Breitenbrunn

Marktüberblick: Günstige Rendite bei unterdurchschnittlichen Preisen

Breitenbrunn liegt im ländlichen Unterallgäu und bietet mit einer Angebotsmiete von 9,96 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.715 Euro pro Quadratmeter ein Preisniveau, das unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt. Der Kreis Unterallgäu weist im Schnitt 10,19 Euro/m² Miete und 3.211 Euro/m² Kaufpreis aus, Bayern 10,11 Euro/m² bzw. 3.246 Euro/m². Breitenbrunn liegt damit in beiden Größenordnungen unter dem regionalen und staatlichen Mittel.

Die Bruttomietrendite von 4,4 % liegt hingegen über dem Kreiswert von 3,89 % und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Der Kaufpreisfaktor von 22,71 ist niedriger als der Kreis- und Landeswert von jeweils rund 26,1. Das bedeutet: Die Mieten stehen in einem günstigeren Verhältnis zum Kaufpreis als in den meisten Vergleichsgebieten. Dies macht Breitenbrunn aus Renditeperspektive attraktiver als viele Nachbargemeinden.

Im Vergleich zu den acht umliegenden Orten im Umkreis bis 8,2 Kilometer zeigt sich ein gemischtes Bild. Salgen (5,8 km) weist mit 4,81 % eine höhere Rendite aus, Oberrieden (5,9 km) sogar mit 5,57 %. Andere Nachbarn wie Waltenhausen (3,15 %) oder Aletshausen (2,81 %) liegen deutlich darunter. Breitenbrunn positioniert sich damit im mittleren Drittel der Nachbargemeinden bei der Rendite.

Preisentwicklung: Volatile Marktdynamik mit extremen Ausschlägen

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die über das typische Muster vieler ländlicher Märkte hinausgeht. Die Angebotsmiete stieg von 6,12 Euro/m² im Jahr 2018 auf 9,49 Euro/m² im Jahr 2022 – ein Anstieg von rund 55 %. Im Jahr 2023 folgte ein Rückgang auf 7,68 Euro/m², ehe 2024 mit 9,44 Euro/m² wieder das Niveau von 2022 erreicht wurde.

Die Werte der Jahre 2025 und 2026 fallen deutlich aus dem bisherigen Muster: 2025 liegt die Miete mit 4,08 Euro/m² unter dem historischen Tief von 2018, während 2026 mit 12,78 Euro/m² den höchsten Wert der gesamten Reihe erreicht. Bei den Kaufpreisen verläuft die Entwicklung ähnlich unruhig: Nach einem Anstieg von 1.909 Euro/m² (2018) auf 2.606 Euro/m² (2023) folgte 2024 ein Rücksetzer auf 1.875 Euro/m². 2025 erreichte der Kaufpreis mit 2.844 Euro/m² einen neuen Höchststand, 2026 liegt er mit 2.500 Euro/m² wieder darunter.

Die CAGR-Werte verdeutlichen das Ausmaß der Bewegung: Die Miete wuchs im Jahresdurchschnitt mit 9,64 %, der Kaufpreis mit 3,42 %. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass es sich um beobachtete Werte handelt. Die starken Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der anfällig für einzelne Transaktionen oder Angebotsänderungen ist – typisch für kleinere Gemeinden mit geringem Transaktionsvolumen.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung bei niedriger Arbeitslosigkeit

Breitenbrunn hat 2.365 Einwohner auf einer Fläche von 41,89 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 56 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe (2015) um 2,2 % gewachsen – von 2.314 auf 2.365 Einwohner. Diese Entwicklung verlief nicht linear: Nach einem Anstieg von 2015 auf 2019 (2.361) folgte ein leichter Rückgang 2020 auf 2.354, bevor sich die Zahl 2023/2024 bei 2.365 einpendelte.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,38 % (Stand 2023) deutlich unter dem deutschen Durchschnitt und auch unter dem bayerischen Niveau. Im Jahr 2015 lag sie bei 1,46 %, erreichte 2016 mit 1,0 % einen historischen Tiefstand und stieg 2021 auf 1,78 %, ehe sie sich wieder auf 1,38 % erholte. Diese Stabilität im lokalen Arbeitsmarkt korrespondiert mit der stabilen Bevölkerungsentwicklung und deutet auf eine gewisse Sesshaftigkeit der Bevölkerung hin.

Regionale Einordnung: Unterallgäu als starker Kreis

Breitenbrunn ist Teil des Kreises Unterallgäu, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 26 von rund 400 deutschen Kreisen liegt. Diese Positionierung ist bemerkenswert: Der Kreis erreicht in den Teilindizes "Stärke" (Platz 20) und "Demografie" (Platz 23) besonders gute Werte. Der Index "Wettbewerb und Innovation" liegt mit Platz 30 ebenfalls im oberen Drittel. Schwächer ausgeprägt sind "Dynamik" (Platz 116) und "Wohlstand und soziale Lage" (Platz 133).

Die niedrige Arbeitslosigkeit in Breitenbrunn (1,38 %) spiegelt sich im Arbeitsmarkt-Index des Kreises wider, der mit Platz 51 zwar im Mittelfeld liegt, aber vor dem Hintergrund der ländlichen Struktur des Allgäus als solider Wert zu werten ist. Die demografische Stabilität des Kreises, die sich in Breitenbrunns leicht positivem Bevölkerungswachstum zeigt, korrespondiert mit dem Demografie-Index auf Platz 23.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Breitenbrunn bei den Kaufpreisen ein moderates Niveau. Mit 2.715 Euro/m² liegt es deutlich unter Pfaffenhausen (3.608 Euro/m²), Waltenhausen (3.835 Euro/m²) und Oberschönegg (3.836 Euro/m²), aber über Oberrieden (2.068 Euro/m²) und Kirchhaslach (2.156 Euro/m²). Die Angebotsmiete von 9,96 Euro/m² liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden und ist vergleichbar mit dem Kreisdurchschnitt von 10,19 Euro/m².

Standortfaktoren: Starker Kreis mit begrenzter urbaner Infrastruktur

Breitenbrunn selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Standortattraktivität wird daher maßgeblich durch die übergeordnete Kreisstruktur bestimmt.

Der Prognos-Zukunftsatlas bewertet den Kreis Unterallgäu insgesamt sehr positiv (Platz 26). Die Stärke des Kreises (Platz 20) und die demografische Lage (Platz 23) sind die stärksten Indizes. Hier zeigt sich eine Gemeinde, die von der wirtschaftlichen und demografischen Stabilität ihres Umlands profitiert, ohne selbst über große urbane Infrastruktur zu verfügen.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, stabiler Bevölkerung und einem Immobilienmarkt, der unter dem bayerischen Durchschnitt liegt, macht Breitenbrunn zu einem Ort mit relativem Preisvorteil bei gleichzeitig stabiler lokaler Wirtschaft. Die hohe Volatilität der Miet- und Kaufpreiszeitreihen bleibt jedoch ein Risiko, das bei der Markteinschätzung zu berücksichtigen ist.