Oberroth

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Oberroth gehört zu den preisgünstigen Orten im ländlichen Schwaben. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.842 Euro pro Quadratmeter – das ist knapp die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 3.347 Euro im Kreis Neu-Ulm und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 8,93 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), aber unter dem Kreis- (11,13 Euro) und Landesdurchschnitt (10,11 Euro).

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 5,82 %. Damit liegt Oberroth auf dem 91,7. Perzentil in Bayern – nur etwa acht Prozent der 2.056 bayerischen Orte in der Datenbank weisen eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 17,18 ist ebenfalls deutlich niedriger als der Kreiswert von 25,22 und der bayerische Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass sich ein Kaufobjekt rechnerisch in etwa 17 Jahren durch die Jahreskaltmiete amortisieren würde – im Kreis Neu-Ulm wären es rund 25 Jahre.

Die niedrigen Preise unterscheiden Oberroth auch von den Nachbarorten. Unterroth liegt mit 3.657 Euro pro Quadratmeter knapp doppelt so hoch, Buch mit 4.038 Euro noch darüber. Selbst Kettershausen, mit 2.491 Euro ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt, liegt rund 35 Prozent über Oberroth. Kellmünz a.d. Iller mit 2.556 Euro und 5,11 % Rendite ist der nächstgelegene Ort mit ähnlicher Renditestärke.

Preisentwicklung: Kaufpreisrückgang, volatile Mieten

Die Kaufpreise in Oberroth sind seit dem frühesten verfügbaren Wert 2021 mit 2.239 Euro pro Quadratmeter deutlich gefallen. 2024 lagen sie bei 1.699 Euro, der Wert für 2026 beträgt 1.475 Euro. Das entspricht einem jährlichen Rückgang von rund acht Prozent über den gesamten Zeitraum – ein starker Abwärtstrend, der den aktuellen Immobilienmarktkorrekturzyklus widerspiegelt.

Die Mietentwicklung zeigt ein anderes Bild, aber mit hoher Volatilität. Die Zeitreihe verläuft nicht linear: 2020 lag die Angebotsmiete bei 6,52 Euro, stieg 2022 auf 11,67 Euro, fiel 2023 wieder auf 7,59 Euro und bewegte sich 2024 bis 2026 zwischen 8,08 und 9,17 Euro. Der CAGR von plus 1,05 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese Schwankungen. Die starken Ausschläge in der Mietzeitreihe können bei einem kleinen Markt mit geringem Angebotsvolumen durch einzelne Inserate verzerrt sein.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung: Günstiger Ort im teuren Umland

Oberroth bildet in der Preisstruktur eine Ausnahme im Kreis: Von den 17 Orten im Kreis Neu-Ulm liegt Oberroth mit 1.842 Euro pro Quadratmeter klar am unteren Ende. Der Kreisdurchschnitt von 3.347 Euro wird von den höherpreisigen Orten im Kreis nach oben gezogen.

Im bayerischen Vergleich schneidet Oberroth in den Renditekennzahlen gut ab, bei den absoluten Preisen und Mieten jedoch schlecht. Mit 8,93 Euro Miete liegt der Ort knapp über dem Bundesdurchschnitt, aber unter dem bayerischen Durchschnitt. Oberroth gehört zu den günstigeren ländlichen Orten in Bayern.

Die Nachbargemeinden zeigen ein heterogenes Bild. Unterroth (3 km Entfernung) liegt mit 3.657 Euro und einer Rendite von nur 3,04 % deutlich über Oberroth – ein Hinweis darauf, dass selbst innerhalb weniger Kilometer erhebliche Preisunterschiede bestehen können. Osterberg (3,2 km) liegt mit 2.998 Euro und 3,45 % Rendite ebenfalls darüber. Kettershausen (5,3 km) mit 2.491 Euro und 4,64 % Rendite kommt Oberroth am nächsten. Babenhausen (5,7 km) und Altenstadt (6 km) liegen preislich zwischen 3.480 und 3.576 Euro, deutlich über Oberroth.

Standortfaktoren: Demografischer Aufschwung, niedrige Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Oberroth ist seit 2015 um 12,6 % von 900 auf 1.013 Einwohner gewachsen – ein deutlicher Zuzug für eine Gemeinde dieser Größe. Besonders stark fiel der Anstieg zwischen 2018 und 2021 aus, als die Einwohnerzahl von 893 auf 993 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 1.013 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte von 102 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für bayerische Verhältnisse moderat.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,26 % – ein Wert, der deutlich unter dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt liegt. Mit acht arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering. Dieser starke Arbeitsmarkt steht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Kreis Neu-Ulm im Arbeitsmarkt-Index auf Rang 165 von rund 400 Kreisen. Der Kreis liegt damit im unteren Mittelfeld.

Im Gesamtrang des Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Neu-Ulm Platz 80 von etwa 400 deutschen Kreisen – eine gute Position. Besonders stark ist der Demografie-Index mit Rang 41, was auf stabile bis wachsende Bevölkerungsverhältnisse im Kreis hindeutet. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 219 deutlich schwächer, was auf ein geringeres Dynamikpotenzial im Vergleich zu anderen Kreisen schließen lässt. Wohlstand und soziale Lage werden mit Rang 65 gut bewertet, Wettbewerb und Innovation mit Rang 109 im mittleren Bereich.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was den Markt ohne studentische Nachfrage ausrichtet.