Oberschönegg

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Oberschönegg gehört im Landkreis Unterallgäu zu den teureren Wohnstandorten. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.836 Euro pro Quadratmeter und damit rund 20 Prozent über dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 3.200 Euro). Die Angebotsmiete von 10,51 Euro pro Quadratmeter liegt leicht über dem Mittel von Unterallgäu (10,19 Euro) und Bayern (10,11 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 30,42 ist deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 26. Die Bruttomietrendite von 3,29 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten und erreicht im Bayern-Vergleich nur das 23. Perzentil — sie liegt also im unteren Viertel aller bayerischen Standorte.

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten drückt die Rendite. Ein Anleger, der zum aktuellen Angebotspreis kauft, müsste mehr als 30 Jahre Bruttomiete aufwenden, um den Kaufpreis zu decken. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 26,2 Jahren. Die niedrige Rendite ist keine Ausnahme im Landkreis — sie entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in Bayern, in denen die Kaufpreise die Mieten überholen.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit steigenden Kaufpreisen

Die Mietpreise in Oberschönegg sind in den letzten Jahren stark schwankend. Sie lagen 2021 bei 13,16 Euro pro Quadratmeter, fielen 2022 auf 9,84 Euro, stiegen 2023 wieder auf 13,72 Euro und bewegten sich 2024 bei 10,96 Euro. Der aktuelle Wert für 2026 liegt bei 10,78 Euro. Der CAGR von -3,91 Prozent über die Reihe zeigt einen leichten Abwärtstrend, der jedoch von den starken jährlichen Schwankungen überlagert wird.

Die Kaufpreise verlaufen anders: Sie stiegen von 3.497 Euro pro Quadratmeter (2019) auf 4.387 Euro (2024), mit einem deutlichen Ausreißer 2021 bei nur 1.000 Euro, der auf eine andere Zusammensetzung des Angebots oder eine Datenerhebungsanomalie hindeutet. Der CAGR von 3,09 Prozent über die Reihe bestätigt einen allgemeinen Aufwärtstrend. Der aktuelle Wert für 2026 liegt bei 4.327 Euro pro Quadratmeter.

Die Volatilität der Mietpreise ist bemerkenswert: Der Unterschied zwischen dem höchsten (13,72 Euro, 2023) und dem niedrigsten Wert (6,57 Euro, 2025) beträgt mehr als 100 Prozent. Bei einer so kleinen Gemeinde mit rund 1.000 Einwohnern kann das Angebot an Mietwohnungen stark vom tatsächlichen Bedarf abweichen, was zu starken Preisschwankungen führen kann.

Regionale Einordnung: Oberschönegg im oberen Preissegment

Im regionalen Vergleich gehört Oberschönegg zum oberen Preissegment des Landkreises. Der Kaufpreis von 3.836 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem Kirchhaslacher Niveau von 2.156 Euro und dem Winterriedener von 2.623 Euro. Nur Boos (4.251 Euro) und Erkheim (4.390 Euro) liegen höher. Die Angebotsmiete von 10,51 Euro liegt im oberen Drittel der Nachbarn — nur Erkheim (11,38 Euro) und Boos (10,30 Euro) liegen ähnlich oder höher.

Der Kaufpreisfaktor von 30,42 ist der höchste im direkten Vergleich mit den Nachbarn. Kirchhaslach liegt bei 26,5, Winterrieden bei 23,7, Boos bei 34,6. Oberschönegg liegt damit in der Mitte der teureren Nachbarn.

Die Bruttomietrendite von 3,29 Prozent ist niedriger als bei allen Nachbarn außer Boos (2,91 Prozent) und Erkheim (3,11 Prozent). Kirchhaslach bietet mit 4,54 Prozent die höchste Rendite im Umkreis. Das Muster zeigt: Je höher die Kaufpreise, desto niedriger die Rendite — ein klassisches Angebot-Nachfrage-Verhältnis in einer gefragten, aber begrenzten Wohnlage.

Standortfaktoren: Stabile Region mit starkem Arbeitsmarkt

Der Landkreis Unterallgäu erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 26 von rund 400 deutschen Kreisen — ein sehr guter Wert. Besonders stark ist der Kreis in den Teilindizes Strukturstärke (Rang 20) und Demografie (Rang 23). Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 51 ebenfalls im oberen Drittel. Der Wohlstandsindex mit Rang 133 ist der schwächste Bereich, liegt aber immer noch im Mittelfeld.

Die Dynamik des Kreises liegt mit Rang 116 im unteren Mittelfeld, was auf eine eher stabile als dynamisch wachsende Region hindeutet. Oberschönegg profitiert von dieser stabilen Kreisstruktur, hat aber selbst keine Hochschulen oder größeren Wirtschaftszweige, die über die lokale Landwirtschaft und die Molkerei Ehrmann hinausgehen.

Die Arbeitslosenquote von 1,08 Prozent (2023) ist extrem niedrig und liegt weit unter dem Bundesdurchschnitt. Mit nur sieben arbeitslosen Personen bei rund 1.000 Einwohnern ist der Arbeitsmarkt angespannt. Die Bevölkerung wuchs von 962 (2015) auf 1.024 (2024) — ein Plus von 6,4 Prozent. Dieser Zuzug treibt die Nachfrage nach Wohnraum und erklärt die steigenden Kaufpreise.

Wirtschaft und Demografie: Wachsende Gemeinde mit Pendlerüberschuss

Oberschönegg ist eine ländliche Gemeinde mit vier Gemeindeteilen (Oberschönegg, Dietershofen, Märxle, Weinried) auf 18,28 Quadratkilometern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 56 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Gemeinde liegt circa 20 Kilometer nordöstlich von Memmingen in der Region Donau-Iller.

Ein wichtiger lokaler Arbeitgeber ist die Molkerei Ehrmann, die hier ihren Firmensitz hat. 2019 gab es 683 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, aber nur 466 am Wohnort. Der Überschuss von 117 Personen zeigt, dass Oberschönegg ein Netto-Arbeitsplatzstandort ist und Pendler aus der Umgebung anzieht. Im verarbeitenden Gewerbe gab es 2019 nur einen Betrieb, im Bauhauptgewerbe keinen. 30 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 919 Hektar Fläche.

Die demografische Entwicklung ist positiv: Die Einwohnerzahl wuchs kontinuierlich von 962 (2015) auf 1.024 (2024). Diese Entwicklung geht einher mit den günstigen Standortfaktoren des Landkreises und der Nähe zu Memmingen als nächster größerer Stadt. Die sehr niedrige Arbeitslosenquote von 1,08 Prozent unterstreicht die wirtschaftliche Stabilität der Gemeinde.