Unterroth

Der Ort

Unterroth ist eine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Neu-Ulm mit 1.119 Einwohnern auf einer Fläche von 15,39 km². Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Buch und umfasst zwei Gemeindeteile: das Pfarrdorf Unterroth und den Weiler Matzenhofen. Sie liegt im Tal der Roth, etwa 30 km südöstlich von Ulm und 30 km nördlich von Memmingen, und ist über die Autobahn A 7 (Ausfahrt Illertissen, ca. 5 km) erreichbar. Der Ort weist eine Bevölkerungsdichte von 73 Einwohnern je km² auf und ist damit deutlich unterdurchschnittlich dicht besiedelt.

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Unterroth ist durch ein auffälliges Preis-Miete-Gefälle gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.657 Euro je Quadratmeter, während die Angebotsmiete bei 9,25 Euro je Quadratmeter liegt. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,04 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 32,93. Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete drückt die Rendite auf ein sehr niedriges Niveau.

Der Kaufpreisfaktor von 32,93 liegt 26,2 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und 30,6 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 25,22. Die Bruttomietrendite von 3,04 Prozent liegt mit dem 12,7. Perzentil im Bundesland Bayern in den untersten 13 Prozent aller verglichenen Orte – Unterroth hat damit eine der niedrigsten Renditen in ganz Bayern. Der Angebotskaufpreis liegt 12,7 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro/m²) und 9,3 Prozent über dem Kreisdurchschnitt (3.347 Euro/m²). Die Angebotsmiete von 9,25 Euro/m² liegt knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro/m², aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro/m² und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 11,13 Euro/m².

Preis- und Mietentwicklung

Die historischen Zeitreihen zeigen eine deutliche Volatilität auf beiden Seiten des Marktes. Die Angebotsmiete stieg von 7,58 Euro/m² (2018) auf 10,59 Euro/m² (2022), fiel dann 2023 auf 8,17 Euro/m² und erholte sich 2024 auf 8,85 Euro/m². Der Kaufpreis zeigt noch größere Ausschläge: Von 2.887 Euro/m² (2018) über 3.458 Euro/m² (2020) brach er 2023 auf 1.707 Euro/m² ein – ein Rückgang von rund 51 Prozent innerhalb von drei Jahren – und stieg 2024 sprunghaft auf 4.253 Euro/m² an. Diese extreme Schwankung in den Kaufpreisen deutet auf einen dünnen Markt hin, in dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Die langfristigen Wachstumsraten (CAGR) liegen bei der Miete bei 3,33 Prozent und beim Kaufpreis bei 3,26 Prozent pro Jahr. Beide Werte sind positiv, spiegeln aber den Durchschnitt über einen Zeitraum mit starken Einbrüchen und Erholungen wider. Die aktuellen Werte (9,25 Euro/m² Miete, 3.657 Euro/m² Kaufpreis) liegen zwischen den Extremen der Zeitreihe.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt Unterroth vor allem durch seine extrem niedrige Bruttomietrendite auf. Mit 3,04 Prozent liegt sie deutlich unter allen acht benachbarten Orten: Oberroth (3 km) weist mit 5,82 Prozent die höchste Rendite auf, Buch (ebenfalls 3 km) liegt mit 3,01 Prozent knapp darunter. Der Kaufpreis in Unterroth (3.657 Euro/m²) liegt doppelt so hoch wie in Oberroth (1.842 Euro/m²), obwohl die Miete mit 9,25 Euro/m² nur unwesentlich über der von Oberroth (8,93 Euro/m²) liegt. Dieser Unterschied erklärt die niedrige Rendite.

Buch, der nächste Nachbar mit ähnlicher Rendite (3,01 Prozent), weist mit 4.038 Euro/m² sogar noch höhere Kaufpreise auf als Unterroth, bei einer höheren Miete von 10,11 Euro/m². Illertissen (5,8 km) liegt mit 12,29 Euro/m² deutlich höher in der Miete und hat mit 3,99 Prozent eine spürbar höhere Rendite. Das Muster zeigt: Unterroth gehört zu den Orten im Umkreis mit den höchsten Kaufpreisen bei mittleren Mieten – eine Konstellation, die die Rendite unter Druck setzt.

Der Kreis Neu-Ulm als Ganzes liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 3.347 Euro/m² und einer durchschnittlichen Miete von 11,13 Euro/m² über dem bayerischen Durchschnitt. Unterroth folgt diesem regionalen Muster nicht vollständig: Seine Miete liegt unter dem Kreisdurchschnitt, während sein Kaufpreis darüber liegt.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung von Unterroth war lange stark positiv. Zwischen 1988 und 2019 wuchs die Gemeinde von 831 auf 1.112 Einwohner um 33,8 Prozent – der höchste prozentuale Zuwachs im gesamten Landkreis Neu-Ulm in diesem Zeitraum. Seit 2020 ist die Entwicklung jedoch umgekehrt: Von einem Höchststand von 1.142 Einwohnern (2020) ging die Zahl auf 1.119 (2023/2024) zurück. Die Bevölkerungsdichte von 73 Einwohnern je km² bleibt dabei gering.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,52 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 0,97 Prozent (2018/2019) und 1,90 Prozent (2020) und blieb durchweg weit unter dem Bundesdurchschnitt. 2014 gab es in der Gemeinde 66 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze bei 417 Auspendlern – das heißt, die Zahl der Pendler in andere Orte war mehr als sechsmal höher als die Zahl der Arbeitsplätze vor Ort. Für 2010 waren 18 landwirtschaftliche Betriebe ausgewiesen, was auf eine weiterhin landwirtschaftlich geprägte Struktur hindeutet. Der größte bekannte Arbeitgeber vor Ort ist die Firma Butzbach, Hersteller von Toren und Fassaden.

Standortfaktoren

Der Landkreis Neu-Ulm erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 80 von rund 400 deutschen Kreisen, was einer guten Position entspricht. Die stärksten Teilbereiche sind der Demografie-Index (Rang 41) und der Wohlstand-Index (Rang 65). Schwächer positioniert ist der Kreis im Arbeitsmarkt (Rang 165) und in der Dynamik (Rang 219). Der Wettbewerbs- und Innovationsindex liegt mit Rang 109 im Mittelfeld.

Diese Struktur – starke demografische und Wohlstandsindizes bei schwächerer Dynamik – entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde, die von der Nähe zu den Zentren Ulm und Neu-Ulm profitiert, aber selbst keine dynamische Wirtschaftsentwicklung aufweist. Unterroth selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Buch, was auf eine kooperative Verwaltungsstruktur in der Region hinweist.