 2,81 % ist die niedrigste aller Nachbarorte — Deisenhausen weist mit 7,88 % die bei weitem höchste Rendite auf, was auf den dort extrem niedrigen Kaufpreis bei moderater Miete zurückzuführen ist. Aletshausen liegt damit in der Kategorie der Orte, in denen der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete überproportional hoch ist.

Im Vergleich zum Landkreis Günzburg insgesamt liegt Aletshausen bei der Miete 29,6 % unter dem Kreisdurchschnitt, bei der Rendite 33,9 % unter dem Kreiswert. Der Ort folgt damit nicht dem regionalen Muster, sondern bildet einen eigenen Ausreißer nach unten in der Rendite und nach oben im Kaufpreis-Faktor.

Standortfaktoren: Wachsende Wohngemeinde mit Pendlerstruktur

Die Gemeinde Aletshausen verzeichnet seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 8,34 % (von 1.127 auf 1.221 Einwohner). Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem leuellen Rückgang 2020 (1.174) folgte ein kräftiger Anstieg bis 2022 (1.233), seither stabilisiert sich die Zahl bei 1.221.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,74 % (13 arbeitslose Personen). Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen 0,68 % (2018) und 1,92 % (2020). Die niedrige Quote entspricht dem Muster des ländlichen Schwabens, ist aber auch ein Indikator für die starke Pendlerstruktur der Gemeinde.

Tatsächlich wohnen in Aletshausen 550 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, während am Arbeitsort vor Ort nur 187 Personen beschäftigt sind. Die Auspendler überwiegen die Einpendler um 366 Personen. Die Gemeinde ist damit eine typische Wohngemeinde für Berufspendler, die in den größeren Orten wie Krumbach, Günzburg oder Ulm arbeiten. Diese Struktur erklärt auch die Nachfrage nach Immobilien: Die Bewohner sind erwerbstätig und haben Kaufkraft, was die Kaufpreise stützt, während das lokale Mietangebot gering bleibt.

Die Fläche der Gemeinde besteht zu 92 ha Siedlungsfläche und 1.030 ha Landwirtschaft (5,2 % Siedlungsfläche). Die landwirtschaftliche Prägung begrenzt das verfügbare Bauland und kann den Immobilienmarkt zusätzlich preistreibend beeinflussen.

Verkehrstechnisch ist Aletshausen durch die Bundesstraße 16 (Krumbach–Mindelheim) und die Mittelschwabenbahn angebunden. Haltepunkte bestehen in Aletshausen und Haupeltshofen. Seit 2009 besteht Anschluss an den Stadtbusverkehr von Krumbach. Diese Infrastruktur macht die Gemeinde für Pendler attraktiv.

Der Landkreis Günzburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 137 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Teilindex Wohlstand und soziale Lage (Rang 52) und im Index Stärke (Rang 110) ab. Schwächer ist die Dynamik (Rang 300) und der Arbeitsmarkt (Rang 280). Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, geben aber einen Hinweis auf den wirtschaftlichen Rahmen.