Kellmünz a.d.Iller, M

Marktüberblick

Kellmünz a.d.Iller präsentiert sich als Markt mit einer Bruttomietrendite von 5,11 %, die deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4,07 % und dem bayerischen Landesdurchschnitt von 4,13 % liegt. Im bundesweiten Vergleich von 10.757 Orten belegt der Ort damit das Perzentil 84,8 in Bayern – die Rendite liegt höher als bei 85 % der verglichenen Orte im Freistaat.

Diese hohe Rendite ist primär auf den Angebotskaufpreis von 2.556 €/m² zurückzuführen, der unter dem Kreisdurchschnitt von 3.347 €/m² und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m² liegt. Die Angebotsmiete von 10,88 €/m² liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,13 €/m², aber über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 19,58 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 25,22 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 – ein Indikator dafür, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher sind als in den Vergleichsräumen.

Die Angebotsmiete von 10,88 €/m² liegt zudem 22 % über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m², was auf die bayernweite Preisdynamik verweist, die Kellmünz jedoch durch den niedrigeren Kaufpreis abfedert.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis zeigen extreme Schwankungen, die auf eine sehr kleine Datenbasis hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,21 €/m² (2019) und 12,73 €/m² (2024). Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.574 €/m² (2023) und 4.524 €/m² (2025). Diese Volatilität ist für einen Ort mit 1.524 Einwohnern typisch, wo bereits wenige Inserate oder Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Trotz der Schwankungen lässt sich ein langfristiger Aufwärtstrend ablesen: Der CAGR der Miete liegt bei 4,09 % pro Jahr, der des Kaufpreises bei 3,17 %. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, die Aussagekraft ist jedoch durch die geringe Stichprobengröße eingeschränkt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.556 €/m² weicht von dem Wert der Zeitreihe für 2026 ab, der 2.450 €/m² ausweist. Auch bei der Miete zeigt die Zeitreihe für 2026 mit 10,83 €/m² einen leicht anderen Wert als die aktuellen Marktdaten mit 10,88 €/m². Diese Abweichungen deuten darauf hin, dass die Zeitreihe und die aktuellen Marktdaten unterschiedliche Stichtage oder Berechnungsgrundlagen haben könnten.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6 km zeigt Kellmünz ein klares Muster: Der Angebotskaufpreis ist einer der niedrigsten. Mit 2.556 €/m² liegt er unter Dettingen (3.135 €/m²), Kirchberg (2.861 €/m²), Altenstadt (3.576 €/m²) und allen weiteren Nachbarn – mit der Ausnahme von Pless (2.356 €/m²), das nur 3,7 km entfernt liegt und den niedrigsten Kaufpreis der Gruppe aufweist.

Die Angebotsmiete von 10,88 €/m² liegt im Mittelfeld – höher als in Kirchberg (9,87 €/m²) und Pless (8,58 €/m²), aber niedriger als in Dettingen (11,39 €/m²) und Fellheim (11,36 €/m²).

Diese Kombination aus niedrigem Kaufpreis und mittelhoher Miete erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,11 %, die alle Nachbarorte außer Erolzheim (4,95 %) übertrifft. Kellmünz hebt sich damit als einer der renditestärksten Standorte in der Region heraus.

Der Landkreis Neu-Ulm als übergeordneter Raum weist mit einem Ø-Kaufpreis von 3.347 €/m² ein deutlich höheres Preisniveau auf als Kellmünz. Der Ort liegt damit preislich unter dem Kreisdurchschnitt, was seine Attraktivität für preisbewusste Käufer erklärt.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Neu-Ulm belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 80 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Demografie-Rang 41, der auf eine günstige Bevölkerungsstruktur hinweist. Der Wohlstands-Rang 65 unterstreicht die wirtschaftliche Stärke des Kreises. Der Arbeitsmarkt-Rang 165 liegt im Mittelfeld und spiegelt die 2,68 % Arbeitslosenquote wider, die 2023 gemessen wurde.

Kellmünz selbst verzeichnete seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 10,6 % – von 1.378 auf 1.524 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte von 179 Einwohnern pro km² ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat. Das Wachstum ist bemerkenswert, da es einem ländlichen Raum in Bayern entspricht, der nicht unmittelbar an einer Großstadt liegt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Lagefaktor-Daten zeigen keine Hochschulen am Ort, was für eine Gemeinde mit unter 2.000 Einwohnern typisch ist.