Winterrieden

Marktüberblick

Winterrieden ist eine Gemeinde im bayerischen Unterallgäu mit rund 980 Einwohnern auf einer Fläche von knapp 9,8 km². Der Immobilienmarkt des Ortes zeichnet sich durch Angebotspreise aus, die deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegen, während die Mieten annähernd auf dem Niveau des Bundesdurchschnitts liegen. Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von 4,26 %, die sowohl über dem Kreis- (3,89 %) als auch über dem Bayerischen Landesdurchschnitt (4,13 %) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 23,45 liegt unter allen Vergleichswerten – Kreis 26,22, Bayern 26,10, Deutschland 26,10 – und signalisiert, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten relativ moderat sind. Im bundesweiten Vergleich liegt Winterrieden mit einer Rendite von 4,26 % im 68. Perzentil von Bayerns 2.056 erfassten Orten, also im oberen Drittel.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt eine hohe Volatilität. Von 8,94 €/m² im Jahr 2020 fiel die Angebotsmiete 2021 auf 7,13 €/m², erholte sich bis 2023 auf 8,43 €/m², fiel 2024 erneut auf 7,92 €/m² und stieg dann 2025 auf 11,00 €/m² sowie 2026 auf 11,56 €/m². Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,38 %, was vor allem auf den starken Anstieg in den letzten beiden Jahren zurückzuführen ist.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch extremer: Lag der Quadratmeterpreis 2022 noch bei 1.177 €, verdoppelte er sich bis 2023 auf 2.199 € und erreichte 2026 mit 2.622 € ein neues Niveau. Der CAGR von 22,16 % über diesen kurzen Zeitraum spiegelt den sprunghaften Anstieg wider. Beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Winterrieden liegt bei der Angebotsmiete mit 9,32 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 10,19 €/m² und dem Bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m², aber leicht über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der Kaufpreis von 2.623 €/m² liegt unter dem Kreiswert von 3.211 €/m² und dem Landeswert von 3.246 €/m², übertrifft jedoch den Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m². Diese Kombination – relativ niedrige Kaufpreise bei annähernd bundesüblichen Mieten – erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,1 km zeigt sich ein heterogenes Bild: Boos (5,7 km) weist mit 4.251 €/m² den höchsten Kaufpreis auf, Oberroth (6,3 km) mit 1.842 €/m² den niedrigsten. Winterrieden liegt mit 2.623 €/m² mittig. Bei der Bruttomietrendite liegt Winterrieden mit 4,26 % über den meisten Nachbarn, nur Oberroth (5,82 %) und Kellmünz a.d.Iller (5,11 %) übertreffen diesen Wert deutlich.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Winterriedens wuchs von 928 Einwohnern im Jahr 2015 auf 979 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 5,5 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 100 Einwohner pro km². Der Anstieg war nicht linear: Nach einem Rückgang von 964 (2020) auf 944 (2021) folgte ein kontinuierlicher Aufwärtstrend bis 2023, der sich 2024 stabilisierte.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,41 % und damit auf sehr niedrigem Niveau. Sie schwankte im Beobachtungszeitraum zwischen 0,92 % (2019) und 1,88 % (2022) und blieb durchweg weit unter dem Bundesdurchschnitt. Neun Arbeitslose stehen einer Bevölkerung von 979 gegenüber.

Auf Kreisebene erreicht Unterallgäu im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 26. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex „Stärke“ (Rang 20), während der Index „Dynamik“ mit Rang 116 schwächer abschneidet. Der Index „Wohlstand und soziale Lage“ liegt mit Rang 133 im unteren Mittelfeld. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.